TÌNH HUỐNG SỐ 479: ĐẤT CƠ SỞ TÔN GIÁO CẤP CHO THIỀN VIỆN BỊ BAN QUẢN LÝ TỰ Ý CHO DOANH NGHIỆP THUÊ 20 NĂM XÂY KHU NGHỈ DƯỠNG YOGA TRỊ LIỆU: XỬ LÝ THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG SỐ 479: ĐẤT CƠ SỞ TÔN GIÁO CẤP CHO THIỀN VIỆN BỊ BAN QUẢN LÝ TỰ Ý CHO DOANH NGHIỆP THUÊ 20 NĂM XÂY KHU NGHỈ DƯỠNG YOGA TRỊ LIỆU: XỬ LÝ THẾ NÀO?

Đất cơ sở tôn giáo vốn được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để phục vụ mục đích tu hành, hành lễ và sinh hoạt tôn giáo. Khi mảnh đất thiêng liêng ấy bị chính người quản lý nội bộ tự ý mang ra cho doanh nghiệp thuê dài hạn để kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp, câu chuyện không chỉ dừng lại ở một hợp đồng dân sự thông thường mà đặt ra hàng loạt vấn đề pháp lý và đạo lý cần được mổ xẻ thấu đáo.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Thiền viện A tọa lạc tại xã B, tỉnh C, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất với diện tích khoảng 2 ha. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cấp cho thiền viện ghi rõ mục đích sử dụng là “Đất cơ sở tôn giáo”, phục vụ việc xây dựng chốn tu hành, giảng pháp và sinh hoạt tôn giáo cho tăng, ni, phật tử.

Do vị trụ trì – Thượng tọa Thích H. – tuổi cao, sức khỏe suy giảm, phần lớn công việc hành chính, tài chính hằng ngày của thiền viện được giao cho một Ban quản lý do ông T. làm Trưởng ban (gồm một số phật tử có kinh nghiệm kinh doanh) hỗ trợ điều hành. Năm 2025, Công ty TNHH Z. đặt vấn đề hợp tác, đề nghị thuê lại phần đất phía sau khuôn viên thiền viện trong thời hạn 20 năm để đầu tư xây dựng “Khu nghỉ dưỡng dịch vụ yoga trị liệu” kết hợp lưu trú cao cấp, mức phí lên tới 3 – 5 triệu đồng/đêm.

Trước nguồn thu hấp dẫn được hứa hẹn dùng để trùng tu thiền viện, ông T. đã thay mặt Ban quản lý trực tiếp ký hợp đồng thuê đất 20 năm với Công ty TNHH Z., mà không thông qua ý kiến chính thức bằng văn bản của trụ trì, không báo cáo tổ chức tôn giáo cấp trên trực tiếp quản lý và cũng không xin ý kiến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tôn giáo tại địa phương. Công ty TNHH Z. sau đó đã cho san lấp mặt bằng, khởi công một số hạng mục xây dựng.

Khi tăng ni, phật tử và người dân địa phương phát hiện sự việc, dư luận xôn xao, nhiều đơn phản ánh được gửi đến chính quyền xã B, đề nghị làm rõ tính hợp pháp của việc mang đất chùa cho doanh nghiệp thuê để kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng thu phí cao.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về mặt pháp luật, hợp đồng thuê đất nêu trên tồn tại đồng thời hai lỗi nghiêm trọng: vi phạm điều cấm về quyền sử dụng đất cơ sở tôn giáo và vi phạm quy định về thẩm quyền đại diện ký kết.

1. Đất cơ sở tôn giáo được giao không thu tiền sử dụng đất – không có quyền cho thuê

Theo Điều 212 Luật Đất đai năm 2024, đất cơ sở tôn giáo bao gồm đất xây dựng cơ sở tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc và công trình tôn giáo hợp pháp khác; Nhà nước giao loại đất này không thu tiền sử dụng đất. Đối với đất được giao không thu tiền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ giới hạn quyền của người sử dụng đất như sau:

“Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
(Luật Đất đai năm 2024)

Như vậy, thiền viện A – với tư cách tổ chức tôn giáo được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất – không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào. Việc Ban quản lý ký hợp đồng cho Công ty TNHH Z. thuê đất 20 năm là hành vi xác lập một giao dịch mà pháp luật đất đai nghiêm cấm thực hiện.

Về mặt dân sự, giao dịch vi phạm điều cấm của luật đương nhiên vô hiệu, không phụ thuộc vào ý chí của các bên:

“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.”
(Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015)

2. Thẩm quyền đại diện ký kết hợp đồng

Theo Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016, người đứng đầu cơ sở tôn giáo (trụ trì) là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước về việc quản lý, sử dụng đất đai và tài sản của cơ sở tôn giáo; mọi giao dịch liên quan đến đất đai, tài sản của cơ sở tôn giáo phải có sự đồng thuận của trụ trì và tổ chức tôn giáo trực thuộc cấp trên quản lý trực tiếp. Ban quản lý chỉ là bộ phận hỗ trợ hành chính, hậu cần, không đương nhiên có quyền đại diện để xác lập giao dịch định đoạt quyền sử dụng đất.

Vì ông T. ký hợp đồng khi không có văn bản ủy quyền hợp pháp từ trụ trì và tổ chức tôn giáo cấp trên, hợp đồng còn vô hiệu do người xác lập không có quyền đại diện:

“Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp…”
(Điều 142 Bộ luật Dân sự năm 2015)

3. Nguy cơ bị xử phạt và thu hồi đất do sử dụng sai mục đích

Ngay cả khi giả định hợp đồng được các bên tự nguyện thực hiện, việc xây dựng khu nghỉ dưỡng, lưu trú thu phí thương mại trên đất có mục đích “Đất cơ sở tôn giáo” đã vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích được Nhà nước giao, được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2024. Hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, với mức phạt đối với tổ chức có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, đồng thời là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024. Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016 cũng nghiêm cấm hành vi lợi dụng hoạt động tín ngưỡng, tôn giáo để trục lợi.

Kết luận pháp lý: Hợp đồng thuê đất 20 năm giữa Ban quản lý thiền viện A và Công ty TNHH Z. vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết, do vừa vi phạm điều cấm của Luật Đất đai (cho thuê đất cơ sở tôn giáo được giao không thu tiền sử dụng đất), vừa do người ký không có thẩm quyền đại diện hợp pháp. Hai bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu và gây thiệt hại phải bồi thường theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn” (The Human & Management)

Về khía cạnh tâm lý:

Hành động của ông T. xuất phát từ áp lực thực tế: nguồn kinh phí trùng tu thiền viện eo hẹp, trong khi cơ hội hợp tác với doanh nghiệp mang lại một khoản thu đáng kể trước mắt. Tâm lý “muốn làm được việc lớn”, muốn thể hiện năng lực quản trị, cộng với sự thiếu hiểu biết về giới hạn pháp lý của đất cơ sở tôn giáo, đã khiến ông T. tự cho mình vượt quá vai trò hỗ trợ hành chính để quyết định cả vận mệnh của một tài sản tâm linh chung. Đối với cộng đồng tăng ni, phật tử, việc chốn tu hành bị thương mại hóa thành khu nghỉ dưỡng cao cấp gây cảm giác bị tổn thương niềm tin sâu sắc, ảnh hưởng trực tiếp đến sự thanh tịnh vốn có của không gian tôn giáo.

Về khía cạnh Giáo dục – đạo đức ứng xử:

Đất đai của cơ sở tôn giáo là tài sản được cộng đồng tín đồ nhiều thế hệ đóng góp, gìn giữ vì mục đích tu học chung, không phải là phương tiện sinh lời của riêng cá nhân hay một nhóm quản lý. Bài học giáo dục ở đây là: dù xuất phát từ động cơ tốt (có kinh phí trùng tu), phương tiện thực hiện sai nguyên tắc và vượt quyền hạn vẫn dẫn đến hậu quả pháp lý và đạo lý nghiêm trọng, làm tổn hại uy tín của cả một cơ sở tôn giáo.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro:

Sự việc bộc lộ lỗ hổng quản trị nội bộ điển hình tại nhiều cơ sở tôn giáo: thiếu quy chế bằng văn bản phân định rõ ràng giữa vai trò “hỗ trợ hành chính – hậu cần” của Ban quản lý với thẩm quyền “quyết định tài sản, đất đai” vốn thuộc về trụ trì và tổ chức tôn giáo cấp trên; thiếu cơ chế báo cáo, giám sát định kỳ; và thiếu quy trình xin ý kiến bằng văn bản của Giáo hội cùng chính quyền địa phương trước khi triển khai bất kỳ hình thức khai thác nào liên quan đến đất cơ sở tôn giáo.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để xử lý triệt để sự việc, hạn chế thiệt hại cho cả thiền viện lẫn doanh nghiệp, đồng thời giữ gìn sự thanh tịnh và uy tín của cơ sở tôn giáo, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

• Bước 1 – Can thiệp khẩn cấp và cảnh báo pháp lý thiện chí: Trụ trì cùng tổ chức tôn giáo cấp trên cần chính thức thông báo bằng văn bản tới Ban quản lý và Công ty TNHH Z. về việc hợp đồng thuê đất vô hiệu theo quy định pháp luật, yêu cầu tạm dừng ngay mọi hoạt động thi công để tránh phát sinh thêm thiệt hại; đồng thời báo cáo sự việc với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tôn giáo tại địa phương để được hướng dẫn xử lý đúng trình tự.
• Bước 2 – Đối thoại, hoàn trả và giải quyết hậu quả tài chính nhân văn: Hai bên cùng đối chiếu, xác định phần chi phí Công ty TNHH Z. đã thực tế bỏ ra (san lấp mặt bằng, thiết kế…) trên cơ sở chứng từ hợp lệ; thiền viện, với tinh thần từ bi và thiện chí, có thể xem xét hỗ trợ một phần chi phí hợp lý để doanh nghiệp thu hồi phần vốn đã đầu tư, tránh khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng đến hình ảnh cả hai bên.
• Bước 3 – Thiết lập quy chế quản trị nội bộ (giải pháp gốc rễ): Thiền viện cần xây dựng quy chế quản lý tài sản, đất đai bằng văn bản, trong đó quy định rõ mọi giao dịch liên quan đến đất cơ sở tôn giáo phải có sự đồng thuận bằng văn bản của trụ trì và tổ chức tôn giáo trực thuộc cấp trên, tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai và Luật Tín ngưỡng, tôn giáo; đồng thời thiết lập cơ chế báo cáo, giám sát định kỳ đối với Ban quản lý để phòng ngừa những sự việc tương tự tái diễn.

Đất cơ sở tôn giáo là tài sản tâm linh chung của cộng đồng, được gìn giữ qua nhiều thế hệ vì mục đích tu học, không phải phương tiện kinh doanh sinh lời. Giữ đúng mục đích thiêng liêng ban đầu của mảnh đất chính là cách bảo vệ bền vững nhất cho sự trường tồn và uy tín của mỗi cơ sở tôn giáo.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại:

https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.