Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhiều người mua thường tin tưởng tuyệt đối vào diện tích ghi trên Sổ đỏ mà không tiến hành đo đạc lại hiện trạng trước khi công chứng. Chỉ đến khi sử dụng thiết bị đo chuyên dụng hoặc thực hiện thủ tục sang tên mới phát hiện diện tích thực tế bị thiếu so với Giấy chứng nhận. Vậy nếu Sổ đỏ ghi 200m² nhưng đo đạc thực tế chỉ còn 180m² thì người mua có quyền yêu cầu giảm giá chuyển nhượng hay không? Pháp luật quy định như thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong trường hợp này? Hãy cùng tìm hiểu qua tình huống dưới đây. 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất cho bà Trần Thị M. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), diện tích thửa đất là 200m², giá chuyển nhượng được hai bên thống nhất là 4 tỷ đồng và dự kiến thanh toán toàn bộ ngay tại thời điểm công chứng hợp đồng.

Tuy nhiên, trước ngày ký công chứng, bà M đề nghị thuê đơn vị đo đạc độc lập sử dụng thiết bị GPS và máy toàn đạc điện tử để kiểm tra lại hiện trạng. Kết quả đo đạc xác định diện tích sử dụng thực tế chỉ còn 180m², tức thiếu 20m² so với thông tin ghi trên Sổ đỏ.

Cho rằng giá mua được tính trên cơ sở diện tích ghi trong Giấy chứng nhận nên bà M yêu cầu ông A giảm giá tương ứng với phần diện tích bị thiếu. Trong khi đó, ông A cho rằng Sổ đỏ là giấy tờ hợp pháp do cơ quan Nhà nước cấp, bản thân ông không lấn chiếm hay che giấu thông tin nên không đồng ý giảm giá.

Vậy trong trường hợp này, người mua có quyền yêu cầu giảm số tiền thanh toán hay không? Nếu đã ký hợp đồng và thanh toán đủ tiền thì có còn cơ hội yêu cầu bồi thường hoặc điều chỉnh giá chuyển nhượng không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là một trong những tranh chấp khá phổ biến trong thực tiễn giao dịch bất động sản. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc diện tích ghi trên Giấy chứng nhận được xác lập theo hồ sơ địa chính ở thời điểm cấp giấy, trong khi hiện trạng thực tế có thể thay đổi do sai số đo đạc cũ, sạt lở, dịch chuyển ranh giới, hoặc quá trình quản lý, sử dụng đất qua nhiều năm.

Theo Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, thông tin trên Giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác tuyệt đối hiện trạng thực tế. Khi phát sinh chênh lệch diện tích, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ hồ sơ địa chính, mốc giới, nguồn gốc sử dụng đất và kết quả đo đạc để xác định diện tích hợp pháp.

Về quan hệ hợp đồng, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các bên có quyền tự do thỏa thuận về đối tượng, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán. Vì vậy, việc người mua có được giảm giá hay không phụ thuộc rất lớn vào nội dung hợp đồng và cách các bên xác định giá trị giao dịch.

Có thể xảy ra hai trường hợp:

Thứ nhất, giá bán được xác định theo toàn bộ thửa đất (giá trọn gói).

Nếu hợp đồng ghi nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất theo Giấy chứng nhận với mức giá cố định, không quy định điều chỉnh khi diện tích thực tế thay đổi thì việc yêu cầu giảm giá sẽ không tự động được chấp nhận. Người mua chỉ có thể yêu cầu điều chỉnh nếu chứng minh bên bán cố ý cung cấp thông tin sai lệch, che giấu tình trạng thực tế hoặc có hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin.

Thứ hai, giá bán được tính theo đơn giá từng mét vuông.

Nếu hợp đồng hoặc thỏa thuận xác định giá theo đơn giá/m² thì khi diện tích thực tế giảm, người mua hoàn toàn có cơ sở yêu cầu điều chỉnh số tiền thanh toán tương ứng với diện tích thực tế được chuyển nhượng.

Trong trường hợp hai bên chưa ký hợp đồng công chứng hoặc chưa thanh toán đủ tiền thì việc thương lượng điều chỉnh giá luôn là giải pháp phù hợp và ít rủi ro nhất.

Ngược lại, nếu đã hoàn tất việc công chứng và thanh toán, người mua muốn yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bồi thường phải chứng minh có căn cứ pháp luật như giao dịch bị nhầm lẫn, bị lừa dối, hoặc bên bán vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.

Thực tiễn xét xử cũng cho thấy Tòa án không chỉ căn cứ vào diện tích ghi trên Sổ đỏ mà còn xem xét toàn bộ quá trình đàm phán, cách xác định giá chuyển nhượng, hiện trạng sử dụng đất, ý chí của các bên và các tài liệu đo đạc chuyên môn để đưa ra phán quyết phù hợp.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Trong các giao dịch nhà đất, điều khiến người mua tổn thương không chỉ là số mét vuông bị thiếu, mà còn là cảm giác kỳ vọng bị phá vỡ.

Khi quyết định bỏ ra một khoản tiền rất lớn để sở hữu bất động sản, người mua thường hình dung mình sẽ nhận được đúng tài sản như thông tin trên giấy tờ. Chỉ đến sát ngày công chứng hoặc sau khi nhận đất mới phát hiện diện tích bị hụt, nhiều người rơi vào trạng thái thất vọng, hoài nghi và cảm thấy mình bị thiệt thòi, dù chưa chắc người bán có lỗi.

Ở chiều ngược lại, người bán cũng có thể cảm thấy bị “ép giá” vì họ tin rằng mình bán đúng thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận và bản thân không hề biết có sự chênh lệch diện tích.

Nếu cả hai bên đều chỉ nhìn từ góc độ quyền lợi của mình, mâu thuẫn rất dễ leo thang thành tranh chấp pháp lý kéo dài.

Bài học quản trị quan trọng trong các giao dịch bất động sản là không nên coi thông tin trên Sổ đỏ là căn cứ duy nhất để quyết định thanh toán. Với sự phát triển của công nghệ đo đạc hiện nay, việc kiểm tra lại diện tích thực tế trước khi ký hợp đồng công chứng không còn khó khăn hay tốn kém, nhưng lại giúp phòng ngừa rất nhiều rủi ro.

Một điều khoản nhỏ trong hợp đồng như: “Hai bên thống nhất kết quả đo đạc thực tế là căn cứ cuối cùng để xác định diện tích chuyển nhượng và điều chỉnh giá thanh toán (nếu có)” có thể giúp tránh được những tranh chấp trị giá hàng trăm triệu đồng về sau.

Niềm tin trong giao dịch không được xây dựng bằng sự chủ quan, mà bằng sự minh bạch và kiểm chứng trước khi ký kết.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, phần lớn tranh chấp về diện tích đất không bắt nguồn từ hành vi gian dối mà xuất phát từ việc các bên quá tin vào thông tin trên Giấy chứng nhận mà bỏ qua việc kiểm tra hiện trạng.

Để hạn chế rủi ro, các bên nên thực hiện đồng thời các giải pháp sau:

• Thứ nhất, đo đạc lại toàn bộ diện tích, mốc giới và hiện trạng thửa đất bằng đơn vị có chức năng trước khi đặt cọc hoặc công chứng.
• Thứ hai, xác định rõ trong hợp đồng giá chuyển nhượng là giá trọn thửa hay giá tính theo mét vuông, đồng thời quy định rõ cách xử lý nếu phát sinh chênh lệch diện tích.
• Thứ ba, kiểm tra sự thống nhất giữa Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hiện trạng sử dụng để kịp thời phát hiện sai lệch.
• Thứ tư, nếu phát hiện diện tích thực tế không phù hợp, cần thương lượng điều chỉnh giá hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đo đạc, xác minh trước khi hoàn tất việc công chứng và thanh toán.
• Thứ năm, trong trường hợp tranh chấp đã phát sinh, cần thu thập đầy đủ hồ sơ đo đạc, hợp đồng, biên bản giao nhận đất, tài liệu địa chính và các chứng cứ liên quan để bảo vệ quyền lợi hợp pháp thông qua thương lượng, hòa giải hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Thông điệp từ chuyên gia: “Một giao dịch bất động sản an toàn không chỉ dựa vào “niềm tin vào Sổ đỏ”, mà còn phải dựa trên việc xác minh hiện trạng thực tế và quản trị rủi ro ngay từ trước khi đặt bút ký hợp đồng. Chỉ một bước đo đạc lại trước ngày công chứng có thể giúp các bên tránh được những tranh chấp kéo dài, bảo đảm sự công bằng và gìn giữ mối quan hệ thiện chí trong giao dịch dân sự.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.