TÌNH HUỐNG SỐ 450: NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI YÊU CẦU CAM KẾT GIAO ĐẤT SẠCH TRONG 90 NGÀY TẠI KHU KINH TẾ – GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ TIẾN ĐỘ GIẢI TỎA MẶT BẰNG THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG SỐ 450: NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI YÊU CẦU CAM KẾT GIAO ĐẤT SẠCH TRONG 90 NGÀY TẠI KHU KINH TẾ – GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ TIẾN ĐỘ GIẢI TỎA MẶT BẰNG THẾ NÀO?

Trong cuộc đua thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tốc độ bàn giao mặt bằng thường quan trọng không kém ưu đãi thuế. Nhiều nhà đầu tư đặt thẳng yêu cầu “đất sạch trong bao nhiêu ngày” như một điều kiện tiên quyết trước khi rót vốn. Nhưng liệu chính quyền địa phương có thể cam kết một mốc thời gian cứng như vậy hay không, và cam kết ấy dựa trên cơ sở pháp lý, quản trị nào?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để làm rõ vấn đề.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty TNHH Điện tử Đ (100% vốn đầu tư nước ngoài), do ông J làm Tổng Giám đốc, đang khảo sát địa điểm đặt nhà máy lắp ráp linh kiện điện tử công suất lớn tại Khu kinh tế K, tỉnh Y. Trong buổi làm việc với Ban Quản lý Khu kinh tế K do ông Nguyễn Văn L làm Trưởng ban, đại diện Công ty Đ đặt điều kiện: tỉnh Y phải cam kết bằng văn bản thời hạn giao đất sạch, bàn giao thực địa không quá 90 ngày kể từ ngày ký thỏa thuận địa điểm đầu tư; nếu quá thời hạn này, Công ty Đ có quyền rút khỏi dự án và tìm kiếm địa điểm khác trong khu vực.

Ông L băn khoăn, bởi thực tế phần diện tích 20 ha mà Công ty Đ nhắm đến trong Khu kinh tế K hiện vẫn còn khoảng 30% diện tích chưa hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, thuộc quyền sử dụng của một số hộ dân địa phương. Ban Quản lý Khu kinh tế K cần trả lời: có thể cam kết mốc 90 ngày theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không, và nếu có, cần triển khai giải pháp quản trị tiến độ giải tỏa như thế nào để lời cam kết không trở thành “lời hứa suông” ảnh hưởng đến uy tín thu hút đầu tư của địa phương?

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Cơ sở pháp lý về đất khu kinh tế và thẩm quyền cho thuê đất

Theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2024, đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất sử dụng cho khu phi thuế quan, khu chế xuất, khu công nghiệp và các khu chức năng khác; khoản 4 Điều 203 quy định rõ:

“Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với diện tích đất thu hồi trong khu kinh tế.”

Về thẩm quyền, Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của Công ty Đ trong Khu kinh tế K được xác định theo Điều 43 Luật Đất đai năm 2024 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

2.2. Không có mốc thời gian pháp định cứng cho việc giao đất sạch

Cần thẳng thắn làm rõ với nhà đầu tư: pháp luật đất đai hiện hành không ấn định một khung thời gian cố định “90 ngày” hay bất kỳ con số cụ thể nào áp dụng chung cho việc hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và bàn giao đất sạch. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo các bước tại Điều 85, Điều 86 và Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 (thông báo thu hồi đất, kiểm đếm hiện trạng, lập và niêm yết công khai phương án bồi thường, tổ chức đối thoại, ban hành quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường), mà thời gian thực tế hoàn tất phụ thuộc rất lớn vào mức độ đồng thuận của người có đất bị thu hồi.

Do đó, cam kết “90 ngày” chỉ có cơ sở pháp lý vững chắc và khả thi trong thực tế nếu phần diện tích đó đã thuộc quỹ đất sạch được tạo lập từ trước – tức là đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, không còn tranh chấp, sẵn sàng giao ngay cho nhà đầu tư mà không phải chờ quy trình thu hồi đất mới.

2.3. Cơ chế tạo lập quỹ đất sạch trước khi mời gọi đầu tư

Đây chính là công cụ quản trị pháp lý then chốt để tỉnh Y có thể tự tin đưa ra cam kết tiến độ. Điều 113, Điều 115 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 14 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm Phát triển quỹ đất), với nhiệm vụ:

“Lập, tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… tổ chức thực hiện việc đầu tư xây dựng tạo lập và phát triển quỹ đất tái định cư để phục vụ Nhà nước thu hồi đất và phát triển kinh tế – xã hội tại địa phương.”

Theo cơ chế này, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Y hoàn toàn có thể chủ động lập dự án tạo quỹ đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng toàn bộ diện tích trong Khu kinh tế K theo quy hoạch đã được phê duyệt, trước khi có nhà đầu tư cụ thể đến đăng ký thuê đất. Khi đó, đối với phần diện tích đã là đất sạch, việc cho thuê đất, bàn giao thực địa cho Công ty Đ chỉ còn là thủ tục hành chính (ký hợp đồng thuê đất, đo đạc, cắm mốc giới, bàn giao trên thực địa) và hoàn toàn có thể thực hiện trong 90 ngày hoặc thậm chí ngắn hơn.

2.4. Xử lý phần diện tích chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng

Đối với 30% diện tích còn lại chưa hoàn thành bồi thường, Ban Quản lý Khu kinh tế K cần phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất đẩy nhanh tiến độ theo đúng trình tự Điều 87 Luật Đất đai năm 2024, trong đó có cơ chế kiểm đếm bắt buộc đối với trường hợp người có đất bị thu hồi không hợp tác kiểm đếm sau khi đã được vận động, thuyết phục. Tuy nhiên, về nguyên tắc quản trị rủi ro, tỉnh Y không nên cam kết cứng mốc 90 ngày cho toàn bộ diện tích khi còn phần đất chưa sạch, mà cần minh bạch với nhà đầu tư về tiến độ thực tế của từng phần diện tích, tránh cam kết vượt quá khả năng kiểm soát của chính quyền.

Kết luận pháp lý: Yêu cầu của Công ty Đ về mốc 90 ngày là hợp lý về mặt quản trị đầu tư và không trái quy định pháp luật, nhưng để cam kết này có cơ sở thực hiện, tỉnh Y cần: (i) xác định rõ phần diện tích đã là quỹ đất sạch theo Điều 112, 113 Luật Đất đai năm 2024 để ưu tiên bố trí cho dự án; (ii) đẩy nhanh bồi thường, giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại theo đúng trình tự Điều 85-87; (iii) chỉ cam kết mốc thời gian cụ thể tương ứng với phần diện tích thực sự có thể kiểm soát tiến độ, tránh hứa vượt quá năng lực thực hiện.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý nhà đầu tư

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, thời gian là chi phí cơ hội trực tiếp – mỗi ngày chậm bàn giao mặt bằng đồng nghĩa với chi phí lãi vay, chi phí nhân sự chờ đợi và nguy cơ lỡ nhịp thị trường. Do đó, yêu cầu cam kết tiến độ cứng không phải là sự thiếu tin tưởng vào chính quyền, mà là một công cụ quản trị rủi ro thông thường trong đầu tư quốc tế. Chính quyền địa phương cần nhìn nhận yêu cầu này một cách tích cực, thay vì né tránh cam kết hoặc đưa ra những cam kết chung chung thiếu cơ sở thực hiện, dễ dẫn đến mất niềm tin nghiêm trọng hơn nếu sau này không thực hiện được.

Về khía cạnh quản trị tiến độ và rủi ro xã hội

Ở chiều ngược lại, quá trình giải phóng mặt bằng luôn gắn với quyền lợi thiết thân của người dân có đất bị thu hồi. Việc chạy theo tiến độ cam kết với nhà đầu tư mà bỏ qua đối thoại, tham vấn đầy đủ với người dân có thể gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài, phản tác dụng ngược lại chính tiến độ dự án. Quản trị tốt tình huống này đòi hỏi chính quyền phải cân bằng hai mục tiêu: vừa bảo đảm tiến độ với nhà đầu tư, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng, hợp pháp của người dân thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng, công khai, minh bạch – đây mới là nền tảng bền vững cho môi trường đầu tư của địa phương về lâu dài.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để vừa đáp ứng được yêu cầu tiến độ của nhà đầu tư, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và tính khả thi pháp lý, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị tỉnh Y và Ban Quản lý Khu kinh tế K thực hiện theo trình tự 4 bước sau:

Bước 1 – Rà soát, phân loại hiện trạng quỹ đất: Xác định chính xác phần diện tích trong 20 ha đã là quỹ đất sạch (đã bồi thường, giải phóng mặt bằng xong, không tranh chấp) theo Điều 112, 113 Luật Đất đai năm 2024, và phần diện tích còn lại đang trong quá trình bồi thường, để có cơ sở đưa ra cam kết tiến độ theo từng phần diện tích cụ thể, tránh cam kết chung chung cho toàn bộ 20 ha.

Bước 2 – Đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại: Tổ chức công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đối thoại trực tiếp với các hộ dân theo đúng trình tự Điều 85-87 Luật Đất đai năm 2024; áp dụng cơ chế kiểm đếm bắt buộc đối với trường hợp cố tình không hợp tác sau khi đã vận động, thuyết phục đầy đủ, bảo đảm tiến độ chung của dự án.

Bước 3 – Ký thỏa thuận tiến độ minh bạch, có cơ chế báo cáo định kỳ: Xây dựng Biên bản ghi nhớ/Thỏa thuận nguyên tắc với Công ty Đ, trong đó nêu rõ mốc thời gian cụ thể cho từng phần diện tích, trách nhiệm phối hợp giữa Ban Quản lý Khu kinh tế K, Trung tâm Phát triển quỹ đất và nhà đầu tư, cơ chế báo cáo tiến độ hằng tuần hoặc hằng tháng, cùng phương án đất thay thế dự phòng nếu phát sinh chậm trễ bất khả kháng ngoài dự kiến.

Bước 4 – Hoàn tất thủ tục cho thuê đất và bàn giao thực địa ngay khi đất sạch: Khi từng phần diện tích được xác nhận là đất sạch, khẩn trương hoàn tất thủ tục cho thuê đất theo Điều 120, Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, tổ chức đo đạc, cắm mốc giới và lập biên bản bàn giao đất trên thực địa cho Công ty Đ để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng nhà máy đúng tiến độ đã cam kết.

Một cam kết tiến độ chỉ thực sự có giá trị khi được xây dựng trên nền tảng chuẩn bị kỹ lưỡng, minh bạch và khả thi – đó vừa là cách giữ chữ tín với nhà đầu tư, vừa là cách bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, để môi trường đầu tư của địa phương phát triển bền vững, thay vì chạy theo những lời hứa vượt quá khả năng thực hiện.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc đầu tư, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.