TÌNH HUỐNG 478: QUY TRÌNH VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC XIN THUÊ QUỸ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH (KẾT HỢP ĐẤT GIÁO DỤC VÀ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ) ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG ĐẠI HỌC VÀ BỆNH VIỆN THỰC HÀNH Y KHOA TƯ THỤC?

TÌNH HUỐNG 478: QUY TRÌNH VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC XIN THUÊ QUỸ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH (KẾT HỢP ĐẤT GIÁO DỤC VÀ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ) ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG ĐẠI HỌC VÀ BỆNH VIỆN THỰC HÀNH Y KHOA TƯ THỤC?

Tranh chấp thủ tục đất đai luôn là “nút thắt” lớn nhất khi doanh nghiệp muốn hiện thực hóa các dự án an sinh xã hội quy mô lớn. Khi một tập đoàn giáo dục muốn xây dựng đồng thời một trường đại học và bệnh viện thực hành y khoa trên cùng một khu đất, bài toán pháp lý về “đất đa mục đích” đặt ra không ít thách thức.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra lộ trình pháp lý chuẩn xác nhất.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Tập đoàn Giáo dục T (Tập đoàn T), do ông T.V.H làm Tổng Giám đốc, có trụ sở tại tỉnh B, đang xúc tiến dự án đầu tư “Khu phức hợp Đại học – Bệnh viện thực hành Y khoa” trên diện tích khoảng 15 hecta tại xã C, tỉnh B. Theo quy hoạch, dự án gồm ba khối chức năng: khối giảng đường – ký túc xá (khối chính, chiếm khoảng 70% diện tích), khối bệnh viện thực hành phục vụ đào tạo lâm sàng cho sinh viên y khoa, và một khối dịch vụ thương mại nhỏ (nhà sách, căng tin, siêu thị mini, ki-ốt cho thuê) phục vụ đời sống sinh viên, cán bộ và bệnh nhân.

Vướng mắc lớn nhất của Tập đoàn T nằm ở khâu xin thuê đất: quỹ đất mà tỉnh B giới thiệu là đất xây dựng công trình sự nghiệp (giáo dục và y tế), trong khi khối dịch vụ thương mại lại cần một phần diện tích mang tính chất kinh doanh. Ông T.V.H băn khoăn: Liệu có được phép xin thuê một quỹ đất “hai trong một” – vừa phục vụ giáo dục – y tế, vừa kết hợp thương mại dịch vụ hay không? Nếu được, điều kiện, tỷ lệ diện tích và trình tự thủ tục cụ thể ra sao? Dự án có bắt buộc phải qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất hay được ưu tiên theo diện xã hội hóa giáo dục – y tế?

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về tổng thể, yêu cầu của Tập đoàn T hoàn toàn có cơ sở pháp lý để triển khai, nhưng phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện sau đây theo Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1. Xác định đúng loại đất và nhóm công trình

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất xây dựng trường đại học và bệnh viện thực hành thuộc nhóm đất sử dụng vào mục đích công cộng (cụ thể là đất cơ sở giáo dục, đào tạo và đất cơ sở y tế) nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là căn cứ pháp lý để tỉnh B xác định đúng loại đất khi giao, cho thuê cho Tập đoàn T.

2. Điều kiện sử dụng đất đa mục đích (kết hợp giáo dục – y tế với thương mại, dịch vụ)

Khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.”

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024, đất sử dụng vào mục đích công cộng (bao gồm đất giáo dục, y tế) được phép kết hợp sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ. Việc sử dụng kết hợp phải đảm bảo các điều kiện: không làm thay đổi loại đất theo phân loại, không làm ảnh hưởng đến việc bảo tồn, không làm mất đi điều kiện cần thiết để sử dụng đất vào mục đích chính và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hướng dẫn cụ thể nội dung này, điểm a khoản 3 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ: diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính. Đồng thời, việc sử dụng kết hợp phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Áp dụng vào tình huống: mục đích chính của dự án là giáo dục – y tế (khối giảng đường, bệnh viện thực hành chiếm đa số diện tích), nên phần đất dành cho thương mại dịch vụ (nhà sách, căng tin, ki-ốt) phải tuân thủ giới hạn diện tích kết hợp theo điểm a khoản 3 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Tập đoàn T cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp thương mại, dịch vụ theo quy định.

3. Phương thức tiếp cận đất – có bắt buộc đấu giá, đấu thầu?

Luật Đất đai 2024 quy định ba phương thức chính để tổ chức kinh tế tiếp cận đất thực hiện dự án: giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124); thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); và thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126).

Theo điểm b khoản 1 Điều 124 Luật Đất đai 2024, trường hợp dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc danh mục xã hội hóa theo quy định của pháp luật (như giáo dục, y tế) thì thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Việc áp dụng trường hợp này cần được đối chiếu với điều kiện cụ thể của dự án và quy định pháp luật có liên quan.

4. Điều kiện về chủ trương đầu tư và năng lực nhà đầu tư

Trước khi được giao, cho thuê đất, dự án bắt buộc phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020 (sửa đổi, bổ sung năm 2022, 2024) và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trong đó Tập đoàn T phải chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án giáo dục – y tế, đồng thời đáp ứng điều kiện thành lập cơ sở giáo dục đại học theo Luật Giáo dục đại học (sửa đổi, bổ sung năm 2018) và điều kiện thành lập cơ sở khám bệnh, chữa bệnh theo Luật Khám bệnh, chữa bệnh năm 2023.

Kết luận pháp lý: Tập đoàn T được phép xin thuê quỹ đất đa mục đích để triển khai dự án, với điều kiện: (i) mục đích chính vẫn là giáo dục – y tế; (ii) diện tích kết hợp thương mại, dịch vụ không vượt quá 50% diện tích đất mục đích chính; (iii) thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính riêng cho phần diện tích kết hợp; và (iv) hoàn tất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi làm hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn” (The Human & Management)

Về khía cạnh tâm lý – động cơ nhà đầu tư

Tâm lý phổ biến của các tập đoàn giáo dục khi mở rộng đầu tư là mong muốn “tối ưu hóa” quỹ đất được cấp – tận dụng tối đa để vừa phục vụ đào tạo, vừa tạo nguồn thu bổ trợ từ dịch vụ thương mại. Đây là tâm lý chính đáng trong bối cảnh chi phí đầu tư giáo dục – y tế tư nhân rất lớn và thời gian thu hồi vốn dài. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tỷ lệ diện tích kết hợp, tâm lý “lấn dần” sang mục đích thương mại có thể khiến dự án bị biến tướng, xa rời sứ mệnh giáo dục – y tế ban đầu, gây rủi ro bị cơ quan quản lý thu hồi đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.

Về khía cạnh quản trị rủi ro pháp lý và quy hoạch

Bài học quản trị quan trọng nhất ở đây là nguyên tắc “minh bạch mục đích sử dụng đất ngay từ khâu lập dự án”. Tập đoàn T cần xây dựng phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích trình cấp có thẩm quyền phê duyệt song song với hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, tránh tình trạng vừa xây dựng vừa xin điều chỉnh quy hoạch – vốn là nguyên nhân phổ biến khiến các dự án phức hợp giáo dục – y tế bị đình trệ hàng năm trời.

Về khía cạnh giáo dục và trách nhiệm xã hội

Một khu phức hợp đại học – bệnh viện thực hành không chỉ là công trình kinh doanh mà còn mang sứ mệnh đào tạo nguồn nhân lực y khoa và chăm sóc sức khỏe cộng đồng. Do đó, Tập đoàn T cần xác lập tỷ lệ ưu tiên hợp lý cho các hoạt động phi lợi nhuận (khám chữa bệnh cho sinh viên, người dân địa phương có hoàn cảnh khó khăn) trong phương án khai thác phần đất kết hợp thương mại, để vừa bảo đảm hiệu quả tài chính, vừa giữ vững uy tín và giá trị nhân văn của thương hiệu giáo dục.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để dự án được triển khai thuận lợi, đúng quy định và bền vững lâu dài, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra lộ trình 4 bước như sau:

• Bước 1 – Rà soát và xác lập chủ trương đầu tư: Tập đoàn T cần làm việc với cơ quan chuyên môn về kế hoạch và đầu tư tỉnh B để được hướng dẫn hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định rõ dự án có thuộc danh mục khuyến khích xã hội hóa giáo dục – y tế của địa phương hay không, làm cơ sở xác định phương thức tiếp cận đất (đấu giá, đấu thầu hay không qua đấu giá).
• Bước 2 – Lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích: Trước khi nộp hồ sơ xin thuê đất, Tập đoàn T cần thuê đơn vị tư vấn lập phương án sử dụng đất chi tiết, tách bạch rõ diện tích mục đích chính (giáo dục – y tế) và diện tích kết hợp thương mại, dịch vụ, bảo đảm tỷ lệ theo điểm a khoản 3 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và các điều kiện sử dụng đất đa mục đích theo Điều 218 Luật Đất đai 2024, trình cơ quan quản lý đất đai tỉnh B thẩm định trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Bước 3 – Hoàn thiện hồ sơ giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính: Sau khi phương án được duyệt, Tập đoàn T nộp hồ sơ xin thuê đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 và quy định chi tiết tại Chương VI Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đồng thời xác định và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất theo quy định.
• Bước 4 – Xin cấp phép xây dựng và giấy phép hoạt động chuyên ngành: Song song với thủ tục đất đai, Tập đoàn T cần hoàn tất thủ tục xin thành lập trường đại học theo Luật Giáo dục đại học và thủ tục cấp giấy phép hoạt động khám bệnh, chữa bệnh theo Luật Khám bệnh, chữa bệnh năm 2023, bảo đảm dự án đi vào vận hành đồng bộ cả về pháp lý đất đai lẫn pháp lý chuyên ngành.

 

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.