Nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây chỉ được lập bằng giấy viết tay, không công chứng, chứng thực như quy định hiện nay. Sau hàng chục năm, khi giá đất tăng cao, không ít trường hợp chủ cũ bất ngờ làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình với mong muốn “lấy lại đất”. Liệu pháp luật bảo vệ ai trong những tình huống tưởng như “đã cũ” nhưng vẫn còn nhiều tranh chấp này?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Năm 1995, ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, chuyển nhượng cho ông Trần Văn D một thửa đất ở nông thôn rộng 450 m². Hai bên lập giấy mua bán viết tay, có chữ ký của các bên và xác nhận của Trưởng thôn. Sau khi giao đủ tiền, ông D nhận đất, xây nhà ở, trồng cây lâu năm và sử dụng ổn định, liên tục từ đó đến nay.

Do điều kiện pháp lý thời điểm bấy giờ và nhận thức còn hạn chế, ông D chưa thực hiện thủ tục sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến năm 2026, khi giá đất trong khu vực tăng mạnh, ông A bất ngờ làm đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đứng tên mình với lý do thửa đất chưa từng được cấp “sổ đỏ”.

Biết được sự việc, ông D vô cùng lo lắng vì cho rằng nếu ông A được cấp Giấy chứng nhận thì quyền lợi của gia đình mình sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, mặc dù đã quản lý, sử dụng đất gần 30 năm.

Vậy trong trường hợp này, cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào giấy tờ hay thực tế sử dụng đất? Người đã bán đất có thể lợi dụng việc chưa sang tên để xin cấp “sổ đỏ” và đòi lại đất hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là một dạng tranh chấp khá phổ biến đối với các giao dịch chuyển nhượng được thực hiện trước đây bằng giấy viết tay. Việc giải quyết không chỉ căn cứ vào hình thức của hợp đồng mà còn phải xem xét toàn bộ quá trình quản lý, sử dụng đất trên thực tế.

Thứ nhất, việc cấp Giấy chứng nhận phải dựa trên nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất thực tế.

Theo Luật Đất đai năm 2024, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được xem xét trên cơ sở nguồn gốc sử dụng đất, quá trình quản lý, sử dụng liên tục, ổn định, tình trạng tranh chấp và các giấy tờ, tài liệu có liên quan.

Do đó, cơ quan đăng ký đất đai không chỉ căn cứ vào việc ai là chủ sử dụng đất trước đây mà còn phải xác minh ai đang là người quản lý, sử dụng hợp pháp trên thực tế.

Thứ hai, giấy viết tay không đồng nghĩa với việc giao dịch đương nhiên vô hiệu trong mọi trường hợp.

Đối với nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong các giai đoạn lịch sử trước đây, pháp luật có quy định chuyển tiếp để bảo đảm quyền lợi của người dân nếu việc chuyển nhượng diễn ra thực tế, các bên đã giao nhận tiền, giao đất và người nhận chuyển nhượng sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Nếu người mua đã quản lý, sử dụng đất công khai, liên tục trong nhiều năm, không có tranh chấp hoặc có đủ căn cứ chứng minh việc nhận chuyển nhượng, đây là yếu tố rất quan trọng khi cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ.

Thứ ba, hành vi cố tình xin cấp Giấy chứng nhận nhằm chiếm lại đất đã chuyển nhượng có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.

Nếu người bán biết rõ mình đã chuyển nhượng đất nhưng vẫn kê khai không đúng sự thật để được cấp Giấy chứng nhận, tùy tính chất và mức độ, hành vi này có thể dẫn đến việc hồ sơ bị từ chối, Giấy chứng nhận (nếu đã cấp) bị xem xét thu hồi theo quy định hoặc phát sinh trách nhiệm pháp lý khác nếu gây thiệt hại.

Pháp luật không bảo vệ những hành vi lợi dụng thủ tục hành chính để xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Thứ tư, UBND cấp xã có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác minh nguồn gốc đất.

Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ phối hợp với UBND cấp xã để xác minh:

• Nguồn gốc hình thành thửa đất;
• Quá trình quản lý, sử dụng đất qua các thời kỳ;
• Ý kiến của khu dân cư, hộ giáp ranh;
• Hiện trạng sử dụng đất;
• Việc có hay không tranh chấp.

Đây là cơ sở quan trọng để bảo đảm việc cấp Giấy chứng nhận đúng đối tượng, đúng thực tế và đúng quy định pháp luật.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Đằng sau nhiều vụ tranh chấp kiểu này là tâm lý trục lợi từ khoảng trống pháp lý của lịch sử.

Trong quá khứ, nhiều giao dịch đất đai được thực hiện bằng sự tin tưởng, giấy viết tay hoặc chỉ có xác nhận của chính quyền cơ sở. Người mua nghĩ rằng đã giao đủ tiền thì quyền sử dụng đất đương nhiên thuộc về mình, còn người bán cũng không lường trước việc sau này giá đất tăng gấp nhiều lần.

Khi giá trị đất tăng cao, lòng tham có thể khiến một số người quên đi cam kết trước đây và tìm cách lợi dụng việc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để đòi lại tài sản đã chuyển nhượng. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn làm suy giảm niềm tin trong các quan hệ dân sự và tình làng nghĩa xóm.

Ở góc độ quản trị, chính quyền địa phương cần thực hiện việc xác minh khách quan, không chỉ dựa vào giấy tờ mà phải coi trọng thực tế quản lý, sử dụng đất. Việc lấy ý kiến người dân, hộ liền kề, cán bộ địa chính qua các thời kỳ và những người biết rõ nguồn gốc đất sẽ góp phần hạn chế việc lợi dụng thủ tục hành chính để trục lợi.

Đồng thời, đây cũng là bài học để người dân chủ động hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên và cấp Giấy chứng nhận ngay sau khi nhận chuyển nhượng nhằm phòng ngừa rủi ro pháp lý trong tương lai.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, đối với những giao dịch chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay từ nhiều năm trước, điều quan trọng nhất không phải là ai đang giữ giấy tờ cũ, mà là xác định đúng sự thật khách quan về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Giải pháp toàn diện gồm các bước sau:

Thứ nhất, người đang sử dụng đất cần nhanh chóng tập hợp toàn bộ tài liệu chứng minh việc nhận chuyển nhượng như giấy viết tay, giấy giao nhận tiền, biên lai nộp thuế, hồ sơ xây dựng nhà ở, hóa đơn điện nước, xác nhận của người làm chứng và các tài liệu khác thể hiện quá trình sử dụng đất liên tục.

Thứ hai, đề nghị UBND cấp xã tiến hành xác minh nguồn gốc thửa đất một cách khách quan thông qua hồ sơ địa chính, sổ mục kê, bản đồ qua các thời kỳ, ý kiến của hộ liền kề, trưởng thôn, tổ dân phố và những người biết rõ quá trình sử dụng đất. Đây là bước quan trọng để làm rõ việc chuyển nhượng đã thực tế diễn ra từ năm 1995.

Thứ ba, nếu phát hiện người bán cố tình kê khai sai sự thật hoặc lợi dụng thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận để chiếm lại đất đã chuyển nhượng, người đang sử dụng đất cần kịp thời gửi ý kiến, tài liệu chứng minh đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét toàn diện trước khi quyết định cấp Giấy chứng nhận.

Thứ tư, trường hợp phát sinh tranh chấp mà các bên không thể tự thỏa thuận, cần thực hiện hòa giải theo quy định; nếu hòa giải không thành thì yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trên cơ sở chứng cứ và quy định pháp luật.

Thứ năm, đối với các giao dịch đất đai hiện nay, người dân cần thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký biến động và sang tên ngay sau khi chuyển nhượng để tránh lặp lại những rủi ro pháp lý kéo dài hàng chục năm như trong tình huống này.

Thông điệp từ chuyên gia: “Giấy viết tay có thể là dấu tích của một giai đoạn lịch sử, nhưng sự thật về quá trình chuyển nhượng và sử dụng đất mới là nền tảng để pháp luật bảo vệ công bằng. Khi chính quyền xác minh khách quan nguồn gốc đất và xử lý đúng quy định, sẽ không còn “khoảng trống pháp lý” cho những hành vi trục lợi từ lòng tin và sự chậm trễ trong hoàn thiện thủ tục của người khác.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.