Một ô cửa sổ mở suốt hàng chục năm bỗng một ngày bị bức tường nhà hàng xóm che kín. Ánh sáng mất đi, không khí không còn lưu thông, ngôi nhà trở nên ngột ngạt. Liệu người đã sử dụng cửa sổ đó gần 30 năm có quyền yêu cầu hàng xóm dừng xây dựng hoặc tháo dỡ công trình? Pháp luật bảo vệ ‘quyền hưởng ánh sáng’ hay bảo vệ quyền xây dựng hợp pháp trên chính thửa đất của mình? Đây là tình huống đang xảy ra khá phổ biến tại các khu dân cư, đô thị hiện nay và cũng là nội dung chúng tôi sẽ phân tích dưới góc độ pháp lý trong bài viết dưới đây.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, xây dựng nhà ở từ năm 1994. Do điều kiện đất hẹp, một bên nhà được thiết kế có nhiều cửa sổ và lỗ thông gió hướng sang phần đất liền kề của hộ bà Trần Thị D. Suốt gần 30 năm, khoảng đất bên cạnh vẫn để trống nên các cửa sổ và lỗ thông gió này luôn đón được ánh sáng, không khí tự nhiên.

Năm 2025, bà D được cấp phép xây dựng nhà ở trên chính thửa đất của mình. Công trình được xây sát ranh giới theo đúng hồ sơ thiết kế được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Khi công trình hoàn thành phần tường, toàn bộ cửa sổ và lỗ thông gió của nhà ông A bị che kín, khiến ngôi nhà trở nên tối, bí bách và phải sử dụng đèn điện, quạt thông gió gần như cả ngày.

Ông A cho rằng gia đình mình đã sử dụng các cửa sổ này gần 30 năm nên có quyền yêu cầu hàng xóm chừa khoảng trống hoặc bồi thường thiệt hại. Trong khi đó, bà D khẳng định mình chỉ xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và đúng giấy phép xây dựng.

Ông A băn khoăn:

“Việc gia đình tôi mở cửa sổ, lỗ thông gió sang phía đất của hàng xóm suốt gần 30 năm có làm phát sinh quyền yêu cầu họ không được xây bịt lại hay không? Tôi có thể khởi kiện để buộc họ tháo dỡ phần công trình che kín cửa sổ không?”

Đây là tranh chấp khá phổ biến tại các khu dân cư, đô thị cũ và nhà ở liền kề, nơi quỹ đất ngày càng hạn chế nhưng nhiều công trình được xây dựng từ hàng chục năm trước.

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

1. Chủ sử dụng đất có quyền xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình

Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của mình khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền sử dụng đất đúng mục đích và khai thác giá trị của thửa đất.

Nếu bà D đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xây dựng phù hợp quy hoạch, có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải xin phép) và tuân thủ quy chuẩn xây dựng thì về nguyên tắc, bà D có quyền xây dựng trên toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Pháp luật không quy định chủ sử dụng đất phải dành khoảng trống chỉ vì nhà bên cạnh đã mở cửa sổ hoặc lỗ thông gió sang phía đất của mình trong nhiều năm.

2. Việc mở cửa sổ sang bất động sản liền kề phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật xây dựng

Theo Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu khi xây dựng công trình phải bảo đảm các quy định về khoảng cách, không được xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Đồng thời, Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản và nguyên tắc tôn trọng quyền sử dụng hợp pháp của chủ sử dụng đất liền kề.

Đối với cửa sổ, lỗ thông gió mở sang ranh giới đất bên cạnh, việc thiết kế còn phải tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng và các quy chuẩn kỹ thuật về nhà ở, trong đó quy định khoảng cách, yêu cầu đối với cửa đi, cửa sổ hướng sang công trình hoặc ranh giới liền kề nhằm bảo đảm quyền riêng tư, an toàn và phòng cháy chữa cháy.

Nếu cửa sổ được mở không đúng quy chuẩn hoặc không đáp ứng điều kiện pháp luật tại thời điểm xây dựng thì việc sử dụng kéo dài cũng không làm phát sinh quyền hạn chế việc xây dựng của chủ đất liền kề.

3. Sử dụng cửa sổ gần 30 năm không làm phát sinh “quyền hưởng ánh sáng” trên đất của người khác

Pháp luật Việt Nam hiện nay không thừa nhận quyền đương nhiên được hưởng ánh sáng, không khí qua phần đất của bất động sản liền kề chỉ vì đã sử dụng trong thời gian dài.

Khác với một số quốc gia áp dụng chế định “quyền hưởng ánh sáng” (Right to Light), pháp luật Việt Nam không quy định rằng việc mở cửa sổ từ lâu sẽ hạn chế quyền xây dựng hợp pháp của chủ đất bên cạnh.

Do đó, việc gia đình ông A đã sử dụng cửa sổ hơn 30 năm không làm phát sinh quyền yêu cầu bà D phải chừa khoảng không để bảo đảm thông gió hoặc ánh sáng.

4. Trường hợp nào người bị che cửa sổ có thể khởi kiện?

Việc khởi kiện chỉ có cơ sở khi chứng minh được bên xây dựng đã có hành vi vi phạm pháp luật, chẳng hạn:

• Xây dựng lấn sang đất của người khác;
• Xây dựng sai giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép theo quy định;
• Vi phạm chỉ giới xây dựng, khoảng lùi hoặc chiều cao công trình;
• Xây dựng không bảo đảm an toàn, gây nứt, lún hoặc thiệt hại thực tế cho công trình liền kề;
• Xâm phạm quyền về lối đi chung, hệ thống thoát nước hoặc các quyền đối với bất động sản liền kề được pháp luật bảo vệ.

Ngược lại, nếu công trình được xây dựng đúng quy định và chỉ làm che cửa sổ vốn mở sang đất của họ thì khả năng yêu cầu Tòa án buộc tháo dỡ công trình là rất thấp.

Kết luận pháp lý: Việc gia đình ông A mở cửa sổ, lỗ thông gió hướng sang đất của bà D trong gần 30 năm không mặc nhiên làm phát sinh quyền yêu cầu bà D không được xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Chỉ khi chứng minh được công trình của bà D vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng hoặc xâm phạm các quyền hợp pháp khác của gia đình ông A thì mới có căn cứ yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án bảo vệ quyền lợi.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Ánh sáng và không khí tự nhiên không chỉ là yếu tố kỹ thuật của một ngôi nhà mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe thể chất và tinh thần của con người. Sau gần 30 năm quen với không gian thông thoáng, việc một ngày nào đó cửa sổ bị bức tường hàng xóm che kín khiến nhiều người rơi vào cảm giác hụt hẫng, ngột ngạt, thậm chí cho rằng quyền lợi của mình bị tước đoạt.

Tuy nhiên, từ phía người xây dựng, nhu cầu có một ngôi nhà kiên cố trên chính mảnh đất của mình cũng là quyền lợi hợp pháp được pháp luật bảo vệ. Trong bối cảnh đô thị ngày càng đông đúc, quỹ đất hạn chế, việc các công trình xây sát nhau là điều khó tránh khỏi.

Nếu mỗi bên chỉ nhìn từ quyền lợi của mình, những mâu thuẫn nhỏ về cửa sổ, ánh sáng hay khoảng trống rất dễ leo thang thành tranh chấp kéo dài, làm mất đi tình làng nghĩa xóm vốn được xây dựng qua nhiều năm.

Vì vậy, ứng xử văn minh trong không gian đô thị chật hẹp đòi hỏi mỗi gia đình cần tôn trọng quyền sử dụng đất hợp pháp của nhau, đồng thời chủ động trao đổi trước khi xây dựng để tìm những giải pháp hài hòa như bố trí giếng trời, hệ thống thông gió, cửa lấy sáng hoặc điều chỉnh thiết kế trong khả năng có thể. Một cuộc đối thoại thiện chí nhiều khi hiệu quả hơn rất nhiều so với một bản án.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, đối với các tranh chấp về cửa sổ, lỗ thông gió và công trình liền kề, điều đầu tiên cần làm không phải là chuẩn bị đơn khởi kiện mà là kiểm tra tính hợp pháp của công trình xây dựng.

Gia đình bị ảnh hưởng nên yêu cầu cơ quan chuyên môn hoặc UBND cấp có thẩm quyền kiểm tra giấy phép xây dựng, ranh giới thửa đất, chỉ giới xây dựng và hiện trạng thi công. Nếu phát hiện công trình xây sai phép, lấn ranh hoặc vi phạm quy chuẩn xây dựng thì có thể yêu cầu xử lý theo quy định.

Trong trường hợp công trình hoàn toàn hợp pháp, các bên nên ưu tiên hòa giải, thỏa thuận các giải pháp kỹ thuật như bổ sung giếng trời, cửa lấy sáng, hệ thống thông gió cưỡng bức hoặc điều chỉnh một phần thiết kế nếu điều kiện cho phép. Đây là hướng giải quyết vừa tiết kiệm chi phí, vừa giữ gìn mối quan hệ láng giềng.

Về lâu dài, mỗi gia đình khi xây dựng hoặc cải tạo nhà ở cần tìm hiểu đầy đủ quy định của pháp luật về bất động sản liền kề, khoảng cách xây dựng và quy chuẩn kỹ thuật để tránh đặt toàn bộ kỳ vọng vào những khoảng không nằm trên đất của người khác.

Thông điệp từ chuyên gia: “Trong đô thị hiện đại, quyền xây dựng hợp pháp của mỗi người cần được tôn trọng. Nhưng bên cạnh quyền là trách nhiệm ứng xử văn minh, đối thoại thiện chí và chia sẻ không gian sống. Một bức tường có thể che đi ánh sáng, nhưng sự thấu hiểu sẽ luôn mở ra những giải pháp tốt đẹp hơn mọi tranh chấp.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.