Trong hoạt động đầu tư, đặc biệt đối với các dự án có sử dụng đất, tình trạng pháp lý của khu đất là một trong những nội dung quan trọng cần được kiểm tra trước khi nhà đầu tư giải ngân

Nếu quyền sử dụng đất chưa rõ ràng, đất đang tranh chấp, giấy tờ chưa đầy đủ hoặc mục đích sử dụng đất không phù hợp với dự án, nhà đầu tư có thể phải đối mặt với nguy cơ dự án không thể triển khai hoặc phát sinh tranh chấp sau khi đã đầu tư

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình

I. Tóm tắt tình huống thực tế

Startup A kêu gọi vốn để thực hiện một dự án nghỉ dưỡng

Founder giới thiệu với Quỹ B rằng Startup đã có khu đất để triển khai dự án và đề nghị Quỹ đầu tư 50 tỷ đồng

Tin tưởng vào thông tin do Founder cung cấp, Quỹ B ký thỏa thuận đầu tư và giải ngân đợt đầu

Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định pháp lý, Quỹ phát hiện hồ sơ về khu đất chưa đầy đủ

Một phần diện tích chưa có hồ sơ chứng minh rõ quyền sử dụng đất, một phần diện tích đang có tranh chấp và mục đích sử dụng đất hiện tại cũng chưa phù hợp với dự án nghỉ dưỡng mà Startup dự kiến triển khai

Founder cho rằng đây chỉ là vấn đề thủ tục và có thể hoàn thiện sau khi nhận vốn

Quỹ B lo ngại dự án không thể triển khai theo kế hoạch và yêu cầu Startup dừng giải ngân, hoàn trả khoản tiền đã nhận và chịu trách nhiệm đối với thiệt hại phát sinh

Vấn đề đặt ra là: Nhà đầu tư có nên đầu tư vào dự án khi hồ sơ pháp lý về đất đai chưa rõ ràng? Founder có phải chịu trách nhiệm nếu biết tình trạng pháp lý của đất nhưng không thông báo cho nhà đầu tư?

II. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

1. Quy định của pháp luật

Đối với dự án bất động sản, khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024 quy định dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan theo quy định của pháp luật

Theo khoản 2 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024, dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch và pháp luật về xây dựng

Theo khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024, trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan

Đối với trường hợp kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, điểm a khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024 quy định quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo Điều 31 và Điều 35 của Luật này

Theo điểm d khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024, trước khi ký kết hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ theo khoản 5 Điều 6 của Luật này

Theo điểm a khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024, dự án bất động sản có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11

Theo điểm b khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt và tiến độ dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận

Đối với quyền sử dụng đất, điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp luật quy định khác

Theo điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định của pháp luật

Đối với quan hệ giữa Founder và nhà đầu tư, khoản 1 Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết

Theo khoản 3 Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường

2. Áp dụng vào tình huống

Trong tình huống trên, Quỹ B không nên chỉ căn cứ vào lời giới thiệu của Founder rằng Startup “đã có đất”

Nhà đầu tư cần tiến hành thẩm định pháp lý đối với khu đất và dự án trước khi tiếp tục giải ngân

Cụ thể cần kiểm tra:

Một là, chủ thể đang có quyền sử dụng đất là ai

Hai là, khu đất đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa

Ba là, nguồn gốc sử dụng đất có rõ ràng hay không

Bốn là, đất có đang tranh chấp hay không

Năm là, quyền sử dụng đất có đang bị kê biên hoặc bị hạn chế quyền hay không

Sáu là, thời hạn sử dụng đất còn bao lâu

Bảy là, mục đích sử dụng đất hiện tại là gì

Tám là, mục đích sử dụng đất có phù hợp với dự án dự kiến triển khai hay không

Chín là, dự án có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan hay không

Mười là, dự án có thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hay không

Trường hợp đất đang có tranh chấp

Nếu Startup dự định thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc trường hợp Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 điều chỉnh thì phải đặc biệt lưu ý điểm b khoản 1 Điều 45

Theo quy định này, đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định

Vì vậy, việc Founder nói rằng “sẽ giải quyết tranh chấp sau khi nhận vốn” không thể thay thế cho việc kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi đầu tư

Trường hợp đất có Giấy chứng nhận nhưng mục đích sử dụng không phù hợp

Việc khu đất đã có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc Startup đương nhiên được triển khai bất kỳ dự án nào trên khu đất đó

Đối với dự án bất động sản, phải tiếp tục xem xét yêu cầu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các thủ tục đầu tư có liên quan theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024

Nếu dự án yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì phải tiếp tục xem xét điều kiện và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai

Trường hợp Founder biết nhưng không thông báo cho nhà đầu tư

Đây là vấn đề quan trọng trong tình huống

Nếu Founder biết khu đất đang tranh chấp, hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có vấn đề pháp lý nghiêm trọng nhưng vẫn giới thiệu với nhà đầu tư rằng “Startup đã có đất hợp pháp để triển khai dự án”, thông tin này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư

Khi đó cần xem xét khoản 1 Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015

Nếu việc không cung cấp thông tin vi phạm nghĩa vụ theo Điều 387 và gây thiệt hại cho nhà đầu tư thì có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường theo khoản 3 Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015

Nhà đầu tư có được tự động đòi lại tiền không?

Không thể kết luận rằng cứ hồ sơ đất đai không rõ ràng thì nhà đầu tư đương nhiên được hoàn trả toàn bộ tiền

Cần xem xét đồng thời:

Thứ nhất, nội dung thỏa thuận đầu tư

Thứ hai, điều kiện giải ngân

Thứ ba, các cam kết và bảo đảm của Founder hoặc Startup

Thứ tư, điều khoản về vi phạm

Thứ năm, điều khoản chấm dứt thỏa thuận

Thứ sáu, thiệt hại thực tế phát sinh

Thứ bảy, việc Founder có cung cấp thông tin sai lệch hoặc che giấu thông tin quan trọng hay không

Nếu thỏa thuận đầu tư quy định việc hoàn trả vốn khi phát hiện thông tin pháp lý của dự án không đúng với cam kết thì nhà đầu tư có thể căn cứ vào thỏa thuận để yêu cầu thực hiện quyền của mình

3. Kết luận pháp lý

Không nên đầu tư hoặc giải ngân toàn bộ vào dự án có hồ sơ pháp lý về đất đai chưa rõ ràng khi chưa hoàn thành việc thẩm định pháp lý

Đối với dự án bất động sản, cần kiểm tra các yêu cầu tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 11; điểm a và điểm d khoản 2 Điều 28; điểm a và điểm b khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được sửa đổi, bổ sung năm 2024

Đối với quyền sử dụng đất, khi giao dịch thuộc phạm vi Điều 45 thì phải kiểm tra các điều kiện tại điểm a, điểm b và các điểm liên quan tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024

Nếu Founder biết thông tin quan trọng về đất đai nhưng không thông báo cho nhà đầu tư thì cần xem xét khoản 1 và khoản 3 Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015

III. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Góc nhìn pháp lý

Không nên đồng nhất việc “Startup có đất” với việc “Startup có đầy đủ cơ sở pháp lý để triển khai dự án trên đất”

Góc nhìn tâm lý – giáo dục

Tâm lý muốn nhanh chóng nhận vốn có thể khiến Founder bỏ qua bước kiểm tra pháp lý, trong khi một khoản đầu tư được giải ngân nhanh nhưng dự án không thể triển khai có thể gây thiệt hại rất lớn

Góc nhìn quản trị

Đối với dự án sử dụng đất, cần thực hiện thẩm định pháp lý trước khi giải ngân, đặc biệt đối với quyền sử dụng đất, tranh chấp, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và điều kiện pháp lý của dự án

IV. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Bước 1 Kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của khu đất, bao gồm Giấy chứng nhận, chủ thể sử dụng đất, nguồn gốc, diện tích, thời hạn, mục đích sử dụng và tình trạng tranh chấp

Bước 2 Đối chiếu tình trạng pháp lý của đất với quy hoạch và mục tiêu của dự án để xác định Startup có thực sự có khả năng triển khai dự án hay không

Bước 3 Chỉ giải ngân theo từng giai đoạn khi các điều kiện pháp lý quan trọng đã được xác nhận, đồng thời quy định rõ trong thỏa thuận đầu tư trách nhiệm của Founder hoặc Startup đối với thông tin pháp lý về đất và hậu quả nếu thông tin cung cấp không chính xác

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

Chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long cho rằng, trong một thương vụ đầu tư dự án có sử dụng đất, câu hỏi không chỉ là “Startup có đất hay không?”, mà phải là:

“Startup có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không, đất có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch hay không và khu đất có thực sự đủ cơ sở pháp lý để triển khai dự án hay không?”

Nếu bỏ qua bước này, nhà đầu tư có thể bỏ tiền vào một dự án mà tài sản nền tảng của dự án chưa được xác lập đầy đủ về mặt pháp lý

THÔNG ĐIỆP CỦA CHUYÊN GIA

Trong đầu tư dự án, đất đai là nền móng. Nếu nền móng pháp lý chưa rõ ràng thì đừng vội xây dựng cả thương vụ trên đó

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.