Suốt gần 20 năm, mảnh đất là tài sản lớn nhất của gia đình bị “đóng băng” bởi một dự án treo. Nhà xuống cấp nhưng không được xây mới, con cái trưởng thành vẫn phải đi thuê nhà vì không thể xây dựng trên chính đất của mình. Đến khi dự án chính thức bị xóa bỏ quy hoạch, nhiều người vui mừng nhưng lại băn khoăn: Quyền xây dựng nhà ở có tự động được khôi phục hay không? Và cần thực hiện những thủ tục gì để được xây dựng hợp pháp? Hãy cùng Chuyên gia Nguyễn Hữu Long phân tích qua tình huống dưới đây.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, sử dụng ổn định một thửa đất ở từ năm 1998 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2005, địa phương công bố quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, trong đó toàn bộ thửa đất của gia đình ông A nằm trong phạm vi thực hiện dự án.

Suốt gần 20 năm, dự án không được triển khai nhưng gia đình ông A cũng không được xây dựng mới, sửa chữa nhà ở theo nhu cầu thực tế. Ngôi nhà ngày càng xuống cấp, con cái lập gia đình phải đi thuê nhà ở nơi khác vì không thể xây dựng trên chính mảnh đất của gia đình.

Đầu năm 2026, UBND tỉnh ban hành quyết định hủy bỏ quy hoạch đối với dự án do không còn phù hợp với định hướng phát triển và không đủ điều kiện tiếp tục triển khai. Người dân trong khu vực vui mừng vì “dự án treo” đã chính thức chấm dứt.

Tuy nhiên, khi ông A đến cơ quan chức năng để hỏi thủ tục xây dựng nhà ở thì nhận được nhiều hướng dẫn khác nhau. Có nơi yêu cầu điều chỉnh thông tin đất đai trước, có nơi lại hướng dẫn nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng ngay, khiến gia đình ông lúng túng, không biết phải bắt đầu từ đâu.

Ông A băn khoăn:

• Sau khi quy hoạch bị hủy bỏ, quyền xây dựng nhà ở có tự động được khôi phục hay không?
• Có phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trước khi xin giấy phép xây dựng?
• Trình tự, thủ tục để được xây dựng nhà ở hợp pháp được thực hiện như thế nào?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

“Dự án treo” là một trong những nguyên nhân gây ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Khi quy hoạch đã được công bố nhưng nhiều năm không triển khai, người dân thường bị hạn chế quyền xây dựng, sửa chữa hoặc đầu tư trên chính tài sản của mình.

Theo Luật Đất đai năm 2024, khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được điều chỉnh hoặc hủy bỏ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo hiện trạng pháp lý mới của thửa đất. Nếu việc hạn chế quyền xây dựng không còn căn cứ pháp lý thì người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 và Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), việc cấp giấy phép xây dựng phải căn cứ vào quy hoạch hiện hành. Khi khu vực đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy bỏ quy hoạch hoặc điều chỉnh để không còn thuộc diện hạn chế xây dựng thì người dân có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Trong nhiều trường hợp, trước khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, người sử dụng đất cần thực hiện đăng ký biến động đất đai nếu quyết định hủy bỏ quy hoạch làm thay đổi thông tin pháp lý được ghi nhận trong hồ sơ địa chính hoặc cơ sở dữ liệu đất đai.

Quy trình thực hiện thông thường gồm các bước:

• Bước 1: Kiểm tra quyết định hủy bỏ quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất tại cơ quan quản lý đất đai.
• Bước 2: Trường hợp có thay đổi thông tin địa chính, thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng và nộp tại cơ quan có thẩm quyền.
• Bước 4: Sau khi được cấp giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép), người dân được tiến hành xây dựng đúng nội dung giấy phép và quy định của pháp luật.

Như vậy, việc quy hoạch bị hủy bỏ là cơ sở pháp lý quan trọng để khôi phục quyền xây dựng của người dân, nhưng trên thực tế vẫn cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục hành chính nhằm bảo đảm tính hợp pháp của công trình.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Đối với nhiều hộ gia đình, việc một dự án treo kéo dài hàng chục năm không chỉ gây thiệt hại về kinh tế mà còn tạo ra áp lực tâm lý rất lớn. Nhiều người phải sống trong những căn nhà xuống cấp, không dám sửa chữa, không thể tách hộ, xây nhà cho con hoặc ổn định cuộc sống vì luôn thấp thỏm chờ dự án được triển khai.

Khi quy hoạch chính thức bị hủy bỏ, điều đầu tiên người dân cảm nhận không phải là giá trị của thửa đất tăng lên mà chính là sự giải tỏa tâm lý mệt mỏi, bất an và chờ đợi kéo dài suốt nhiều năm. Đây là sự khôi phục niềm tin vào quyền được ổn định chỗ ở và quyền được khai thác hợp pháp tài sản của mình.

Ở góc độ quản trị nhà nước, việc kịp thời công bố quyết định hủy bỏ quy hoạch, cập nhật thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai và hướng dẫn thống nhất về thủ tục hành chính sẽ giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống, đồng thời hạn chế tình trạng mỗi cơ quan hướng dẫn một cách khác nhau.

Một nền hành chính minh bạch không chỉ dừng lại ở việc ban hành quyết định mà còn phải bảo đảm người dân dễ dàng tiếp cận thông tin, hiểu đúng quy trình và thực hiện quyền của mình một cách thuận lợi.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi quy hoạch của một dự án treo đã được cơ quan có thẩm quyền chính thức hủy bỏ, người dân không nên vội vàng khởi công xây dựng ngay mà cần kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của thửa đất để tránh những rủi ro phát sinh.

Trước hết, người sử dụng đất cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý đất đai địa phương để xác nhận thông tin quy hoạch đã được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai hay chưa. Nếu có thay đổi thông tin pháp lý liên quan đến thửa đất, cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định.

Sau đó, người dân cần xác định công trình dự kiến xây dựng có thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng hay được miễn giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng. Đối với trường hợp phải xin phép, hồ sơ cần được chuẩn bị đầy đủ và chỉ tiến hành khởi công sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép.

Đối với cơ quan nhà nước, cần chủ động công khai quyết định hủy bỏ quy hoạch, cập nhật kịp thời dữ liệu đất đai, hướng dẫn thống nhất quy trình giải quyết hồ sơ và rút ngắn thời gian xử lý để người dân sớm ổn định nơi ở.

Thông điệp của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long:

“Việc xóa bỏ một dự án treo không chỉ chấm dứt những hạn chế về quy hoạch mà còn mở ra cơ hội để người dân khôi phục đầy đủ quyền sử dụng đất và quyền xây dựng hợp pháp. Tuy nhiên, quyền lợi chỉ được bảo đảm trọn vẹn khi người dân thực hiện đúng quy trình đăng ký biến động, xin giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải xin phép) và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.