TÌNH HUỐNG SỐ 501: NÔNG DÂN TỰ Ý DỒN ĐIỀN ĐỔI THỬA, ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO NHAU BẰNG GIẤY TAY TỪ NĂM 2015: NAY MỘT BÊN LẬT KÈO ĐÒI LẠI RUỘNG CŨ VÌ CÓ DỰ ÁN QUY HOẠCH GIẢI TỎA?

TÌNH HUỐNG SỐ 501: NÔNG DÂN TỰ Ý DỒN ĐIỀN ĐỔI THỬA, ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO NHAU BẰNG GIẤY TAY TỪ NĂM 2015: NAY MỘT BÊN LẬT KÈO ĐÒI LẠI RUỘNG CŨ VÌ CÓ DỰ ÁN QUY HOẠCH GIẢI TỎA?

Dồn điền đổi thửa, đổi đất nông nghiệp cho nhau bằng “giấy tay” là tập quán canh tác rất phổ biến ở nông thôn Việt Nam suốt nhiều thập kỷ qua. Thế nhưng, khi Nhà nước triển khai dự án, giá đất “nhảy vọt” nhờ tiền bồi thường, không ít trường hợp bên từng đổi đất bỗng dưng “lật kèo”, đòi lại phần ruộng cũ đứng tên mình để một mình hưởng trọn khoản bồi thường.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Năm 2015, ông C (trú tại xã M, tỉnh N) và ông D (láng giềng, cùng canh tác trong khu đồng của xã M) đều có ruộng lúa nằm rải rác, mỗi người một thửa cách xa nhau, gây bất tiện cho việc tưới tiêu và canh tác. Hai gia đình bàn bạc, thống nhất tự nguyện dồn điền đổi thửa: ông C giao thửa ruộng 800m2 của mình (liền kề đất nhà ông D) để đổi lấy thửa ruộng 850m2 của ông D (liền kề đất nhà ông C). Việc trao đổi được lập thành “Giấy thoả thuận đổi ruộng” viết tay, có chữ ký hai bên, xác nhận của trưởng thôn và hai người làm chứng, nhưng không công chứng, chứng thực.

Kể từ đó, ông C canh tác ổn định trên thửa ruộng nhận đổi (nguyên là của ông D), còn ông D canh tác trên thửa ruộng nhận đổi từ ông C, đóng các khoản nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo thửa đang thực tế sử dụng, không ai tranh chấp với ai suốt hơn 10 năm.

Đến năm 2026, tuyến đường thuộc dự án quy hoạch giải tỏa của tỉnh N đi qua đúng thửa ruộng mà ông C đang canh tác (thửa gốc đứng tên ông D trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), với mức bồi thường, hỗ trợ ước tính hơn 1,2 tỷ đồng. Thấy khoản tiền quá lớn, ông D gửi đơn đến UBND xã M yêu cầu xác nhận mình mới là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất để được nhận toàn bộ tiền bồi thường, với lý do: “Giấy thoả thuận đổi ruộng năm 2015 chỉ là giấy viết tay, không công chứng, chứng thực nên vô hiệu, không có giá trị pháp lý”. Ông D đồng ý trả lại thửa ruộng mà ông C đã giao đổi năm xưa, nhưng gia đình ông C hoang mang vì đã gắn bó, đầu tư cải tạo thửa ruộng nhận đổi suốt hơn một thập kỷ.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Lập luận của ông D cho rằng “giấy đổi ruộng viết tay đương nhiên vô hiệu vì thiếu công chứng” là chưa chính xác và bỏ sót một quy định rất quan trọng dành riêng cho giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau.

Thứ nhất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các cá nhân không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai năm 2024

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được phân theo hai nhóm khác nhau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
2. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”

(Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024)

Bên cạnh căn cứ về hình thức hợp đồng, khoản 1 Điều 47 Luật Đất đai năm 2024 cũng ghi nhận điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân khác để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Trong tình huống này, ông C và ông D đều là nông dân cùng xã, tự nguyện đổi các thửa ruộng cho nhau nhằm khắc phục tình trạng đất đai nằm rải rác, thuận tiện tưới tiêu và canh tác. Vì vậy, mục đích và nội dung dồn điền đổi thửa giữa hai bên phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 47 Luật Đất đai năm 2024, không phải là giao dịch bị pháp luật cấm.

Áp dụng vào tình huống: giao dịch giữa ông C và ông D là “chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp” giữa hai cá nhân (dồn điền đổi thửa), không phải “chuyển nhượng” (mua bán) như nhầm lẫn thường gặp. Đây là loại hợp đồng thuộc điểm b khoản 3 nêu trên – chỉ công chứng, chứng thực khi các bên có yêu cầu, chứ pháp luật không bắt buộc. Do đó, việc hai bên chỉ lập giấy viết tay, có người làm chứng, không hề khiến giao dịch năm 2015 đương nhiên vô hiệu về mặt hình thức.

Thứ hai, dù có xét đến yếu tố hình thức, giao dịch vẫn có căn cứ được công nhận hiệu lực

Ngay cả trong trường hợp giả định cần xem xét thêm về hình thức văn bản, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã dự liệu hướng xử lý bảo vệ bên ngay tình, thiện chí:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

(Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Ông C đã nhận đất, canh tác, khai thác hoa lợi ổn định trên thửa ruộng đổi được suốt hơn 10 năm, không hề có tranh chấp – đây là bằng chứng rõ ràng cho việc “đã thực hiện xong nghĩa vụ” của một giao dịch đổi ngang giá trị, hoàn toàn vượt mức 2/3 nghĩa vụ theo luật định.

Kết luận pháp lý: Về nguyên tắc, thửa ruộng mà ông C đang canh tác thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông C theo giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp năm 2015. Trường hợp phát sinh tranh chấp về việc xác định đối tượng được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, ông C hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã, Hội đồng bồi thường của dự án và, nếu cần, Tòa án nhân dân xác nhận hiện trạng sử dụng đất thực tế và công nhận hiệu lực giao dịch đổi ruộng, làm căn cứ để chi trả bồi thường đúng người, đúng thửa đất đang sử dụng.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Tâm lý “tiếc của” thường trỗi dậy rất mạnh khi một tài sản tưởng chừng đã “thuộc về quá khứ” bỗng nhiên có giá trị bồi thường lớn. Ông D không hề chịu thiệt thòi gì ở thời điểm đổi ruộng năm 2015 – hai bên đổi ngang giá trị, tự nguyện, cùng có lợi. Nhưng khi nhìn thấy khoản tiền đền bù hơn một tỷ đồng, cảm giác “nếu không đòi lại thì mình mất phần” đã lấn át chữ tín đã cam kết bằng “giấy trắng mực đen” và cả tình làng nghĩa xóm hơn 10 năm gắn bó.

Về khía cạnh giáo dục – đạo đức nông thôn

Ở các vùng nông thôn, quan hệ láng giềng, họ tộc thường được duy trì bằng chữ “tín” truyền miệng và những thỏa thuận giản dị hơn là văn bản pháp lý chặt chẽ. Việc một bên sẵn sàng phủ nhận cam kết chỉ vì lợi ích vật chất phát sinh sau này không chỉ gây tổn hại cho gia đình bị hại, mà còn làm xói mòn niềm tin cộng đồng vào các thỏa thuận dân sự truyền thống – vốn là nền tảng gắn kết ở nông thôn từ bao đời nay.

Về khía cạnh quản trị rủi ro tài sản

Bài học quản trị đắt giá dành cho cả hai gia đình: việc dồn điền đổi thửa dù hợp pháp về nội dung nhưng nếu không được xác nhận, cập nhật biến động tại cơ quan quản lý đất đai (UBND xã, Văn phòng đăng ký đất đai) thì hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận vẫn đứng tên người cũ. Đây chính là “vùng xám” dễ bị lợi dụng khi phát sinh lợi ích lớn như bồi thường, giải tỏa. Việc hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi đổi ruộng, dù là đất nông nghiệp và pháp luật không bắt buộc công chứng, vẫn là bước quản trị cần thiết để “đóng băng” rủi ro tranh chấp về sau.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết vụ việc một cách thấu tình đạt lý, ưu tiên giữ gìn tình làng nghĩa xóm trước khi phải nhờ đến pháp luật, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 4 bước như sau:

Bước 1 – Đối thoại, viện dẫn căn cứ pháp lý thiện chí: Ông C nên chủ động mời trưởng thôn, người làm chứng năm 2015 cùng ngồi lại với gia đình ông D, giải thích rõ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 để ông D hiểu: việc đổi ruộng bằng giấy tay giữa hai cá nhân đối với đất nông nghiệp là hợp pháp, không cần công chứng, chứng thực; nếu cố tình kiện ra cơ quan có thẩm quyền, khả năng ông D thua và mất luôn cả tình nghĩa xóm giềng là rất cao.

Bước 2 – Thu thập, củng cố chứng cứ hiện trạng sử dụng đất: Ông C cần liên hệ UBND xã M xin xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục từ năm 2015 đến nay trên thửa ruộng nhận đổi (thông qua sổ mục kê, biên lai đóng góp nghĩa vụ liên quan đến đất, xác nhận của các hộ liền kề) làm căn cứ vững chắc khi làm việc với Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án.

Bước 3 – Hòa giải tại UBND cấp xã: Nếu đối thoại thiện chí không thành, ông C làm đơn gửi UBND xã M yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 (đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện). Đồng thời, ông C nên có văn bản đề nghị Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng tạm dừng chi trả cho đến khi tranh chấp được xác minh, nhằm tránh trường hợp tiền bồi thường bị chi sai đối tượng.

Bước 4 – Khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch (giải pháp cuối cùng): Trường hợp hòa giải tại xã không thành, ông C có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch đổi ruộng năm 2015 và xác định mình là người có quyền sử dụng hợp pháp thửa đất, làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền chi trả bồi thường đúng đối tượng.

Trong mọi trường hợp, dù pháp luật đứng về phía người thực tế canh tác ổn định, các bên vẫn nên ưu tiên đối thoại, chia sẻ hài hòa lợi ích trước khi đẩy sự việc đến chỗ “một mất một còn” – bởi tình làng nghĩa xóm, một khi đã rạn nứt vì tiền bạc, sẽ khó có cơ hội hàn gắn như thửa ruộng có thể đo đếm lại ranh giới.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.