TÌNH HUỐNG SỐ 496: DỰ ÁN MỞ TRƯỜNG MẦM NON VÀ TIỂU HỌC TƯ THỤC ĐÃ NHẬN QUYẾT ĐỊNH CHO THUÊ ĐẤT CỦA UBND TỈNH, THỰC ĐỊA VƯỚNG MỘT THỬA ĐẤT THUỘC QUYỀN SỞ HỮU CỦA HỘ DÂN ĐANG TRANH CHẤP LY HÔN CHIA TÀI SẢN TẠI TÒA?

TÌNH HUỐNG SỐ 496: DỰ ÁN MỞ TRƯỜNG MẦM NON VÀ TIỂU HỌC TƯ THỤC ĐÃ NHẬN QUYẾT ĐỊNH CHO THUÊ ĐẤT CỦA UBND TỈNH, THỰC ĐỊA VƯỚNG MỘT THỬA ĐẤT THUỘC QUYỀN SỞ HỮU CỦA HỘ DÂN ĐANG TRANH CHẤP LY HÔN CHIA TÀI SẢN TẠI TÒA?

Xã hội hóa giáo dục đang được nhiều địa phương khuyến khích để giảm tải cho hệ thống trường công lập. Nhưng khi một dự án trường học tư thục đã có quyết định cho thuê đất mà thực địa lại “vướng” đúng phần đất đang là tài sản tranh chấp giữa hai vợ chồng trong một vụ ly hôn tại Tòa, câu chuyện tưởng đơn giản lại trở thành một bài toán pháp lý nhiều lớp.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống dưới đây để tìm ra hướng xử lý vừa đúng luật, vừa không xâm phạm quyền lợi chính đáng của bất kỳ bên nào.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty K – đơn vị đầu tư giáo dục theo hình thức xã hội hóa – được UBND tỉnh N ban hành Quyết định cho thuê đất với diện tích khoảng 8.000m² tại xã P để xây dựng Trường Mầm non và Tiểu học tư thục, dự kiến khai giảng vào năm học tới.

Trong quá trình đo đạc, cắm mốc và bàn giao thực địa, đơn vị thi công phát hiện một thửa đất khoảng 600m² nằm trong ranh giới dự án đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ ông C và vợ là bà D (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả hai vợ chồng, hình thành trong thời kỳ hôn nhân).

Đáng chú ý, ông C và bà D đang trong quá trình ly hôn, có đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết ly hôn và chia tài sản chung, trong đó thửa đất nêu trên là một trong những tài sản đang tranh chấp mà Tòa án đã thụ lý.

Bà D lo ngại nếu để một mình ông C tự ý làm việc, ký nhận bồi thường hoặc thỏa thuận giao đất cho dự án thì quyền lợi của mình trong vụ án chia tài sản sẽ bị ảnh hưởng, nên đã có đơn đề nghị Tòa án xem xét áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với thửa đất.

UBND tỉnh N và Công ty K rơi vào thế lúng túng: quyết định cho thuê đất đã ban hành, tiến độ xây dựng đã cam kết với phụ huynh và ngành giáo dục địa phương, nhưng chưa rõ nên xử lý phần đất “kẹt” giữa một vụ ly hôn như thế nào cho đúng pháp luật.

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Xác định đúng bản chất tài sản: Quyền sử dụng đất là tài sản chung đang tranh chấp

Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng gồm quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng. Vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả ông C và bà D, thửa đất này được xác định là tài sản chung của vợ chồng.

Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây: a) Bất động sản; …”.

Như vậy, ông C không có quyền tự mình ký nhận bồi thường, chuyển nhượng hay thỏa thuận giao thửa đất này cho dự án nếu chưa có sự đồng ý bằng văn bản của bà D. Đây chính là điểm mấu chốt bảo vệ quyền lợi chính đáng của bà D trong hoàn cảnh hôn nhân đang tan vỡ.

2.2. Đất đang tranh chấp tại Tòa – vướng điều kiện thực hiện quyền theo Luật Đất đai 2024

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15) quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn… quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện, trong đó:

“b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
… e) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”.

Trong khi đó, Khoản 7 Điều 114 và Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định Tòa án có quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” khi có căn cứ luật định. Nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu của bà D và ra quyết định áp dụng biện pháp này đối với thửa đất nêu trên, việc chuyển dịch quyền về tài sản liên quan đến thửa đất phải được tạm dừng cho đến khi có quyết định khác của Tòa án.

2.3. Phân biệt “Nhà nước cho thuê đất” với giao dịch dân sự – hướng xử lý đúng trình tự

Cần lưu ý: quan hệ giữa UBND tỉnh N và Công ty K là quan hệ Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu để cho thuê đất, khác với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân. Nếu phần diện tích 600m² nêu trên đã có chủ sử dụng hợp pháp thì trước khi có thể cho Công ty K thuê, UBND tỉnh N phải thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với phần diện tích đó (nếu dự án thuộc danh mục dự án xây dựng công trình giáo dục được Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 và đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục thu hồi đất), thực hiện đầy đủ trình tự bồi thường, hỗ trợ theo Chương VII Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, chứ không thể coi đây là “đất sạch” chỉ vì đã có Quyết định cho thuê đất trên giấy.

Cụ thể, đối với dự án cơ sở giáo dục thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần đối chiếu Khoản 22 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024. Chỉ khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện và căn cứ thu hồi đất theo quy định thì UBND tỉnh mới có thể tổ chức thu hồi phần đất 600m² để thực hiện dự án.

Đặc biệt, vì quyền sử dụng đất đang là tài sản chung tranh chấp tại Tòa, khoản tiền bồi thường, hỗ trợ (nếu có) đối với phần diện tích này không được tự ý chi trả cho riêng ông C. Theo Khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 và quy định có liên quan của Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ đang có tranh chấp thì được gửi vào tài khoản tiền gửi của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường mở tại Kho bạc Nhà nước để bảo đảm an toàn pháp lý, chờ bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.

2.4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp không thuộc về UBND tỉnh hay nhà đầu tư

Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 quy định tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Ở đây, tranh chấp giữa ông C và bà D là tranh chấp tài sản trong vụ án ly hôn đã được Tòa án thụ lý đúng thẩm quyền. UBND tỉnh N và Công ty K không có quyền và cũng không nên tự ý can thiệp vào nội dung tranh chấp sở hữu, mà chỉ có thể phối hợp cung cấp thông tin dự án theo yêu cầu của Tòa án khi cần thiết.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về tâm lý của bà D: nỗi lo bị “gạt ra rìa” khỏi khối tài sản chung khi hôn nhân tan vỡ là một phản ứng phòng vệ chính đáng, thường xuất phát từ cảm giác mất niềm tin và bất an về tương lai tài chính sau ly hôn. Việc bà D chủ động đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không phải là “gây khó” cho dự án, mà là hành động hợp pháp để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Về tâm lý của ông C: áp lực tài chính hậu ly hôn có thể khiến một số người có xu hướng muốn nhanh chóng “chốt” giao dịch, thậm chí vô tình hoặc cố ý bỏ qua quyền của người còn lại trong khối tài sản chung.

Về quản trị rủi ro của nhà đầu tư và chính quyền: áp lực tiến độ khai giảng dễ khiến các bên có xu hướng “làm việc với người đang có mặt, đang thiện chí hợp tác” (ở đây là ông C) mà bỏ qua bước rà soát tình trạng hôn nhân, tình trạng tranh chấp của người sử dụng đất trước khi đề xuất và ban hành quyết định cho thuê đất. Đây là lỗ hổng quản trị điển hình trong khâu khảo sát, thẩm định địa điểm dự án.

Về giáo dục & ý nghĩa cộng đồng: một ngôi trường – nơi ươm mầm cho thế hệ tương lai – càng cần được xây dựng trên nền tảng pháp lý minh bạch, công bằng. Nếu vì chạy theo tiến độ mà bỏ qua quyền lợi chính đáng của một người phụ nữ trong hoàn cảnh hôn nhân đổ vỡ, đó sẽ là một khởi đầu thiếu nhân văn cho chính một dự án giáo dục.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Bước 1 – Xác minh chính xác hiện trạng pháp lý của thửa đất: UBND tỉnh N và Công ty K cần chủ động liên hệ Tòa án nhân dân đang thụ lý vụ án ly hôn để xác nhận đã có hay chưa quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời liên quan đến thửa đất, đồng thời yêu cầu cả ông C và bà D cùng có ý kiến bằng văn bản trước khi tiến hành bất kỳ bước xử lý nào.

Bước 2 – Thực hiện đúng trình tự thu hồi đất, tạm giữ tiền bồi thường: Nếu dự án đủ điều kiện thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo Khoản 22 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, UBND tỉnh N tiến hành lập phương án bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích 600m². Trường hợp đất đang tranh chấp, khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường mở tại Kho bạc Nhà nước theo Khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024, chờ bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án xác định phần quyền của mỗi người.

Bước 3 – Chủ động phối hợp để không làm chậm tiến độ chung: Trong khi chờ Tòa án giải quyết phần tranh chấp liên quan riêng thửa đất, tỉnh và Công ty K có thể trao đổi thẳng thắn với cả ông C và bà D để tìm kiếm một thỏa thuận tạm thời, có xác nhận bằng văn bản của cả hai bên, làm cơ sở tạm thời bàn giao mặt bằng phục vụ thi công, không ảnh hưởng đến quyền lợi cuối cùng của các bên khi có phán quyết chia tài sản.

Bước 4 – Điều chỉnh linh hoạt tiến độ, thiết kế thi công: Công ty K nên chủ động đề xuất với tỉnh phương án tổ chức thi công theo từng giai đoạn, ưu tiên triển khai trước các hạng mục nằm trên phần diện tích đất sạch, không tranh chấp, để bảo đảm tiến độ tổng thể của dự án không bị đình trệ hoàn toàn trong lúc chờ xử lý dứt điểm phần đất “kẹt”.

Một dự án giáo dục bền vững không chỉ được xây bằng gạch, bằng vốn đầu tư, mà còn cần được xây trên nền tảng của sự công bằng và tôn trọng pháp luật đối với từng người dân, kể cả trong những hoàn cảnh riêng tư nhiều tổn thương như một cuộc ly hôn.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai, đầu tư hoặc hôn nhân – gia đình, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.