TÌNH HUỐNG SỐ 502: THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÚA CỦA NHIỀU HỘ DÂN NÔNG THÔN ĐỂ TÍCH TỤ LÀM TRANG TRẠI LỚN: THỦ TỤC PHÁP LÝ ĐÓNG BĂNG RỦI RO “BẺ KÈO” GIỮA CHỪNG?

TÌNH HUỐNG SỐ 502: THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÚA CỦA NHIỀU HỘ DÂN NÔNG THÔN ĐỂ TÍCH TỤ LÀM TRANG TRẠI LỚN: THỦ TỤC PHÁP LÝ ĐÓNG BĂNG RỦI RO “BẺ KÈO” GIỮA CHỪNG?

Xu hướng tích tụ, tập trung đất nông nghiệp để làm trang trại, nông trại quy mô lớn đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, khi nhà đầu tư chỉ thuê đất lúa của nhiều hộ dân bằng những tờ giấy viết tay sơ sài, rủi ro “bẻ kèo” giữa chừng – đòi tăng giá hoặc đòi lại đất trước hạn – luôn rình rập, đe dọa cuốn trôi hàng tỷ đồng vốn đầu tư hạ tầng, cây trồng, vật nuôi.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Đầu năm 2024, anh K – một nhà đầu tư trẻ có kinh nghiệm nông nghiệp công nghệ cao – quyết định về xã P, tỉnh Q để thực hiện dự án trang trại tổng hợp (trồng trọt kết hợp chăn nuôi) trên quy mô 5ha. Vì quỹ đất của gia đình quá nhỏ, anh K thỏa thuận thuê lại quyền sử dụng đất lúa của 15 hộ dân liền kề trong xã, thời hạn thuê 10 năm, giá thuê 1.000.000 đồng/sào/năm, trả tiền theo từng năm. Do các hộ dân tin tưởng nhau và ngại thủ tục rườm rà, anh K chỉ soạn một mẫu “Giấy thoả thuận thuê đất” viết tay đơn giản, ký riêng với từng hộ, ghi rõ diện tích, giá thuê, thời hạn, nhưng không công chứng, chứng thực, cũng không đăng ký biến động đất đai.

Sau khi nhận đất, anh K đầu tư hơn 3 tỷ đồng để san lấp mặt bằng, làm hệ thống tưới nhỏ giọt, nhà lưới, chuồng trại và trồng các loại cây ăn quả dài ngày. Trang trại vận hành ổn định được hơn 2 năm thì có thông tin quy hoạch một cụm công nghiệp gần khu vực này, khiến giá thuê đất nông nghiệp trong vùng tăng gấp đôi so với mức anh K đang trả.

Thấy vậy, một nhóm 5/15 hộ dân (do ông T đứng đầu) gửi thông báo miệng cho anh K, yêu cầu tăng giá thuê gấp đôi ngay lập tức, nếu không sẽ lấy lại đất, chấm dứt hợp đồng dù mới thực hiện được 2/10 năm. Có hộ còn tự ý ra đồng cản trở việc chăm sóc vườn cây, đe dọa sẽ nhổ bỏ cây trồng nếu anh K không đáp ứng yêu cầu. Anh K vô cùng hoang mang vì lo sợ mất trắng vốn đầu tư hạ tầng và cây trồng đã gây dựng.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Thứ nhất, thuê quyền sử dụng đất là phương thức tập trung đất nông nghiệp được Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận và khuyến khích

Việc anh K thuê đất của nhiều hộ dân để hình thành vùng sản xuất tập trung không phải là quan hệ tự phát, mà chính là một trong các phương thức “tập trung đất nông nghiệp” được pháp luật đất đai ghi nhận và khuyến khích. Khoản 1 Điều 192 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“1. Tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua các phương thức sau đây:

1. a) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo phương án dồn điền, đổi thửa;
2. b) Thuê quyền sử dụng đất;
3. c) Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.”

(Khoản 1 Điều 192 Luật Đất đai năm 2024)

Như vậy, việc anh K thuê đất của 15 hộ dân để lập trang trại tập trung là hoàn toàn phù hợp với chủ trương, chính sách và quy định của Luật Đất đai hiện hành, không phải là hành vi “lách luật” hay tiềm ẩn rủi ro về mặt chủ trương như nhiều người lầm tưởng.

Thứ hai, hợp đồng thuê đất giữa các cá nhân được công chứng, chứng thực theo yêu cầu chứ không bắt buộc

Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng thuê đất giữa các cá nhân được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên chứ không bắt buộc. Vì vậy, việc anh K và các hộ dân chỉ lập giấy thỏa thuận thuê đất viết tay không làm hợp đồng đương nhiên vô hiệu về hình thức, nếu các bên đã thỏa thuận rõ về đối tượng, diện tích, giá thuê và thời hạn thuê.

Ngoài điều kiện về hình thức hợp đồng, trường hợp thuê 5 ha đất lúa còn phải lưu ý điều kiện chuyên biệt tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận thuê đất lúa với diện tích lớn phải lập phương án sử dụng đất nông nghiệp trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Do đó, để việc thuê đất lúa quy mô 5 ha của anh K bảo đảm đầy đủ điều kiện pháp lý, anh K cần hoàn thiện và được phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp theo quy định này.

Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 (đã phân tích ở các tình huống trước), hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân chỉ công chứng, chứng thực khi các bên có yêu cầu, pháp luật không bắt buộc. Về bản chất dân sự, đây là hợp đồng thuê tài sản, được Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”

(Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Do đó, ngay khi các hộ dân và anh K đã ký vào “Giấy thoả thuận thuê đất” thể hiện đầy đủ diện tích, giá thuê, thời hạn 10 năm, hợp đồng đã phát sinh hiệu lực ràng buộc các bên kể từ thời điểm giao kết, dù chưa công chứng, chứng thực. Việc một số hộ dân tự ý đòi tăng giá hoặc đòi lại đất khi hợp đồng còn thời hạn 8 năm, trong khi anh K không hề vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê, là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.

Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rất rõ về vấn đề này:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt.”

(Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Áp dụng vào tình huống: anh K không hề vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (vẫn trả tiền thuê đầy đủ, đúng hạn), hai bên cũng không có thỏa thuận cho phép điều chỉnh giá hay chấm dứt trước hạn khi có biến động thị trường. Vì vậy, nhóm hộ dân do ông T đứng đầu không có quyền đơn phương đòi lại đất hay ép tăng giá; nếu cố tình cản trở, nhổ bỏ cây trồng, gây thiệt hại cho anh K, nhóm hộ dân này sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh (chi phí đầu tư hạ tầng, giá trị cây trồng, thu nhập bị mất trong thời gian còn lại của hợp đồng).

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Tâm lý “so sánh thiệt hơn” của người nông dân dễ bị kích hoạt khi thấy giá đất xung quanh tăng theo tin đồn quy hoạch, dù thông tin đó chưa chính thức và bản thân họ đã nhận đủ tiền thuê theo đúng cam kết ban đầu. Cảm giác “nếu không đòi ngay thì mất phần” khiến một số hộ sẵn sàng phá vỡ chữ tín đã ký kết, bất chấp hậu quả pháp lý và tình cảm xóm giềng với người đã tin tưởng đầu tư lâu dài vào chính mảnh đất của mình.

Về khía cạnh giáo dục – xây dựng môi trường đầu tư nông thôn lành mạnh

Đây là bài học giáo dục cộng đồng rất đáng lưu tâm: nếu người nông dân dễ dàng “bẻ kèo” mỗi khi thấy lợi ích trước mắt, về lâu dài chính người dân địa phương sẽ mất cơ hội thu hút các nhà đầu tư nông nghiệp bài bản, có tâm huyết về làm ăn lâu dài tại quê hương mình. Giữ chữ tín trong hợp đồng thuê đất không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là cách xây dựng uy tín, thương hiệu cho cả một vùng đất trong mắt các nhà đầu tư.

Về khía cạnh quản trị rủi ro đầu tư

Bài học quản trị lớn nhất dành cho anh K là: khi đầu tư số vốn lớn trên đất thuê của nhiều hộ dân nhỏ lẻ, nhà đầu tư tuyệt đối không nên chỉ dừng lại ở “giấy thoả thuận” sơ sài. Việc đóng băng rủi ro “bẻ kèo” cần được thiết lập ngay từ khâu soạn thảo hợp đồng và triển khai các thủ tục pháp lý bổ trợ, thay vì để đến khi tranh chấp xảy ra mới tìm cách xử lý.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để vừa bảo vệ được thành quả đầu tư, vừa giữ được mối quan hệ hợp tác lâu dài với các hộ dân, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 4 bước như sau:

Bước 1 – Đối thoại, viện dẫn căn cứ pháp lý và đề xuất phương án hài hòa: Anh K nên mời chính quyền thôn, xã cùng tham gia buổi làm việc với nhóm hộ dân của ông T, giải thích rõ hợp đồng đã ký có hiệu lực ràng buộc theo Điều 428 Bộ luật Dân sự, đồng thời chủ động đề xuất một khoản hỗ trợ thêm hằng năm mang tính thiện chí (không phải nghĩa vụ bắt buộc) để chia sẻ một phần lợi ích với các hộ dân, giữ hòa khí hợp tác lâu dài.

Bước 2 – Chuẩn hoá lại toàn bộ hồ sơ pháp lý cho các hợp đồng còn hiệu lực: Đây là bước “đóng băng rủi ro” quan trọng nhất: anh K nên chủ động đề nghị công chứng hoặc chứng thực lại toàn bộ 15 hợp đồng thuê đất tại UBND xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng (dù pháp luật không bắt buộc), bổ sung đầy đủ điều khoản về: cơ chế điều chỉnh giá thuê theo lộ trình định kỳ (ví dụ 3-5 năm/lần) để tránh mâu thuẫn về sau; điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên cho thuê đơn phương đòi lại đất trước hạn; và xác nhận của UBND xã về việc các hộ dân đã nhận đủ tiền thuê theo từng kỳ.

Bước 3 – Hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024: Nếu các hộ dân vẫn kiên quyết đòi tăng giá hoặc lấy lại đất trái hợp đồng, anh K nên làm đơn gửi UBND xã P đề nghị tổ chức hòa giải, đồng thời lập biên bản ghi nhận hành vi cản trở, đe dọa nhổ bỏ cây trồng của một số hộ dân làm chứng cứ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Bước 4 – Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại (giải pháp cuối cùng): Trường hợp hòa giải không thành và các hộ dân vẫn tiếp tục hành vi cản trở, gây thiệt hại thực tế, anh K có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu buộc các hộ dân vi phạm tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng đã ký hoặc bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh từ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, theo đúng quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Dù pháp luật đang đứng về phía nhà đầu tư tuân thủ đúng cam kết, giải pháp bền vững nhất cho mô hình tích tụ đất nông nghiệp vẫn là sự hài hòa lợi ích lâu dài: một hợp đồng chặt chẽ, minh bạch và một chút sẻ chia đúng lúc sẽ giữ chân được cả đất đai lẫn lòng người, để dự án phát triển bền vững thay vì vướng vào những cuộc tranh chấp hao tổn cả tiền bạc lẫn tình nghĩa.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.