Một vết nứt trên bức tường có thể chỉ là hư hỏng về vật chất, nhưng nếu không được xử lý đúng cách thì rất dễ trở thành nguyên nhân của những tranh chấp kéo dài giữa những người hàng xóm. Khi công trình xây dựng bên cạnh làm nhà mình bị sụt lún, nứt tường, nhiều người vừa hoảng loạn vì lo mất an toàn, vừa bức xúc vì không biết phải yêu cầu bồi thường như thế nào và căn cứ vào đâu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Vậy pháp luật quy định ra sao? Hãy cùng tìm hiểu qua tình huống dưới đây.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, sinh sống trong căn nhà hai tầng đã hơn mười năm. Một thời gian gần đây, hộ liền kề tiến hành phá dỡ nhà cũ và đào móng để xây dựng công trình mới.

Chỉ sau vài ngày thi công, gia đình ông A phát hiện nền nhà xuất hiện hiện tượng lún cục bộ, nhiều vị trí trên tường bị nứt kéo dài từ trần xuống nền, cửa chính và cửa sổ bị xô lệch, việc đóng mở trở nên khó khăn. Lo ngại công trình có nguy cơ mất an toàn, ông A nhiều lần phản ánh với chủ đầu tư và đơn vị thi công.

Tuy nhiên, phía chủ công trình cho rằng đây là hiện tượng bình thường của nhà cũ, không thừa nhận việc đào móng là nguyên nhân trực tiếp gây thiệt hại. Họ chỉ đồng ý hỗ trợ một khoản tiền nhỏ để “sửa chữa cho xong”, trong khi chi phí khắc phục theo đơn vị xây dựng ước tính lên đến hàng trăm triệu đồng.

Quá bức xúc, ông A đặt câu hỏi: Nếu nhà bên cạnh xây dựng làm nứt nhà mình thì có quyền yêu cầu bồi thường không? Mức bồi thường được xác định theo bảng giá Nhà nước hay theo chi phí sửa chữa thực tế?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Pháp luật bảo vệ quyền tài sản của người dân và buộc chủ công trình phải chịu trách nhiệm khi hoạt động xây dựng gây thiệt hại cho nhà liền kề.

1. Chủ đầu tư và đơn vị thi công có nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Theo khoản 3 Điều 174 Luật Xây dựng năm 2025, trong quá trình thi công xây dựng, chủ đầu tư và nhà thầu có trách nhiệm áp dụng các biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình, con người và tài sản của các tổ chức, cá nhân xung quanh; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều đó có nghĩa, việc xây dựng trên đất của mình không đồng nghĩa với quyền gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự.

Theo Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015, người nào có hành vi xâm phạm tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Đồng thời, Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc bồi thường phải bảo đảm nguyên tắc bồi thường toàn bộ và kịp thời đối với thiệt hại thực tế phát sinh.

Như vậy, nếu có căn cứ chứng minh việc đào móng hoặc thi công công trình là nguyên nhân dẫn đến sụt lún, nứt nhà thì chủ đầu tư hoặc chủ thể có lỗi phải có trách nhiệm bồi thường.

3. Mức bồi thường không căn cứ vào bảng giá Nhà nước.

Đây là điểm mà nhiều người dân thường hiểu chưa đúng.

Bảng giá đất hoặc giá Nhà nước không phải là căn cứ để xác định mức bồi thường đối với thiệt hại về nhà ở do hoạt động xây dựng gây ra.

Việc bồi thường được xác định trên cơ sở:

• Chi phí thực tế để sửa chữa, khôi phục công trình về trạng thái ban đầu;
• Chi phí gia cố nhằm bảo đảm an toàn công trình;
• Giá trị phần tài sản bị giảm sút nếu không thể khôi phục hoàn toàn;
• Các thiệt hại hợp lý khác phát sinh do việc công trình bị hư hỏng (nếu có căn cứ chứng minh).

Trong trường hợp các bên không thống nhất được mức thiệt hại thì có thể thuê đơn vị kiểm định độc lập có đủ năng lực để đánh giá nguyên nhân và xác định mức độ hư hỏng của công trình.

4. Kết quả kiểm định công trình là chứng cứ rất quan trọng.

Trên thực tế, tranh chấp thường không nằm ở việc “nhà có nứt hay không”, mà ở câu hỏi “vết nứt đó do công trình nào gây ra và thiệt hại thực tế là bao nhiêu?”

Vì vậy, người bị thiệt hại nên:

• Chụp ảnh, quay video hiện trạng;
• Lập vi bằng (nếu cần);
• Đề nghị chính quyền địa phương ghi nhận hiện trạng;
• Thuê tổ chức kiểm định chất lượng công trình để xác định nguyên nhân và mức độ ảnh hưởng.

Đây sẽ là những chứng cứ quan trọng trong quá trình thương lượng hoặc giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

1. Về khía cạnh tâm lý giáo dục  

Đối với nhiều gia đình, ngôi nhà không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là nơi gắn bó với nhiều thế hệ. Vì vậy, khi những vết nứt xuất hiện sau quá trình thi công của nhà bên cạnh, cảm giác đầu tiên thường là hoảng loạn và mất cảm giác an toàn.

Ở chiều ngược lại, chủ công trình cũng lo ngại chi phí bồi thường lớn, tiến độ xây dựng bị đình trệ hoặc phát sinh trách nhiệm pháp lý. Chính những áp lực này dễ khiến hai bên phản ứng bằng cảm xúc thay vì dựa trên chứng cứ khách quan.

Thực tế cho thấy, không ít vụ việc ban đầu chỉ là tranh chấp về vài vết nứt nhưng sau đó trở thành mâu thuẫn kéo dài vì các bên liên tục đổ lỗi cho nhau.

2. Về khía cạnh Quản trị rủi ro tài sản 

Trong quản trị rủi ro xây dựng, điều cần thiết nhất là đánh giá thiệt hại bằng chuyên môn kỹ thuật thay vì cảm tính. Một bản kiểm định khách quan không chỉ giúp xác định nguyên nhân mà còn tạo nền tảng để các bên thương lượng trên cơ sở khoa học và pháp lý.

Bên cạnh đó, việc giữ thái độ hợp tác, thiện chí trao đổi và ưu tiên hòa giải sẽ giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian, chi phí và duy trì quan hệ láng giềng lâu dài.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi phát hiện công trình liền kề có dấu hiệu gây sụt lún hoặc nứt nhà, người dân không nên vội vàng tự sửa chữa hoặc tranh cãi gay gắt với chủ công trình, bởi điều đó có thể làm mất đi những chứng cứ quan trọng phục vụ việc xác định trách nhiệm bồi thường.

Giải pháp phù hợp nên được thực hiện theo từng bước:

Bước 1: Ghi nhận ngay hiện trạng bằng hình ảnh, video và xác định thời điểm xuất hiện hư hỏng.

Bước 2: Thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công để yêu cầu phối hợp kiểm tra hiện trạng.

Bước 3: Trường hợp hai bên có ý kiến khác nhau về nguyên nhân hoặc mức độ thiệt hại, nên thống nhất thuê đơn vị kiểm định chất lượng công trình độc lập để đánh giá khách quan.

Bước 4: Trên cơ sở kết quả kiểm định, các bên tiến hành hòa giải và thương lượng về phương án khắc phục cũng như mức bồi thường phù hợp với thiệt hại thực tế.

Bước 5: Nếu việc thương lượng không đạt kết quả hoặc bên gây thiệt hại không thực hiện trách nhiệm bồi thường, người bị thiệt hại có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thông điệp từ chuyên gia: Mỗi vết nứt trên ngôi nhà đều cần được nhìn nhận bằng chứng cứ kỹ thuật và quy định pháp luật, chứ không nên giải quyết bằng cảm xúc. Một cuộc hòa giải thiện chí, dựa trên kết quả kiểm định khách quan, sẽ luôn là con đường ít tốn kém nhất để bảo vệ quyền lợi của các bên và giữ gìn tình làng nghĩa xóm. 

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.