TÌNH HUỐNG 402: DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ LỚN DO TẬP ĐOÀN FDI TRIỂN KHAI BỊ NGƯỜI DÂN KHIẾU NẠI TẬP THỂ VÌ GIÁ BỒI THƯỜNG ĐẤT LÚA THẤP HƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG VÙNG LÂN CẬN – CƠ CHẾ ĐỐI THOẠI GIẢM XUNG ĐỘT?

TÌNH HUỐNG 402: DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ LỚN DO TẬP ĐOÀN FDI TRIỂN KHAI BỊ NGƯỜI DÂN KHIẾU NẠI TẬP THỂ VÌ GIÁ BỒI THƯỜNG ĐẤT LÚA THẤP HƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG VÙNG LÂN CẬN – CƠ CHẾ ĐỐI THOẠI GIẢM XUNG ĐỘT?

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Giữa năm 2025, Tập đoàn G (vốn đầu tư nước ngoài) được UBND tỉnh H chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị sinh thái quy mô 150 ha tại xã K, thu hồi chủ yếu đất trồng lúa 2 vụ của khoảng 320 hộ dân. UBND huyện phê duyệt phương án bồi thường với mức giá 180.000 đồng/m² đối với đất lúa, áp dụng theo Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Tuy nhiên, ngay sau khi công bố phương án, hơn 200 hộ dân đồng loạt gửi đơn khiếu nại tập thể, cho rằng mức giá bồi thường quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại các xã lân cận (dao động 500.000 – 700.000 đồng/m² đối với đất cùng loại), đồng thời phản ánh việc tập đoàn FDI “thu lợi lớn” từ chênh lệch địa tô sau khi chuyển đổi đất lúa thành đất đô thị trong khi người dân bị thu hồi đất lại chịu thiệt thòi. Người dân tổ chức tụ tập đông người tại trụ sở UBND xã, có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh trật tự và tiến độ giải phóng mặt bằng của dự án.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về bản chất, đây là mâu thuẫn phổ biến trong công tác thu hồi đất phục vụ dự án phát triển kinh tế – xã hội, xoay quanh nguyên tắc định giá đất bồi thường và cơ chế bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

2.1 Về nguyên tắc định giá đất bồi thường:

Theo khoản 1, Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư… phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Đây là điểm đổi mới quan trọng so với Luật Đất đai 2013, xóa bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, cập nhật hàng năm.

Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi: việc bồi thường phải bảo đảm người có đất bị thu hồi “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Đây là nguyên tắc mang tính định hướng, buộc cơ quan có thẩm quyền phải xem xét lại phương án giá nếu có căn cứ cho thấy giá bồi thường chưa phản ánh đúng giá trị thị trường.

2.2 Về quyền khiếu nại của người dân:

Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Luật Khiếu nại năm 2011 quy định người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính (Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) nếu cho rằng quyết định đó xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Việc khiếu nại phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục, không được tụ tập đông người gây mất an ninh trật tự theo quy định tại Điều 6 Luật Tiếp công dân năm 2013.

2.3 Về trách nhiệm của cơ quan nhà nước khi có khiếu nại tập thể liên quan đến giá đất:

Trường hợp Bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án có dấu hiệu chưa phù hợp với mặt bằng giá thị trường thực tế (có sự chênh lệch lớn so với khu vực lân cận có điều kiện tương đồng), khoản 3, Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh Bảng giá đất khi có biến động, đồng thời người dân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tổ chức định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh, thay vì áp dụng cứng Bảng giá đất đại trà cho toàn khu vực.

Kết luận pháp lý: Người dân xã K có quyền khiếu nại và yêu cầu UBND huyện, UBND tỉnh xem xét lại phương án giá bồi thường trên cơ sở đối chiếu với giá đất thị trường thực tế tại khu vực lân cận có điều kiện tương đồng, thông qua thủ tục khiếu nại đúng pháp luật (không tụ tập đông người), đồng thời có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử):

Tâm lý của người nông dân khi mất đi tư liệu sản xuất gắn bó nhiều thế hệ thường đi kèm với cảm giác bất công sâu sắc, đặc biệt khi họ chứng kiến sự chênh lệch địa tô rõ rệt sau khi đất chuyển đổi mục đích sử dụng. Cảm giác “người mất đất thì thiệt, nhà đầu tư thì lợi” nếu không được giải tỏa kịp thời và minh bạch rất dễ bùng phát thành xung đột xã hội trên diện rộng. Đồng thời, việc người dân lựa chọn hình thức tụ tập đông người thay vì khiếu nại đúng trình tự cũng phản ánh khoảng trống trong nhận thức pháp luật, cần được các cấp chính quyền kiên trì tuyên truyền, giải thích thay vì chỉ áp dụng biện pháp cưỡng chế.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro dự án đầu tư FDI:

Bài học quản trị đắt giá ở đây thuộc về nhiều phía. Đối với cơ quan quản lý nhà nước: việc phê duyệt phương án bồi thường dựa trên Bảng giá đất có độ trễ so với biến động thị trường là rủi ro tiềm ẩn gây khiếu kiện kéo dài, làm chậm tiến độ dự án. Đối với Tập đoàn G: xung đột với cộng đồng dân cư địa phương không chỉ ảnh hưởng tiến độ giải phóng mặt bằng mà còn tác động tiêu cực đến uy tín, hình ảnh nhà đầu tư nước ngoài trong mắt chính quyền và cộng đồng sở tại – một yếu tố rủi ro phi tài chính nhưng có thể gây thiệt hại tài chính rất lớn nếu không được quản trị tốt ngay từ giai đoạn đầu dự án.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết vụ việc một cách thấu tình đạt lý, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân vừa duy trì tiến độ dự án đầu tư, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1 – Tổ chức đối thoại công khai, minh bạch thông tin định giá: UBND huyện chủ trì, mời đại diện Tập đoàn G, đại diện các hộ dân bị thu hồi đất (thông qua Tổ trưởng dân phố, người có uy tín) tổ chức buổi đối thoại công khai, công bố rõ căn cứ pháp lý xây dựng Bảng giá đất, đồng thời tiếp nhận, ghi nhận đầy đủ ý kiến, tài liệu chứng minh giá thị trường thực tế mà người dân cung cấp (hợp đồng chuyển nhượng khu vực lân cận, chứng thư thẩm định giá độc lập nếu có).

Bước 2 – Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất độc lập để rà soát lại phương án: Trên cơ sở ý kiến người dân, UBND tỉnh xem xét thành lập tổ công tác liên ngành (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, đơn vị tư vấn định giá độc lập) để khảo sát, đối chiếu lại giá đất bồi thường theo phương pháp so sánh trực tiếp với giá giao dịch thực tế tại khu vực có điều kiện tương đồng, từ đó đề xuất điều chỉnh Bảng giá đất hoặc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp hơn, bảo đảm hài hòa lợi ích các bên theo đúng tinh thần Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Bước 3 – Khiếu nại, khởi kiện hành chính (Giải pháp cuối cùng): Đối với các hộ dân không đồng thuận với kết quả điều chỉnh (nếu có), cần hướng dẫn thực hiện quyền khiếu nại đúng trình tự theo Luật Khiếu nại 2011 (khiếu nại lần đầu đến UBND huyện, khiếu nại lần hai đến UBND tỉnh), hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu xem xét lại Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, thay vì tiếp tục hình thức tụ tập đông người vốn tiềm ẩn rủi ro vi phạm pháp luật về an ninh trật tự.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.