XÁC ĐỊNH CHI PHÍ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THEO THÔNG TƯ 40/2026/TT-BXD: NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP ĐƯỢC HƯỞNG LỢI GÌ?

XÁC ĐỊNH CHI PHÍ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THEO THÔNG TƯ 40/2026/TT-BXD: NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP ĐƯỢC HƯỞNG LỢI GÌ?

Trong bối cảnh hạ tầng giao thông, đô thị và các công trình dân dụng ngày càng phát triển về quy mô, công tác bảo dưỡng, sửa chữa nhằm đảm bảo an toàn vận hành và kéo dài tuổi thọ công trình đóng vai trò vô cùng cốt lõi. Tuy nhiên, trước đây, quy trình xác định chi phí bảo trì rườm rà, thiếu quy định chi tiết về dự phòng và thủ tục phê duyệt phức tạp luôn là “rào cản hành chính” lớn khiến nhiều chủ sở hữu, ban quản lý và doanh nghiệp lúng túng.

Ngày 26/06/2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành Thông tư số 40/2026/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng (thay thế Thông tư số 14/2021/TT-BXD). Thông tư này có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, mở ra bước ngoặt cải cách, chuẩn hóa và minh bạch hóa công tác quản lý chi phí bảo trì công trình.

Dưới góc nhìn tích hợp Pháp luật – Tâm lý – Quản trị của ThS. Nguyễn Hữu Long, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Pháp luật thuộc Hội Khoa học Tâm lý – Giáo dục tỉnh Quảng Trị, bài viết phổ biến pháp luật này sẽ giải mã những nội dung quan trọng nhất của Thông tư 40/2026/TT-BXD và mang đến những lời khuyên thiết thực cho cộng đồng.

I. BỐI CẢNH THỰC TẾ – NHỮNG “ĐIỂM NGHỄN” KINH ĐIỂN TRONG BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH

Thực tế cho thấy, hàng nghìn ban quản trị nhà chung cư, đơn vị vận hành công trình công cộng và doanh nghiệp từng rơi vào những hoàn cảnh dở khóc dở cười vì chi phí và thủ tục bảo trì:

Tình huống minh họa: Trưởng Ban quản trị một khu chung cư, chia sẻ mỗi khi hệ thống thang máy hoặc PCCC gặp sự cố cần sửa chữa, Ban quản trị và cư dân lại tranh cãi kéo dài nhiều tháng về việc lập dự toán, trích chi phí dự phòng và thuê tư vấn giám sát. Sự bất đồng về cơ cấu chi phí khiến công trình xuống cấp, gây nguy hiểm cho người dân.

Tình huống minh họa: một cán bộ quản lý dự án hạ tầng, phản ánh việc bảo trì công trình sử dụng vốn ngân sách trước đây rất thụ động do thiếu hướng dẫn cụ thể về việc điều chỉnh định mức và phân định ranh giới giữa sửa chữa bảo trì thông thường với lập dự án đầu tư mới.

Tâm lý chung của chủ sở hữu và đơn vị quản lý khi đối mặt với công tác bảo trì là lo lắng chi phí vọt bùng, e ngại rủi ro pháp lý và mệt mỏi vì thủ tục. Thông tư 40/2026/TT-BXD ra đời chính là “cứu cánh” tháo gỡ hoàn toàn các điểm nghẽn này.

II. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC” TỪ THÔNG TƯ 40/2026/TT-BXD

Thông tư 40/2026/TT-BXD đặt ra hành lang pháp lý toàn diện nhằm chuẩn hóa phương pháp lập và quản lý chi phí bảo trì. Dưới đây là các điểm cốt lõi người dân và doanh nghiệp cần nắm vững:

1. Khống chế trần chi phí dự phòng và cấu trúc dự toán bảo dưỡng

Theo Điều 3 Thông tư 40/2026/TT-BXD:

Dự toán chi phí bảo dưỡng gồm 3 thành phần: Chi phí thực hiện bảo dưỡng (khối lượng x giá); Chi phí khác (lập/thẩm tra dự toán, tư vấn giám sát, HSMT, HSDT…); Chi phí dự phòng.

Khống chế chi phí dự phòng: Chi phí dự phòng (nếu có) được xác định không quá 5% tính trên tổng chi phí thực hiện bảo dưỡng và chi phí khác. Quy định này giúp loại bỏ tình trạng kê khống dự toán hoặc “đội vốn” bất hợp lý.

2. Phân loại và phương pháp xác định chi phí sửa chữa công trình

Theo Điều 4 Thông tư 40/2026/TT-BXD:

Sửa chữa thông thường trong bảo trì: Được xác định bằng cách lập dự toán gồm chi phí thực hiện sửa chữa, chi phí khác (bao gồm cả chi phí bảo đảm an toàn giao thông) và chi phí dự phòng (không quá 5%).

Sửa chữa quy mô lớn ngoài phạm vi bảo trì: Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng công trình phải tổ chức lập, trình thẩm định và phê duyệt Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc Dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng.

3. Phương pháp tính chi phí công việc khác và chi phí quản lý

Theo Điều 5 Thông tư 40/2026/TT-BXD:

Chi phí các công việc khác trong kế hoạch bảo trì được tính riêng cho từng nhiệm vụ cụ thể dựa trên định mức tỷ lệ % nhân với chi phí bảo dưỡng, sửa chữa trước thuế, hoặc lập dự toán riêng.

Chi phí quản lý của chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng công trình được xác định bằng tỷ lệ phần trăm cụ thể theo Phụ lục IV ban hành kèm Thông tư.

4. Linh hoạt trong áp dụng và điều chỉnh định mức bảo trì

Theo Điều 6 và Điều 7 Thông tư 40/2026/TT-BXD:

 

Các tổ chức, cá nhân được chủ động áp dụng, vận dụng, điều chỉnh định mức bảo trì do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, được tự tổ chức xây dựng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Công trình sử dụng vốn chi thường xuyên ngân sách nhà nước và dự án PPP bắt buộc áp dụng Thông tư này. Các công trình thuộc nguồn vốn khác (tư nhân, dân cư) được quyền tự quyết định áp dụng, tạo sự chủ động tối đa.

III. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ: “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Dưới góc độ tích hợp của ThS. Nguyễn Hữu Long, Thông tư 40/2026/TT-BXD không chỉ là văn bản kỹ thuật thuần túy mà còn mang hàm lượng tri thức quản trị và tâm lý xã hội sâu sắc:

1. Phân tích góc nhìn Tâm lý xã hội: Giải tỏa áp lực và tạo sự đồng thuận

Công khai, minh bạch các công thức tính toán và khống chế trần chi phí dự phòng (5%) giúp giải tỏa tâm lý e ngại rủi ro của cán bộ quản lý công. Đồng thời, đối với các công trình dân dụng (như chung cư), tính rõ ràng của Thông tư giúp triệt tiêu nghi ngờ giữa cư dân và Ban quản trị, tạo sự an tâm, tin tưởng và đồng thuận xã hội.

2. Phân tích góc nhìn Quản trị công & Giáo dục tinh thần tuân thủ

Về quản trị công: Thông tư thể hiện tư duy quản trị tài sản hiện đại – chuyển từ “hỏng đâu sửa đó” sang chủ động lập kế hoạch và tối ưu hóa ngân sách bảo trì. Việc phân cấp linh hoạt giúp nâng cao trách nhiệm giải trình của chủ sở hữu và chủ quản lý công trình.

Về giáo dục tính tuân thủ: Thông tư quy định rõ trách nhiệm tuân thủ định mức và quy trình lập dự toán. Điều này giáo dục ý thức tự giác, văn hóa quản trị tài sản an toàn và trách nhiệm đối với sự bền vững của hạ tầng cộng đồng.

IV. LỜI KHUYÊN VÀ GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN TỪ CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Để người dân và doanh nghiệp thụ hưởng tối đa lợi ích từ Thông tư 40/2026/TT-BXD, ThS. Nguyễn Hữu Long đưa ra 4 lời khuyên vàng hành động:

Chủ động lập kế hoạch và dự toán bảo trì định kỳ: Các chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành cần chủ động lập kế hoạch bảo trì hằng năm theo đúng Phụ lục I và II của Thông tư, tránh để công trình xuống cấp nặng mới xử lý.

Tận dụng định mức và áp dụng mức dự phòng ≤ 5%: Khi lập và kiểm tra dự toán, cần bám sát hệ thống định mức hiện hành. Lưu ý tính toán chi phí dự phòng tối đa không quá 5% để đảm bảo hồ sơ hợp pháp, tránh vi phạm khi kiểm toán, thẩm định.

Xác định đúng phạm vi sửa chữa để chọn quy trình phù hợp: Cần phân định rõ công việc thuộc bảo trì thông thường (chỉ lập dự toán theo Điều 4) hay sửa chữa lớn phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật/Dự án đầu tư để thực hiện đúng thủ tục, tiết kiệm thời gian.

Nắm rõ quy định chuyển tiếp cho các công việc phát sinh: Đối với các kế hoạch bảo trì đã phê duyệt trước ngày 01/07/2026 thì tiếp tục thực hiện. Tuy nhiên, các hạng mục phát sinh hoặc điều chỉnh chưa phê duyệt phải áp dụng ngay Thông tư 40/2026/TT-BXD.

Thông điệp nhân văn:

“Cải cách pháp luật chỉ thực sự có giá trị khi nó chạm tới sự thuận tiện của người dân và tối ưu hóa nguồn lực xã hội. Thông tư 40/2026/TT-BXD không chỉ dỡ bỏ những rào cản tính toán chi phí vô hình mà còn nâng tầm hiệu quả quản trị tài sản, tạo dựng một xã hội an toàn, văn minh và bền vững.”

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Kinh tế, Tâm lý & Giáo dục, Giám đốc Trung tâm Tư vấn Pháp luật thuộc Hội Khoa học Tâm lý – Giáo dục tỉnh Quảng Trị. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc pháp lý, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website: tuvanphapluattamlygiaoduc.vn

Số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.