Không gian chung cư không phải tài sản riêng của Ban quản trị để tùy ý khai thác và chia chác. Khi một khu vực có thể thuộc quyền sử dụng chung của hàng trăm hộ gia đình bị đem cho doanh nghiệp viễn thông thuê mà thiếu căn cứ, còn khoản thu bị che giấu, vấn đề không chỉ là quản lý tài sản mà còn liên quan đến trách nhiệm tài chính, an toàn công trình và quyền lợi chính đáng của cư dân.

Theo góc nhìn pháp lý của chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long, cần làm rõ ba vấn đề: quyền quyết định việc khai thác phần sở hữu chung, tính minh bạch của dòng tiền cho thuê và sự tuân thủ các điều kiện kỹ thuật đối với trạm phát sóng di động BTS.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Tại một khu chung cư có hàng trăm căn hộ, cư dân phát hiện Ban quản trị đã ký hợp đồng với một công ty viễn thông để bố trí thiết bị trạm phát sóng di động BTS tại khu vực giếng trời của tòa nhà.

Việc lắp đặt được thực hiện khi nhiều cư dân không biết rõ về hợp đồng, giá thuê, thời hạn thuê và phương án bảo đảm an toàn công trình. Một số người đặt câu hỏi liệu khu vực giếng trời có thuộc phần sở hữu chung hay không, việc bố trí thiết bị có ảnh hưởng đến thông gió, thoát nạn, bảo trì và các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà hay không.

Nghiêm trọng hơn, cư dân nghi ngờ khoản tiền doanh nghiệp viễn thông trả cho việc thuê vị trí đã được chuyển vào một quỹ riêng, không được công khai trong báo cáo thu – chi của Ban quản trị. Có thông tin cho rằng một số thành viên đã chia nhau khoản tiền này.

Trong khi đó, nhiều gia đình có trẻ nhỏ lo lắng về khả năng trường điện từ từ trạm BTS ảnh hưởng đến sức khỏe.

Từ đó, cư dân đặt ra các câu hỏi: Ban quản trị có quyền tự quyết cho thuê không gian giếng trời hay không? Nếu khoản thu bị che giấu và chia nhau, những người liên quan có thể phải chịu trách nhiệm gì? Cơ quan nào có thể kiểm tra, yêu cầu khắc phục hoặc buộc tháo dỡ trạm nếu phát hiện vi phạm?

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Ban quản trị không có quyền tùy tiện định đoạt tài sản chung

Theo Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023, phần sở hữu chung của nhà chung cư được xác định căn cứ vào tính chất sử dụng chung, hồ sơ thiết kế, hợp đồng mua bán căn hộ và các tài liệu pháp lý liên quan.

Khu vực giếng trời cần được kiểm tra cụ thể trong hồ sơ thiết kế và hồ sơ sở hữu. Không thể chỉ căn cứ vào tên gọi “giếng trời” để kết luận tuyệt đối rằng toàn bộ khu vực đó thuộc sở hữu chung, nhưng cũng không thể mặc nhiên coi đây là tài sản mà Ban quản trị được toàn quyền cho thuê.

Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung vào mục đích riêng trái quy định.

Ban quản trị có chức năng đại diện, quản lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo pháp luật. Chức năng này không đồng nghĩa với quyền tự ý quyết định mọi hoạt động khai thác thương mại đối với tài sản chung.

Vì vậy, cần xác minh:

• Khu vực lắp đặt BTS được xác định là phần sở hữu chung hay phần sở hữu riêng theo hồ sơ pháp lý.
• Việc cho thuê đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hay chưa, và nội dung thông qua có bao gồm vị trí, mục đích, thời hạn cùng điều kiện khai thác hay không.
• Hợp đồng do ai ký, có đúng thẩm quyền đại diện hay không.
• Việc lắp đặt có làm thay đổi công năng, ảnh hưởng đến kết cấu, thông gió, phòng cháy, chữa cháy, lối thoát nạn hoặc hoạt động bảo trì của tòa nhà hay không.

Nếu việc cho thuê và lắp đặt không có căn cứ hợp pháp, cư dân có quyền yêu cầu giải trình, xem xét lại hợp đồng và đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý.

2.2. Tiền thu từ việc khai thác tài sản chung phải được quản lý minh bạch

Khoản tiền doanh nghiệp viễn thông trả để sử dụng vị trí trong chung cư cần được xác định rõ chủ thể có quyền nhận, căn cứ thu, mục đích sử dụng và phương thức hạch toán.

Nếu vị trí được cho thuê hợp pháp và khoản thu thuộc phạm vi quản lý chung của cư dân, việc thu – chi phải được thực hiện đúng quy định, đúng thẩm quyền và được báo cáo, công khai theo cơ chế quản lý tài chính áp dụng đối với nhà chung cư.

Ban quản trị không thể tự coi khoản tiền đó là tài sản riêng của các thành viên chỉ vì họ là người ký hợp đồng hoặc trực tiếp quản lý khoản thu.

Trong trường hợp có dấu hiệu lập quỹ ngoài sổ sách, che giấu doanh thu, giả mạo chứng từ hoặc chia nhau tiền trái phép, cần kiểm tra sao kê, hợp đồng, chứng từ kế toán, biên bản họp và các giao dịch liên quan. Tùy bản chất tài sản, quyền quản lý, hành vi cụ thể và chứng cứ thu thập được, cơ quan có thẩm quyền mới xác định trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự.

Không thể chỉ dựa vào việc có một quỹ riêng để kết luận ngay các thành viên đã phạm tội tham ô hoặc chiếm đoạt tài sản. Việc định tội phải đáp ứng đầy đủ các dấu hiệu của tội danh tương ứng theo Bộ luật Hình sự.

Cư dân có thể yêu cầu Ban quản trị cung cấp báo cáo thu – chi, giải trình khoản tiền cho thuê và đưa vấn đề ra Hội nghị nhà chung cư. Nếu có căn cứ nghi ngờ hành vi chiếm đoạt hoặc gian dối, cư dân có thể gửi đơn tố giác đến cơ quan công an để được xem xét theo quy định.

2.3. Trạm BTS phải đáp ứng các điều kiện về kỹ thuật và an toàn

Việc lắp đặt trạm BTS không chỉ là vấn đề thuê vị trí. Công trình còn phải đáp ứng các yêu cầu pháp luật có liên quan về xây dựng, viễn thông, an toàn điện, phòng cháy, chữa cháy và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng.

Cần kiểm tra hồ sơ thiết kế, phương án lắp đặt, tải trọng và vị trí thiết bị, dây dẫn, nguồn điện, khả năng tiếp cận để bảo trì cũng như các yêu cầu an toàn đối với cư dân.

Đối với lo ngại về trường điện từ, QCVN 8:2022/BTTTT quy định yêu cầu kỹ thuật về phơi nhiễm trường điện từ đối với trạm gốc điện thoại di động mặt đất công cộng. Việc tuân thủ cần được đánh giá bằng hồ sơ kỹ thuật và kết quả đo kiểm phù hợp, chứ không thể kết luận chỉ dựa vào việc cư dân nhìn thấy ăng-ten hoặc thiết bị phát sóng.

Nỗi lo của phụ huynh có con nhỏ là điều cần được lắng nghe. Tuy nhiên, cũng cần tránh khẳng định rằng mọi trạm BTS đều gây bệnh hoặc chắc chắn gây hại cho trẻ em. Cách giải quyết đúng là yêu cầu doanh nghiệp cung cấp hồ sơ liên quan, đề nghị cơ quan chuyên môn kiểm tra và đo kiểm theo quy chuẩn hiện hành.

2.4. Khi nào có thể yêu cầu tháo dỡ trạm BTS?

Không phải mọi trạm BTS lắp trong chung cư đều đương nhiên trái pháp luật. Việc yêu cầu tháo dỡ cần dựa trên kết quả kiểm tra và căn cứ pháp lý cụ thể.

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định công trình được lắp đặt trái phép, sử dụng phần sở hữu chung không đúng quy định, vi phạm yêu cầu an toàn hoặc không đáp ứng điều kiện kỹ thuật bắt buộc, cơ quan đó có thể áp dụng biện pháp khắc phục tương ứng, bao gồm yêu cầu chấm dứt vi phạm, tháo dỡ hoặc di dời trong trường hợp pháp luật quy định.

Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng và cơ quan chuyên môn về viễn thông, tần số vô tuyến điện có thể được đề nghị kiểm tra trong phạm vi thẩm quyền. Cơ quan công an có thể tiếp nhận, xác minh tố giác nếu có dấu hiệu tội phạm liên quan đến khoản tiền bị che giấu hoặc chiếm đoạt.

Điểm mấu chốt là phải xác định đúng vi phạm, đúng cơ quan có thẩm quyền và đúng biện pháp xử lý; không thể tự ý phá dỡ thiết bị hoặc mặc nhiên yêu cầu tháo dỡ chỉ vì cư dân lo ngại.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị: “Chìa khóa nhân văn”

3.1. Quyền được biết và quyền được tham gia quyết định của cư dân

Cư dân đóng góp kinh phí quản lý, bảo trì và cùng chia sẻ trách nhiệm đối với không gian chung. Vì vậy, các quyết định khai thác thương mại có ảnh hưởng đến công năng, an toàn hoặc quyền sử dụng chung cần được giải thích rõ ràng, đúng thẩm quyền và minh bạch.

Khi Ban quản trị không công khai hợp đồng, doanh thu và mục đích sử dụng tiền, niềm tin giữa cư dân với người đại diện quản lý dễ bị suy giảm. Tranh chấp không chỉ xoay quanh một trạm BTS mà còn liên quan đến trách nhiệm giải trình và tính chính danh của hoạt động quản trị.

3.2. Lo ngại về sức khỏe cần được giải quyết bằng dữ liệu

Phụ huynh có con nhỏ có thể lo lắng khi thiết bị phát sóng được lắp đặt gần nơi sinh hoạt. Thay vì bỏ qua phản ánh hoặc đưa ra những khẳng định thiếu căn cứ, Ban quản trị và doanh nghiệp cần cung cấp thông tin kỹ thuật, giải thích vị trí lắp đặt và phối hợp đo kiểm khi có yêu cầu chính đáng.

Kết quả kiểm tra khách quan giúp cư dân phân biệt giữa nguy cơ thực tế và nỗi lo chưa được xác minh, từ đó đưa ra quyết định dựa trên bằng chứng.

3.3. Quản trị chung cư phải đặt lợi ích cộng đồng lên trên lợi ích cá nhân

Ban quản trị được cư dân bầu ra để thực hiện chức năng đại diện, không phải để sử dụng tài sản chung vì lợi ích riêng. Một hệ thống quản trị tốt cần có quy trình thông qua hợp đồng, kiểm soát xung đột lợi ích, lưu trữ chứng từ, công khai nguồn thu và cơ chế giám sát độc lập phù hợp.

Nếu có vi phạm, việc kiểm tra và xử lý cần dựa trên tài liệu xác thực, tránh quy chụp tất cả thành viên Ban quản trị khi chưa xác định rõ vai trò và trách nhiệm của từng người.

4. Giải pháp toàn diện của chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long

Bước 1: Thu thập hồ sơ và yêu cầu công khai khoản thu

Ban đại diện cư dân hoặc các chủ sở hữu có thể gửi yêu cầu bằng văn bản đề nghị cung cấp, giải trình những tài liệu có liên quan, như:

• Hồ sơ xác định phần sở hữu chung, hồ sơ thiết kế và vị trí đặt trạm BTS.
• Biên bản Hội nghị nhà chung cư và nghị quyết liên quan đến việc khai thác vị trí.
• Hợp đồng cho thuê, thời hạn, giá thuê và phương thức thanh toán.
• Chứng từ thu tiền, sao kê tài khoản nhận tiền và báo cáo thu – chi.
• Hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ xây dựng và tài liệu đo kiểm an toàn của trạm, trong phạm vi được tiếp cận theo pháp luật.

Cư dân nên lưu lại hình ảnh hiện trạng, thời điểm lắp đặt, thông báo liên quan và các tài liệu được cung cấp. Không tự ý xâm nhập khu vực kỹ thuật, tháo thiết bị hoặc gây cản trở hoạt động của doanh nghiệp.

Bước 2: Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xử lý

Nếu Ban quản trị không giải trình thỏa đáng, cư dân có thể gửi đơn đến cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng tại địa phương, UBND cấp xã theo phạm vi thẩm quyền hoặc cơ quan chuyên môn liên quan để đề nghị kiểm tra.

Nội dung kiến nghị nên nêu rõ vị trí lắp đặt, dấu hiệu sử dụng phần sở hữu chung không đúng thẩm quyền, vấn đề an toàn công trình và khoản thu chưa được công khai. Cư dân cũng có thể đề nghị kiểm tra việc đáp ứng quy chuẩn kỹ thuật về trường điện từ.

Nếu kết quả kiểm tra xác định có vi phạm, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét biện pháp khắc phục theo pháp luật, bao gồm việc chấm dứt sử dụng vị trí, di dời hoặc tháo dỡ thiết bị khi có đủ căn cứ.

Trường hợp có tài liệu cho thấy khoản thu bị chiếm đoạt, chứng từ bị làm giả hoặc có hành vi gian dối khác, cư dân có thể gửi tố giác đến cơ quan công an. Việc xác minh và xử lý hình sự phải tuân thủ trình tự tố tụng.

Bước 3: Khôi phục cơ chế quản trị minh bạch và bảo vệ lợi ích chung

Hội nghị nhà chung cư cần xem xét lại quyết định cho thuê, đánh giá lợi ích và rủi ro, xác định rõ quyền hạn của Ban quản trị, đồng thời yêu cầu báo cáo đầy đủ các khoản thu từ việc khai thác tài sản chung.

Nếu hợp đồng được ký không đúng thẩm quyền hoặc phát sinh vi phạm, cần xử lý theo căn cứ pháp luật và điều khoản hợp đồng. Nếu khoản tiền đã bị sử dụng trái phép, việc hoàn trả và xác định trách nhiệm cần dựa trên kết quả kiểm tra, đối chiếu chứng từ.

Đối với trạm BTS, cư dân và doanh nghiệp cần phối hợp với cơ quan chuyên môn để xác định tình trạng pháp lý, mức độ đáp ứng yêu cầu an toàn và biện pháp cần thiết. Mục tiêu là bảo đảm quyền lợi cư dân mà vẫn tôn trọng quy trình xử lý hợp pháp.

Thông điệp cuối cùng

Không gian chung cư là nơi gắn liền với quyền lợi, sự an toàn và đời sống hằng ngày của nhiều gia đình. Việc khai thác tài sản chung có thể mang lại nguồn thu cho cộng đồng, nhưng chỉ khi được thực hiện đúng thẩm quyền, minh bạch và đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Ban quản trị không được biến tài sản chung thành lợi ích riêng; doanh thu từ tài sản chung không thể bị che giấu; và nỗi lo về sức khỏe của cư dân phải được giải quyết bằng kiểm tra, đo kiểm và chứng cứ khách quan.

Một chung cư văn minh không chỉ cần hạ tầng hiện đại, mà còn cần cơ chế quản trị có trách nhiệm, công khai và đặt lợi ích hợp pháp của cư dân lên hàng đầu.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.