TÌNH HUỐNG SỐ 495: NHÀ ĐẦU TƯ FDI XIN NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT SẠCH, BÀN GIAO THỰC ĐỊA KHU ĐẤT VEN BIỂN ĐỂ ĐẦU TƯ NHÀ MÁY SẢN XUẤT HYDRO XANH, YÊU CẦU TỈNH CAM KẾT PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG BÃI BỒI CỦA DÂN KHÔNG QUÁ 60 NGÀY?

TÌNH HUỐNG SỐ 495: NHÀ ĐẦU TƯ FDI XIN NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT SẠCH, BÀN GIAO THỰC ĐỊA KHU ĐẤT VEN BIỂN ĐỂ ĐẦU TƯ NHÀ MÁY SẢN XUẤT HYDRO XANH, YÊU CẦU TỈNH CAM KẾT PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG BÃI BỒI CỦA DÂN KHÔNG QUÁ 60 NGÀY?

Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các dự án năng lượng xanh đang là xu thế ưu tiên của nhiều địa phương ven biển. Nhưng khi nhà đầu tư đặt ra yêu cầu về tiến độ giao đất sạch quá gấp so với quy trình pháp lý, chính quyền tỉnh sẽ đứng trước một bài toán cân não: Vừa muốn giữ chân “đại bàng”, vừa phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và sự an toàn pháp lý cho chính mình.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống dưới đây để tìm ra một lộ trình vừa khả thi, vừa đúng luật.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty G (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài – FDI) được UBND tỉnh H chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Nhà máy sản xuất hydro xanh quy mô lớn tại Khu kinh tế ven biển của tỉnh, với tổng vốn đăng ký hàng trăm triệu USD, thuộc lĩnh vực được khuyến khích theo Chiến lược phát triển năng lượng hydrogen quốc gia.

Một phần diện tích dự kiến triển khai dự án nằm trên khu đất bãi bồi ven biển thuộc xã B, nơi có khoảng 45 hộ dân đã khai hoang, nuôi trồng thủy sản quảng canh và trồng cói ổn định từ nhiều năm nay nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình đàm phán, đại diện Công ty G đề nghị UBND tỉnh H đưa vào Biên bản ghi nhớ (MOU) một điều khoản cam kết: hoàn thành toàn bộ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và bàn giao đất sạch trên thực địa trong thời hạn không quá 60 ngày kể từ ngày ký, để bảo đảm tiến độ khởi công đã báo cáo với tập đoàn mẹ tại nước ngoài.

Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh H tỏ ra lúng túng: mốc 60 ngày là quá gấp so với một quy trình thu hồi đất, bồi thường thông thường; hơn nữa, đất bãi bồi ven biển lại có quy chế quản lý riêng, không đơn thuần giống đất nông nghiệp đã có giấy tờ ổn định lâu dài. Tỉnh vừa muốn giữ chân nhà đầu tư chiến lược, vừa lo nếu cam kết “cứng” mà không thực hiện được sẽ vướng trách nhiệm pháp lý và mất uy tín.

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Xác định đúng tính chất pháp lý của đất bãi bồi ven biển

Khoản 1, Khoản 2 Điều 190 Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15) quy định:

“1. Đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm đất bãi sông, đất bãi nổi, cù lao trên sông, đất bãi bồi ven biển và đất bãi nổi, cù lao trên biển.
2. Việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển thực hiện theo quy định sau đây: a) … do Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý; b) Đất bãi bồi ven sông, ven biển được Nhà nước giao, cho thuê đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.

Như vậy, Công ty G (tổ chức kinh tế có vốn FDI) hoàn toàn thuộc đối tượng được Nhà nước xem xét giao đất, cho thuê đất bãi bồi ven biển để thực hiện dự án. Tuy nhiên, đây không phải là “đất trống” mặc nhiên thuộc quyền định đoạt tức thời của tỉnh – phần diện tích đang có người dân canh tác, sử dụng ổn định vẫn phải trải qua thủ tục thu hồi, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc và bồi thường, hỗ trợ theo đúng trình tự luật định trước khi được xem là “đất sạch”.

2.2. Trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thể tùy tiện rút ngắn

Đối với dự án Nhà máy sản xuất hydro xanh của Công ty G tại Khu kinh tế, căn cứ thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được xem xét theo Khoản 21 hoặc Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, tùy thuộc tính chất, phạm vi và mục tiêu cụ thể của dự án. Việc xác định đúng trường hợp thu hồi đất là cơ sở để triển khai trình tự thu hồi, bồi thường, hỗ trợ theo quy định pháp luật.

Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 nêu rõ nguyên tắc:

“Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật…”.

Toàn bộ trình tự này được cụ thể hóa tại Chương VII Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm hàng loạt bước bắt buộc: thông báo thu hồi đất, kiểm đếm tài sản, xác minh nguồn gốc và điều kiện được bồi thường (đặc biệt quan trọng với đất bãi bồi chưa có giấy tờ), lập và niêm yết công khai phương án, tổ chức đối thoại, thẩm định, phê duyệt phương án, chi trả tiền và cưỡng chế thu hồi đất (nếu người dân không đồng thuận).

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc xem xét bồi thường, hỗ trợ phải căn cứ Điều 95, Điều 108, Điều 109 Luật Đất đai năm 2024 và các quy định có liên quan của Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, trên cơ sở xác minh thực tế về nguồn gốc, quá trình sử dụng, thời điểm sử dụng và điều kiện pháp lý của từng trường hợp. Do đó, việc chưa được cấp Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc cơ quan nhà nước được bỏ qua bước xác minh, kiểm đếm và lập phương án bồi thường, hỗ trợ.

Riêng khâu chi trả, Khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản”.

Điều cần lưu ý là mốc 30 ngày nêu trên chỉ tính SAU KHI phương án bồi thường đã được phê duyệt – trong khi riêng việc điều tra, xác minh nguồn gốc sử dụng đất của 45 hộ dân chưa có giấy tờ trên đất bãi bồi (để xác định đủ hay không đủ điều kiện bồi thường theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP) thường mất tối thiểu vài tháng trên thực tế.

2.3. Rủi ro pháp lý nếu cam kết “cứng” 60 ngày với nhà đầu tư

Bên cạnh đó, Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đầu tư năm 2020 cũng quy định về các chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư; các chính sách này có thể được sử dụng để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án, nhưng không phải là căn cứ để loại bỏ hoặc thay thế các trình tự bắt buộc về thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ.

Luật Đầu tư năm 2020 xác lập nguyên tắc Nhà nước bảo đảm đầu tư kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, nhưng nguyên tắc này không đồng nghĩa với việc chính quyền có quyền cam kết bỏ qua hoặc rút ngắn trái luật các thủ tục hành chính – đất đai bắt buộc. Nếu UBND tỉnh H ký một cam kết mang tính ràng buộc pháp lý về mốc “60 ngày” mà không thực hiện được (do dân chưa đồng thuận, chưa xác minh xong nguồn gốc đất…), tỉnh có nguy cơ:

– Phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho nhà đầu tư nếu cam kết đó được xác lập dưới hình thức thỏa thuận có chế tài (theo nguyên tắc chung về trách nhiệm dân sự do vi phạm cam kết);

– Cán bộ, công chức trực tiếp ký kết, thực hiện có thể bị xem xét trách nhiệm nếu vì chạy theo tiến độ mà bỏ qua trình tự dân chủ, công khai bắt buộc tại Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Chính sách ưu tiên phát triển hydro xanh tại Quyết định số 165/QĐ-TTg ngày 07/02/2024 phê duyệt Chiến lược phát triển năng lượng hydrogen của Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 là căn cứ để tỉnh ưu tiên bố trí nguồn lực, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính nội bộ, chứ không phải là căn cứ để miễn trừ hay thay thế trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Luật Đất đai quy định.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về tâm lý của nhà đầu tư: áp lực báo cáo tiến độ với tập đoàn mẹ, cộng với tâm lý phổ biến coi vốn FDI lớn là “đại bàng” cần chiều chuộng, khiến nhà đầu tư dễ đặt ra những mốc thời gian mang tính chủ quan, chưa lường hết đặc thù pháp lý và xã hội tại địa phương tiếp nhận dự án.

Về tâm lý của người dân vùng bãi bồi: sinh kế của 45 hộ dân gắn liền với mảnh đất khai hoang qua nhiều năm. Vì đất chưa có giấy tờ, họ càng dễ mang tâm lý bất an, lo sợ bị gạt ra ngoài lề, bị đánh đổi quyền lợi chỉ vì tỉnh muốn “lấy lòng” nhà đầu tư ngoại. Nếu quy trình bị cắt xén hoặc thông tin không minh bạch, nguy cơ phản ứng tập thể, khiếu kiện đông người là rất cao – và hậu quả cuối cùng còn làm chậm tiến độ dự án hơn cả một quy trình làm đúng, làm đủ ngay từ đầu.

Về quản trị của chính quyền địa phương: lỗ hổng lớn nhất là tư duy “cam kết trước, tính sau” – vội đưa ra mốc thời gian để giữ chân nhà đầu tư trong khi chưa có số liệu điều tra, khảo sát thực địa đầy đủ về số hộ dân, nguồn gốc đất, mức độ đồng thuận. Một chính quyền có năng lực quản trị rủi ro tốt cần tách bạch rõ hai loại cam kết: cam kết chính trị – hành chính (nỗ lực tối đa, song song hóa quy trình nội bộ) và cam kết pháp lý có chế tài (chỉ ký khi đã chắc chắn về cơ sở thực hiện).

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để vừa giữ được thiện chí với nhà đầu tư chiến lược, vừa bảo đảm đúng pháp luật và quyền lợi chính đáng của người dân, có thể triển khai theo 4 bước:

Bước 1 – Điều tra, phân loại quỹ đất trước khi đàm phán tiến độ: Tỉnh H cần chỉ đạo rà soát ngay số hộ dân, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất bãi bồi tại xã B để xác định hộ nào đủ, hộ nào không đủ điều kiện bồi thường theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Đây là cơ sở dữ liệu bắt buộc phải có trước khi đưa ra bất kỳ cam kết tiến độ nào với nhà đầu tư.

Đối với phần đất bãi bồi chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc xử lý phải đồng thời tuân thủ Điều 190 Luật Đất đai năm 2024 về quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; không được mặc nhiên xác định là đất sạch chỉ vì người sử dụng chưa có giấy tờ.

Bước 2 – Đàm phán lại mốc thời gian theo hướng thực chất: Thay vì cam kết cứng “60 ngày” cho toàn bộ quy trình, tỉnh nên đề xuất thành lập Tổ công tác liên ngành, thực hiện song song các bước kiểm đếm – lập phương án – niêm yết công khai để rút ngắn tối đa thời gian thực hiện thủ tục nội bộ (thực tế có thể đưa về khoảng 90 – 120 ngày một cách khả thi), đồng thời cam kết bằng văn bản hành chính (kế hoạch, tiến độ nội bộ) thay vì bằng điều khoản có chế tài bồi thường trong hợp đồng với nhà đầu tư.

Bước 3 – Đối thoại công khai, chăm lo thỏa đáng cho người dân: Tổ chức đối thoại trực tiếp, công bố phương án bồi thường, hỗ trợ minh bạch; xem xét thêm chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề, ưu tiên tuyển dụng lao động địa phương vào nhà máy hydro xanh sau khi vận hành. Sự đồng thuận của dân chính là “chất xúc tác” đẩy nhanh tiến độ hơn bất kỳ áp lực hành chính nào.

Bước 4 – Thể hiện đúng bản chất pháp lý trong văn bản cam kết: Nội dung ký kết với Công ty G cần ghi rõ đây là cam kết về “nỗ lực, trách nhiệm hành chính của cơ quan nhà nước trong phạm vi thẩm quyền và tuân thủ pháp luật đất đai hiện hành”, không đặt điều kiện bồi thường thiệt hại tài chính đối với tỉnh nếu nguyên nhân chậm trễ đến từ quá trình bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân bị thu hồi đất.

Về kỹ thuật soạn thảo MOU, nên sử dụng điều khoản theo hướng “cam kết nỗ lực tối đa” (Best Efforts), xác định rõ trách nhiệm của tỉnh là chủ động, tích cực và phối hợp trong phạm vi thẩm quyền, nhưng không bảo đảm một kết quả hoặc thời hạn tuyệt đối nếu kết quả đó phụ thuộc vào trình tự pháp luật, việc xác minh và sự phối hợp của người sử dụng đất.

Phát triển bền vững không chỉ được đo bằng tốc độ giải ngân hay ngày khởi công, mà còn được đo bằng sự đồng thuận âm thầm của những người dân đã gắn bó với mảnh đất ấy. Một quy trình làm đúng, làm đủ ngay từ đầu bao giờ cũng nhanh hơn một lối tắt phải trả giá bằng khiếu kiện.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc đầu tư, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.