TÌNH HUỐNG SỐ 390: DỰ ÁN ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG (HỢP ĐỒNG BT) ĐÃ GIAO MẶT BẰNG NHƯNG CƠ CHẾ PHÁP LÝ THAY ĐỔI, BỊ THANH TRA RÀ SOÁT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI: DOANH NGHIỆP ỨNG PHÓ RA SAO?

TÌNH HUỐNG SỐ 390: DỰ ÁN ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG (HỢP ĐỒNG BT) ĐÃ GIAO MẶT BẰNG NHƯNG CƠ CHẾ PHÁP LÝ THAY ĐỔI, BỊ THANH TRA RÀ SOÁT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI: DOANH NGHIỆP ỨNG PHÓ RA SAO?

Hình thức đầu tư “đổi đất lấy hạ tầng” (hợp đồng BT) từng bị tạm dừng áp dụng một thời gian, nay đã được khôi phục theo quy định mới. Nhưng với những dự án đã triển khai từ trước, khi chính sách “quay đầu”, doanh nghiệp phải đối mặt với những đợt thanh tra, rà soát lại toàn bộ nghĩa vụ tài chính đất đai. Đây là bài toán khiến không ít nhà đầu tư mất ăn mất ngủ.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Năm 2016, Công ty Z ký hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao) với UBND tỉnh H để đầu tư tuyến đường giao thông kết nối liên vùng, tổng mức đầu tư khoảng 850 tỷ đồng. Đổi lại, tỉnh H thanh toán cho Công ty Z bằng quỹ đất đối ứng tại 3 khu đất thuộc trung tâm thị trấn K. Công ty Z đã được bàn giao mặt bằng từ năm 2018, hoàn thành khoảng 90% khối lượng tuyến đường và đã triển khai một phần hạ tầng kỹ thuật trên quỹ đất đối ứng.

Giai đoạn 2021 – 2024, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư có nhiều thay đổi lớn, hình thức hợp đồng BT bị tạm dừng áp dụng trong một thời gian, khiến dự án của Công ty Z rơi vào tình trạng “treo”: không thể ký kết bổ sung, không được xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thanh toán bằng quỹ đất.

Đến năm 2026, sau khi hình thức BT được khôi phục theo quy định mới, tỉnh H tổ chức thanh tra toàn diện các dự án BT trên địa bàn. Kết luận thanh tra cho thấy: (i) Giá trị quỹ đất thanh toán được xác định từ năm 2016 – 2018 theo bảng giá đất cũ, nay chênh lệch lớn so với giá đất hiện hành; (ii) Cần rà soát, xác định lại nghĩa vụ tài chính đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) đối với phần diện tích Công ty Z đã và đang sử dụng để triển khai hạ tầng. Tỉnh H yêu cầu Công ty Z tạm dừng thi công trên quỹ đất đối ứng để chờ kết quả xác định lại nghĩa vụ tài chính, khiến doanh nghiệp đứng trước nguy cơ đội vốn, chậm tiến độ và mất khả năng cân đối dòng tiền.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về mặt pháp lý, việc thanh tra, rà soát các dự án BT là hoạt động quản lý nhà nước cần thiết, tuy nhiên doanh nghiệp cũng có những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp đã xác lập trong giai đoạn thực hiện hợp đồng.

Về căn cứ pháp lý khôi phục hình thức đầu tư BT:

Theo Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), Quốc hội đã bổ sung trở lại hình thức hợp đồng BT trong Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, bao gồm cả phương thức thanh toán bằng tiền, bằng quỹ đất hoặc không yêu cầu thanh toán.

Đây là cơ sở pháp lý để khẳng định BT vẫn là một hình thức đầu tư hợp pháp, dự án của Công ty Z không đương nhiên bị coi là “trái luật” chỉ vì đã ký kết trong giai đoạn trước khi có thay đổi chính sách.

Về nghĩa vụ tài chính đất đai khi có biến động:

Khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai năm 2024 quy định các khoản thu từ đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí, lệ phí và các khoản thu khác theo quy định của pháp luật.

Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 (hướng dẫn bởi Nghị định 103/2024/NĐ-CP) quy định nghĩa vụ tài chính đất đai có thể được xác định lại khi có sự thay đổi về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hoặc hình thức trả tiền thuê đất.

Áp dụng vào tình huống: Việc tỉnh H rà soát, xác định lại giá trị quỹ đất thanh toán là có căn cứ pháp lý, đặc biệt khi giữa thời điểm ký hợp đồng (2016) và thời điểm hiện tại (2026) có khoảng cách lớn về thời gian và giá đất biến động mạnh. Tuy nhiên, việc xác định lại nghĩa vụ tài chính cần tuân thủ nguyên tắc không hồi tố bất lợi đối với phần nghĩa vụ mà doanh nghiệp đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật tại thời điểm ký kết và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nghiệm thu. Phần khối lượng công trình đã hoàn thành, mặt bằng đã bàn giao hợp pháp là quyền lợi đã phát sinh, cần được cơ quan thanh tra ghi nhận, tách bạch rõ với phần giá trị chênh lệch phát sinh do biến động chính sách, biến động giá đất.

Kết luận pháp lý: Công ty Z có quyền đề nghị đoàn thanh tra làm rõ căn cứ, thời điểm áp dụng bảng giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính (giá đất tại thời điểm giao đất theo hợp đồng BT hay giá đất hiện hành); đồng thời có quyền kiến nghị UBND tỉnh xem xét phương án xử lý chênh lệch theo hướng cấn trừ, giãn tiến độ nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), thay vì yêu cầu dừng toàn bộ dự án, gây thiệt hại kép cho doanh nghiệp.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý của doanh nghiệp: Sau nhiều năm theo đuổi dự án, đầu tư nguồn lực lớn, việc đột ngột bị yêu cầu dừng thi công để “chờ rà soát” dễ tạo ra tâm lý bất an, mất niềm tin vào tính ổn định của chính sách đầu tư. Nếu doanh nghiệp phản ứng tiêu cực, né tránh làm việc với đoàn thanh tra, hoặc ngược lại, cơ quan quản lý áp dụng máy móc mà không phân tích bối cảnh lịch sử của dự án, cả hai phía đều có thể rơi vào thế đối đầu, kéo dài thời gian xử lý và gia tăng thiệt hại kinh tế – xã hội.

Về khía cạnh quản trị rủi ro pháp lý của doanh nghiệp: Bài học quản trị then chốt ở đây là doanh nghiệp cần chủ động lưu trữ đầy đủ hồ sơ pháp lý qua từng giai đoạn: quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư, hợp đồng BT, biên bản bàn giao mặt bằng, hồ sơ nghiệm thu khối lượng, văn bản xác định giá đất tại thời điểm giao đất… Đây chính là “tấm khiên” để chứng minh tính hợp pháp của quá trình thực hiện dự án khi bị thanh tra, tránh bị quy kết oan sai do thiếu chứng cứ.

Về khía cạnh quản trị của cơ quan nhà nước: Việc rà soát các dự án BT cần được thực hiện theo lộ trình minh bạch, có đối thoại với doanh nghiệp, phân loại rõ dự án nào có sai phạm cố ý, dự án nào chỉ đơn thuần chịu tác động khách quan từ thay đổi chính sách, để tránh tạo tâm lý e ngại cho môi trường đầu tư nói chung.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để ứng phó hiệu quả, giảm thiểu thiệt hại và giữ được mối quan hệ hợp tác lâu dài với chính quyền địa phương, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước như sau:

Bước 1 – Chủ động cung cấp hồ sơ, phối hợp minh bạch với đoàn thanh tra: Công ty Z cần thành lập tổ pháp chế nội bộ, rà soát và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án theo từng mốc thời gian, đặc biệt là các văn bản chứng minh doanh nghiệp đã thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ theo quy định tại thời điểm ký kết. Thái độ hợp tác, minh bạch là yếu tố quan trọng để đoàn thanh tra có cái nhìn khách quan, thiện chí.

Bước 2 – Kiến nghị phương án xử lý chênh lệch tài chính theo hướng hài hòa lợi ích: Trên cơ sở kết quả rà soát, Công ty Z nên chủ động đề xuất với UBND tỉnh H phương án xử lý phần chênh lệch nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng cấn trừ vào giá trị công trình đã hoàn thành, hoặc giãn thời hạn nộp bổ sung, thay vì để xảy ra tình trạng đình trệ toàn bộ dự án – vốn gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp lẫn tiến độ phát triển hạ tầng của địa phương.

Bước 3 – Khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính (giải pháp cuối cùng): Trường hợp kết luận thanh tra có nội dung mà doanh nghiệp cho rằng chưa phù hợp với hồ sơ pháp lý đã xác lập hợp pháp, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của doanh nghiệp, Công ty Z có quyền khiếu nại theo Luật Khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính liên quan, để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét lại theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

Một dự án hạ tầng không chỉ là công trình bằng bê tông, cốt thép, mà còn là niềm tin giữa doanh nghiệp và chính quyền địa phương. Ứng xử cầu thị, minh bạch và có lộ trình rõ ràng trong quá trình thanh tra chính là chìa khóa để “đổi đất lấy hạ tầng” tiếp tục là động lực phát triển bền vững, thay vì trở thành gánh nặng pháp lý kéo dài.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng. Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.