Có không ít doanh nghiệp sau nhiều năm đầu tư nhà xưởng, kho bãi, công trình trên phần đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đã rơi vào cảnh thua lỗ, buộc phải thu hẹp hoặc chấm dứt hoạt động. Điều khiến nhiều chủ doanh nghiệp băn khoăn nhất lúc này là: “Đất không được phép chuyển nhượng thì liệu nhà xưởng, công trình mình đã bỏ hàng tỷ đồng xây dựng có bán được hay không?”. Sự nóng vội “tháo chạy” khỏi khoản đầu tư thua lỗ đôi khi khiến doanh nghiệp ký kết những giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào?  

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Công ty TNHH ABC được Nhà nước giao 15.000 m² đất tại xã B, tỉnh C để xây dựng cơ sở sản xuất phục vụ mục tiêu phát triển ngành nghề theo chính sách ưu đãi của địa phương. Hình thức sử dụng là Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Sau gần mười năm hoạt động, do thị trường biến động, doanh nghiệp liên tục thua lỗ, mất đơn hàng và buộc phải dừng sản xuất. Trên khu đất hiện vẫn còn hệ thống nhà xưởng, kho chứa hàng, văn phòng điều hành và nhiều hạng mục công trình khác được đầu tư với tổng giá trị hàng chục tỷ đồng.

Để thu hồi một phần vốn, công ty tìm đối tác nhận lại toàn bộ nhà xưởng và công trình trên đất. Tuy nhiên, khi làm việc với đơn vị tư vấn pháp lý, doanh nghiệp được thông báo rằng quyền sử dụng đất trong trường hợp này không được tự do chuyển nhượng như đất được giao có thu tiền sử dụng đất.

Lãnh đạo công ty băn khoăn: Nếu không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có được bán riêng tài sản gắn liền với đất hay không? Người mua có được tiếp tục sử dụng khu đất để khai thác tài sản sau khi nhận chuyển nhượng không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là vấn đề cần được xem xét đồng thời dưới góc độ quyền đối với đất và quyền đối với tài sản. Đây là hai chế định pháp lý khác nhau và không phải lúc nào cũng được chuyển giao cùng nhau.

1. Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất bị hạn chế quyền chuyển nhượng.

Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định và phù hợp với hình thức sử dụng đất.

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, người sử dụng đất không có đầy đủ quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Do đó, doanh nghiệp không thể mặc nhiên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác.

2. Tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất là hai đối tượng pháp lý độc lập.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản gắn liền với đất có thể là đối tượng của giao dịch dân sự nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng tài sản trên đất không đồng nghĩa với việc người nhận tài sản đương nhiên được tiếp tục sử dụng khu đất.

Nói cách khác, quyền sở hữu đối với nhà xưởng có thể được chuyển giao, nhưng quyền sử dụng đất chỉ được chuyển giao khi pháp luật về đất đai cho phép và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo trình tự luật định.

3. Việc chuyển nhượng tài sản trên đất công phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai.

Theo Luật Đất đai năm 2024, trong một số trường hợp, người sử dụng đất được phép bán, chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Tuy nhiên, người nhận tài sản chỉ được tiếp tục sử dụng đất khi:

• Đáp ứng điều kiện được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định;
• Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định việc tiếp tục sử dụng đất;
• Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có).

Nếu chỉ ký hợp đồng mua bán nhà xưởng mà không hoàn tất thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất thì người mua có thể sở hữu công trình nhưng lại không có cơ sở pháp lý để tiếp tục khai thác, sử dụng.

4. Doanh nghiệp cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý trước khi chuyển nhượng.

Trước khi đàm phán với đối tác, doanh nghiệp nên kiểm tra:

• Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước;
• Mục đích sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Điều kiện hạn chế quyền chuyển nhượng (nếu có);
• Hồ sơ hoàn công và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đây là căn cứ quan trọng để lựa chọn phương án giao dịch phù hợp, tránh ký kết hợp đồng không thể thực hiện hoặc bị tuyên vô hiệu.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Khi doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng tài chính, tâm lý phổ biến nhất là muốn bán nhanh tài sản để thu hồi vốn. Áp lực từ các khoản vay, tiền lương người lao động, nghĩa vụ thuế và chi phí vận hành khiến nhiều chủ doanh nghiệp chỉ mong tìm được người mua trong thời gian ngắn nhất.

Chính tâm lý “tháo chạy” này lại là nguyên nhân khiến nhiều giao dịch được thực hiện khi chưa kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của khu đất. Không ít trường hợp, các bên chỉ quan tâm đến giá trị nhà xưởng mà bỏ qua việc người mua có được tiếp tục sử dụng đất hay không.

Ở góc độ quản trị doanh nghiệp, tài sản gắn liền với đất công luôn tiềm ẩn những ràng buộc pháp lý đặc thù. Vì vậy, quản trị rủi ro không nên bắt đầu khi doanh nghiệp thua lỗ, mà phải được thực hiện ngay từ thời điểm đầu tư dự án.

Việc lưu giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý, thường xuyên rà soát quyền của người sử dụng đất và xây dựng các kịch bản xử lý khi dự án gặp khó khăn sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong mọi quyết định kinh doanh.

Một quyết định chậm vài tuần để hoàn thiện thủ tục pháp lý đôi khi lại giúp tránh được những tranh chấp kéo dài nhiều năm.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi doanh nghiệp không còn khả năng tiếp tục khai thác dự án trên phần đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, điều quan trọng nhất không phải là tìm người mua càng nhanh càng tốt, mà là xác định đúng quyền pháp lý của mình đối với đất và tài sản trên đất.

Giải pháp nên được thực hiện theo từng bước:

Bước 1: Rà soát toàn bộ quyết định giao đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép đầu tư và hồ sơ về tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Xác định rõ quyền nào được phép thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024, quyền nào phải được cơ quan nhà nước chấp thuận trước khi giao dịch.

Bước 3: Định giá độc lập tài sản gắn liền với đất để có cơ sở thương lượng minh bạch với đối tác.

Bước 4: Làm việc với cơ quan quản lý đất đai để được hướng dẫn phương án xử lý phù hợp đối với quyền sử dụng đất sau khi chuyển giao tài sản.

Bước 5: Chỉ ký kết hợp đồng khi đã đánh giá đầy đủ tính khả thi của giao dịch, tránh trường hợp hợp đồng có hiệu lực về hình thức nhưng không thể thực hiện trên thực tế.

Thông điệp của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long: Trong hoạt động đầu tư, nhà xưởng có thể là tài sản của doanh nghiệp, nhưng quyền sử dụng đất công luôn gắn với những điều kiện pháp lý đặc biệt. Do đó, doanh nghiệp không nên để áp lực tài chính dẫn đến những quyết định vội vàng. Quản trị rủi ro pháp lý đối với tài sản gắn liền với đất công chính là “lá chắn” giúp bảo toàn giá trị đầu tư và hạn chế những thiệt hại lớn hơn trong tương lai.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.