TÌNH HUỐNG SỐ 459: DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN XIN THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA NÔNG DÂN ĐỂ MỞ DỰ ÁN KHU DU LỊCH CANH NÔNG TRẢI NGHIỆM, NHƯNG NÔNG DÂN TỰ Ý PHÁ VỠ HỢP ĐỒNG LIÊN KẾT, ĐÒI LẠI ĐẤT KHI THẤY DOANH NGHIỆP KINH DOANH CÓ LỢI NHUẬN CAO?

TÌNH HUỐNG SỐ 459: DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN XIN THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA NÔNG DÂN ĐỂ MỞ DỰ ÁN KHU DU LỊCH CANH NÔNG TRẢI NGHIỆM, NHƯNG NÔNG DÂN TỰ Ý PHÁ VỠ HỢP ĐỒNG LIÊN KẾT, ĐÒI LẠI ĐẤT KHI THẤY DOANH NGHIỆP KINH DOANH CÓ LỢI NHUẬN CAO?

Mô hình liên kết giữa doanh nghiệp và nông dân để phát triển du lịch canh nông, nông nghiệp trải nghiệm đang là xu hướng phổ biến, giúp “biến đất thành tiền” mà vẫn giữ được màu xanh của đồng ruộng. Tuy nhiên, không ít trường hợp khi mô hình bắt đầu sinh lời, chính người nông dân cho thuê đất lại là người đầu tiên muốn “phá kèo”, đẩy doanh nghiệp vào thế bị động, đứt gãy chuỗi mặt bằng đã đầu tư.

Cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống dưới đây để tìm giải pháp vừa giữ vững hành lang pháp lý, vừa hàn gắn mối quan hệ hợp tác lâu dài.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Năm 2023, Công ty TNHH Nông nghiệp Sinh thái T.A (sau đây gọi là “Công ty T.A”) ký hợp đồng liên kết, thuê 2 ha đất nông nghiệp của ông N.V.B tại xã C, tỉnh D, thời hạn 10 năm, để triển khai dự án “Khu du lịch canh nông trải nghiệm” (trồng hoa, vườn cây ăn trái, khu cắm trại, trải nghiệm thu hoạch nông sản cho du khách).

Theo hợp đồng, Công ty T.A trả cho ông B tiền thuê đất cố định 40 triệu đồng/năm, đồng thời tự bỏ vốn san lấp mặt bằng, xây dựng hàng rào, hệ thống tưới tiêu, nhà chờ, khu check-in với tổng chi phí đầu tư ban đầu khoảng 1,5 tỷ đồng. Ông B cam kết giao đất ổn định, không cản trở việc thi công, kinh doanh trong suốt thời hạn hợp đồng.

Sau hơn 2 năm khai thác, mô hình bất ngờ “hút khách”, mỗi tháng đón hàng nghìn lượt du khách, doanh thu và lợi nhuận của Công ty T.A tăng vọt. Thấy đất của mình đang “đẻ ra tiền” cho doanh nghiệp trong khi bản thân chỉ nhận khoản thuê cố định, ông B nảy sinh tâm lý so bì, cho rằng mình bị “thiệt”. Ông B gửi văn bản đơn phương thông báo chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, yêu cầu Công ty T.A tháo dỡ công trình, trả lại đất trong vòng 30 ngày để ông B tự khai thác, dù hợp đồng còn hơn 7 năm mới hết hạn và phía Công ty T.A không hề vi phạm nghĩa vụ nào đã cam kết.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Đây là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê đất nông nghiệp gắn với hợp đồng liên kết sản xuất, tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp. Xét theo pháp luật đất đai và dân sự hiện hành, hành vi đơn phương đòi lại đất của ông B là không có căn cứ, cụ thể:

2.1. Về giá trị pháp lý của hợp đồng liên kết

Việc doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp của hộ nông dân để hợp tác sản xuất được Nhà nước khuyến khích và điều chỉnh bởi Nghị định số 98/2018/NĐ-CP về chính sách khuyến khích phát triển hợp tác, liên kết trong sản xuất và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp (hiện vẫn đang có hiệu lực thi hành). Theo tinh thần của Nghị định, hợp đồng liên kết phải được lập thành văn bản, ghi nhận rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và chế tài xử lý vi phạm của các bên tham gia liên kết, đây chính là căn cứ ràng buộc pháp lý cao nhất giữa ông B và Công ty T.A, không thể bị một bên đơn phương phủ nhận chỉ vì lý do chủ quan.

Đồng thời, quyền cho thuê đất nông nghiệp của ông B để doanh nghiệp thực hiện dự án được thực hiện trên cơ sở quyền của người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2024 (Điều 45 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất). Một khi đã xác lập hợp đồng thuê đất hợp pháp, đúng thời hạn, ông B có nghĩa vụ tôn trọng và thực hiện đầy đủ cam kết trong suốt thời hạn thuê.

2.2. Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật

Ông B cho rằng mình có quyền đòi lại đất bất cứ lúc nào là nhận thức sai lệch. Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Áp dụng vào tình huống: Công ty T.A không hề vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào (vẫn trả tiền thuê đầy đủ, đúng hạn, sử dụng đất đúng mục đích đã thỏa thuận). Việc ông B tự ý chấm dứt hợp đồng chỉ vì lý do dự án có lãi cao là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, đồng nghĩa với việc ông B trở thành bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự tương ứng.

2.3. Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm

Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng, người có quyền (ở đây là Công ty T.A) có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình được hưởng nếu hợp đồng được tiếp tục thực hiện, bao gồm: chi phí đầu tư hạ tầng, cây trồng chưa khấu hao hết, và khoản lợi nhuận bị mất trong thời gian còn lại của hợp đồng.

Nếu hợp đồng liên kết giữa hai bên có điều khoản phạt vi phạm, thì theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, mức phạt vi phạm do các bên tự thỏa thuận và Công ty T.A hoàn toàn có quyền yêu cầu ông B nộp khoản tiền phạt này song song với khoản bồi thường thiệt hại thực tế (nếu hợp đồng có ghi nhận cả hai chế tài này cùng lúc).

Kết luận pháp lý: Công ty T.A có quyền không chấp nhận việc chấm dứt hợp đồng trái luật của ông B, tiếp tục yêu cầu thực hiện hợp đồng đến hết thời hạn; đồng thời có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông B bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh (kể cả khi ông B có hành vi cản trở, tháo dỡ tài sản trên đất thì còn có thể bị xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng đối với tài sản bị hủy hoại).

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý – tư duy ngắn hạn của người nông dân

Hành vi “lật kèo” của ông B xuất phát từ tâm lý so bì thiệt hơn khi chứng kiến bên thuê đất thu lợi nhuận cao hơn nhiều so với khoản tiền thuê cố định mình nhận được. Đây là biểu hiện điển hình của tư duy kinh tế ngắn hạn: chỉ nhìn vào lợi ích trước mắt của bên kia mà quên rằng chính sự ổn định lâu dài, đúng cam kết của mình mới là nền tảng để doanh nghiệp dám đầu tư lớn, từ đó tạo ra giá trị cho cả hai bên. Tâm lý “thấy người ăn khoai, vác mai đi đào” nếu không được uốn nắn sẽ khiến người nông dân tự đánh mất uy tín, cơ hội hợp tác lâu dài không chỉ với doanh nghiệp hiện tại mà cả các đối tác khác trong tương lai.

Về khía cạnh giáo dục – xây dựng “chữ tín” trong kinh tế hợp tác

Giáo dục nhận thức cho người nông dân về bản chất ràng buộc của hợp đồng là điều cấp thiết: một khi đã ký kết, hợp đồng không phải là thỏa thuận có thể rút lại tùy hứng theo biến động lợi nhuận của đối tác. Việc giữ chữ tín trong hợp tác kinh tế chính là tài sản vô hình quý giá nhất của người nông dân trong chuỗi liên kết sản xuất hiện đại, quyết định việc họ có tiếp tục được các doanh nghiệp lựa chọn làm đối tác lâu dài hay không.

Về khía cạnh quản trị rủi ro của doanh nghiệp

Bài học quản trị đắt giá dành cho Công ty T.A là rủi ro về “chuỗi liên kết mặt bằng sạch”: khi toàn bộ hạ tầng, vốn đầu tư được xây dựng trên đất thuê của cá nhân, doanh nghiệp luôn tiềm ẩn nguy cơ bị gián đoạn hoạt động nếu chỉ dựa vào một hợp đồng thuê đơn thuần, không có cơ chế gắn kết lợi ích lâu dài với người cho thuê đất. Quản trị rủi ro hiệu quả đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thiết kế các cơ chế ràng buộc và chia sẻ lợi ích ngay từ khi đàm phán hợp đồng, thay vì chỉ trông chờ vào chế tài xử lý khi tranh chấp đã xảy ra.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để xử lý triệt để tình huống, vừa bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp, vừa duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất giải pháp theo 4 bước:

Bước 1 – Đối thoại và cảnh báo pháp lý thiện chí

Công ty T.A cần mời ông B đến làm việc trực tiếp, có sự chứng kiến của đại diện chính quyền xã hoặc tổ hòa giải, phân tích rõ căn cứ tại Điều 428, Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 để ông B hiểu: việc đơn phương chấm dứt hợp đồng khi doanh nghiệp không vi phạm là trái luật, và ông B sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại (bao gồm chi phí đầu tư dở dang và lợi nhuận bị mất) nếu vụ việc phải giải quyết tại Tòa án.

Bước 2 – Đàm phán lại hợp đồng theo cơ chế cùng chia sẻ lợi ích

Thay vì chỉ giữ mức thuê cố định, Công ty T.A nên chủ động đề xuất sửa đổi, bổ sung phụ lục hợp đồng theo hướng “win-win”:

• Bổ sung cơ chế chia sẻ % lợi nhuận hoặc doanh thu theo mùa vụ/theo năm cho ông B, bên cạnh khoản tiền thuê cố định, để ông B thực sự được hưởng lợi khi mô hình kinh doanh tốt lên.
• Ưu tiên tuyển dụng ông B hoặc người thân trong gia đình vào làm nhân sự tại trang trại (bảo vệ, chăm sóc vườn cây, hướng dẫn viên trải nghiệm…) với thu nhập ổn định hằng tháng, biến người cho thuê đất thành một phần của “đội ngũ” thụ hưởng thành quả chung, thay vì đứng ngoài nhìn doanh nghiệp hưởng lợi một mình.

Bước 3 – Thiết lập điều khoản phạt vi phạm hợp đồng đủ sức răn đe

Trong hợp đồng sửa đổi, hai bên cần thỏa thuận rõ điều khoản phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 ở mức đủ cao (ví dụ tương ứng một số lần giá trị tiền thuê hằng năm hoặc theo tỷ lệ phần trăm giá trị đầu tư còn lại), áp dụng cho bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định, đồng thời quy định rõ nghĩa vụ bồi hoàn toàn bộ chi phí đầu tư dở dang nếu chấm dứt trước hạn. Đây chính là “lá chắn” giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro chuỗi liên kết mặt bằng cho các dự án đầu tư dài hạn tiếp theo.

Bước 4 – Hòa giải cơ sở và khởi kiện (giải pháp cuối cùng)

Nếu sau đối thoại và đề xuất chia sẻ lợi ích mà ông B vẫn kiên quyết đòi lại đất, cản trở hoạt động kinh doanh hoặc có hành vi phá dỡ tài sản, Công ty T.A cần làm đơn gửi Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (thủ tục bắt buộc theo quy định). Nếu hòa giải không thành, Công ty T.A có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu ông B tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh theo đúng quy định pháp luật.

 

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai, liên kết sản xuất nông nghiệp, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.