TÌNH HUỐNG 401: DOANH NGHIỆP XIN GIAO ĐẤT ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN TRƯỜNG LIÊN CẤP TƯ THỤC – ĐIỀU KIỆN VÀ QUY TRÌNH ĐƯỢC MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI?

TÌNH HUỐNG 401: DOANH NGHIỆP XIN GIAO ĐẤT ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN TRƯỜNG LIÊN CẤP TƯ THỤC – ĐIỀU KIỆN VÀ QUY TRÌNH ĐƯỢC MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI?

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Đầu năm 2026, Công ty Cổ phần Giáo dục E lập hồ sơ xin Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng Dự án Trường liên cấp tư thục (từ Mầm non đến Trung học phổ thông) tại huyện S, quy mô 2 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 250 tỷ đồng, đã được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong quá trình hoàn thiện thủ tục, bộ phận pháp chế của Công ty E phát hiện trong hồ sơ dự toán tài chính, đơn vị tư vấn đã tính tiền sử dụng đất theo mức thu 100% như đối với dự án kinh doanh bất động sản thương mại thông thường, khiến chi phí đầu tư đội lên đáng kể, ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án.

Ban lãnh đạo Công ty E cho rằng dự án giáo dục thuộc lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích xã hội hóa, phải được hưởng chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất, nhưng chưa nắm rõ điều kiện cụ thể và trình tự thủ tục để được hưởng ưu đãi này theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về bản chất, dự án trường liên cấp tư thục thuộc lĩnh vực xã hội hóa giáo dục – một trong những lĩnh vực được Nhà nước xác định là đối tượng ưu đãi đặc biệt về đất đai nhằm khuyến khích đầu tư ngoài ngân sách.

2.1 Về căn cứ giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu: Căn cứ theo điểm b, khoản 3, Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 kết hợp với Điều 6 Nghị định số 69/2008/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 59/2014/NĐ-CP), các dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa giáo dục phù hợp với quy hoạch được xem xét giao đất, cho thuê đất không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Như vậy, dự án của Công ty E có đầy đủ cơ sở pháp lý để được giao đất trực tiếp.

 

2.2 Về điều kiện và mức miễn, giảm tiền sử dụng đất: Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 quy định về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó dẫn chiếu chính sách miễn, giảm áp dụng theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về thuế và pháp luật có liên quan. Cụ thể hóa nội dung này, Nghị định số 69/2008/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định số 59/2014/NĐ-CP) về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường quy định: cơ sở thực hiện xã hội hóa được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án đối với đất được sử dụng để xây dựng công trình giáo dục.

Đồng thời, khoản 2, Điều 154 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 19 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất còn nêu rõ nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính trên cơ sở giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh phê duyệt tại thời điểm giao đất, sau đó áp dụng tỷ lệ miễn, giảm theo chính sách xã hội hóa hiện hành.

2.3 Về điều kiện bắt buộc để hưởng ưu đãi: Để được hưởng chính sách miễn, giảm nêu trên, dự án của Công ty E phải đáp ứng đồng thời các điều kiện: (i) có Quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn hiệu lực; (ii) phù hợp quy hoạch mạng lưới cơ sở giáo dục và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; (iii) đáp ứng tiêu chí về quy mô, tiêu chuẩn cơ sở vật chất theo danh mục chi tiết loại hình, quy mô, tiêu chuẩn của cơ sở thực hiện xã hội hóa do Thủ tướng Chính phủ quy định.

Kết luận pháp lý: Công ty E có đầy đủ căn cứ pháp lý để được giao đất không qua đấu giá và được xem xét miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 124 Luật Đất đai năm 2024 kết hợp với Nghị định số 69/2008/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 59/2014/NĐ-CP), không phải chịu mức thu 100% như dự án kinh doanh bất động sản thương mại. Việc đơn vị tư vấn tính toán theo mức thu thông thường là chưa cập nhật đầy đủ chính sách ưu đãi hiện hành.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử): Đầu tư vào lĩnh vực giáo dục tư thục không đơn thuần là một hoạt động kinh doanh sinh lợi, mà còn mang sứ mệnh xã hội sâu sắc – góp phần giảm tải cho hệ thống giáo dục công lập, đa dạng hóa lựa chọn học tập cho con em nhân dân. Tâm lý lo lắng của Ban lãnh đạo Công ty E khi thấy chi phí đất đai bị tính sai là hoàn toàn dễ hiểu, bởi sai sót này nếu không được phát hiện kịp thời có thể làm “nản lòng” các nhà đầu tư chân chính, vốn đã phải gánh nhiều rủi ro và áp lực tài chính dài hạn khi theo đuổi lĩnh vực xã hội hóa giáo dục.

 

Về khía cạnh Quản trị rủi ro pháp lý – tài chính dự án: Bài học quản trị đắt giá ở đây là doanh nghiệp không nên hoàn toàn phó thác việc tính toán chi phí đất đai cho đơn vị tư vấn mà thiếu sự rà soát, đối chiếu độc lập với văn bản pháp luật gốc. Việc chủ động nghiên cứu, cập nhật chính sách ưu đãi đầu tư – vốn thường xuyên thay đổi theo từng giai đoạn – là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp tối ưu hóa hiệu quả tài chính dự án, tránh để “chi phí ảo” làm sai lệch bài toán đầu tư ngay từ khâu lập kế hoạch.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giúp doanh nghiệp hoàn thiện hồ sơ đúng quy định, tận dụng tối đa chính sách ưu đãi hợp pháp, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

• Bước 1 – Rà soát điều kiện và chuẩn bị hồ sơ chứng minh thuộc diện ưu đãi: Công ty E cần đối chiếu dự án với Danh mục chi tiết loại hình, quy mô, tiêu chuẩn cơ sở thực hiện xã hội hóa lĩnh vực giáo dục do Thủ tướng Chính phủ ban hành, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm: Quyết định chủ trương đầu tư, thiết kế cơ sở, quy hoạch chi tiết được duyệt, làm căn cứ chứng minh dự án đủ điều kiện hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định số 69/2008/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 59/2014/NĐ-CP).
• Bước 2 – Làm việc trực tiếp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính: Công ty E gửi văn bản đề nghị xác nhận đối tượng và mức miễn, giảm tiền sử dụng đất, viện dẫn cụ thể căn cứ tại Điều 124, Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 69/2008/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung), đề nghị cơ quan chuyên môn điều chỉnh lại phương án tính tiền sử dụng đất trong hồ sơ giao đất trước khi trình UBND tỉnh phê duyệt, tránh việc phải khiếu nại, điều chỉnh sau khi đã có quyết định giao đất chính thức.
• Bước 3 – Khiếu nại hành chính (Giải pháp cuối cùng): Trường hợp cơ quan có thẩm quyền vẫn áp mức tính tiền sử dụng đất như dự án thương mại thông thường sau khi đã có văn bản giải trình, Công ty E có quyền làm đơn khiếu nại quyết định hành chính theo Luật Khiếu nại, hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu áp dụng đúng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật giáo dục và đất đai hiện hành.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

 

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: Trang chủ tư vấn pháp luật tâm lý giáo dục hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.