Không ít người lựa chọn ký hợp đồng góp vốn với kỳ vọng mua được đất nền giá rẻ ngay từ giai đoạn đầu của dự án. Thế nhưng, khi dự án bị đình chỉ do sai phạm pháp lý hoặc vi phạm trật tự xây dựng, khoản tiền tích lũy cả đời bỗng đứng trước nguy cơ “mắc kẹt”. Vậy trong trường hợp này, người mua có thể đòi lại tiền bằng cách nào? Pháp luật bảo vệ quyền lợi của họ ra sao?  

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, ký hợp đồng góp vốn với Công ty XYZ để tham gia đầu tư vào một dự án khu dân cư. Theo quảng cáo của doanh nghiệp, sau khi hoàn thành hạ tầng và đủ điều kiện pháp lý, ông A sẽ được nhận một lô đất nền hoặc được hoàn trả vốn kèm lợi nhuận theo thỏa thuận.

Tin tưởng vào các cam kết của chủ đầu tư, ông A đã chuyển hơn 1,8 tỷ đồng theo tiến độ góp vốn. Tuy nhiên, sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thanh tra và xác định dự án có nhiều vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng và điều kiện triển khai dự án. Dự án bị đình chỉ thi công, chủ đầu tư không thể tiếp tục triển khai cũng như không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Nhiều tháng trôi qua, ông A liên tục yêu cầu hoàn trả số tiền đã góp nhưng doanh nghiệp viện nhiều lý do như đang chờ tháo gỡ pháp lý, chưa có nguồn tài chính hoặc đề nghị tiếp tục chờ dự án được khởi động trở lại.

Đứng trước nguy cơ mất toàn bộ số tiền tích lũy nhiều năm, ông A băn khoăn:

“Trong trường hợp dự án bị đình chỉ do sai phạm của chủ đầu tư thì người góp vốn có quyền đòi lại tiền không? Phải yêu cầu theo căn cứ pháp lý nào và thực hiện bằng con đường nào để bảo vệ quyền lợi của mình?”

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là một trong những dạng tranh chấp khá phổ biến trên thị trường bất động sản nhiều năm qua. Không ít doanh nghiệp sử dụng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, phiếu đăng ký quyền ưu tiên… để huy động tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Theo Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và Bộ luật Dân sự năm 2015, việc huy động vốn trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện luật định. Chủ đầu tư chỉ được kinh doanh hoặc chuyển nhượng sản phẩm bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.(Cụ thể theo khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản).

Nếu dự án bị đình chỉ vì vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện triển khai mà doanh nghiệp vẫn huy động vốn thì hành vi này có thể làm phát sinh trách nhiệm dân sự, hành chính, thậm chí hình sự tùy từng trường hợp.

Đối với người góp vốn, cần xem xét toàn diện các yếu tố sau:

• Nội dung hợp đồng góp vốn có đúng bản chất là hợp tác đầu tư hay thực chất là giao dịch nhằm mua bán đất nền trong tương lai.
• Dự án tại thời điểm ký hợp đồng đã đủ điều kiện huy động vốn hay chưa.
• Nguyên nhân dự án bị đình chỉ có xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư.
• Chủ đầu tư có vi phạm nghĩa vụ bàn giao sản phẩm hoặc hoàn trả tiền theo hợp đồng hay không.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ do lỗi của mình thì người góp vốn có quyền:

• Yêu cầu chấm dứt hợp đồng;
• Yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán;
• Yêu cầu trả lãi do chậm hoàn trả tiền theo quy định của Bộ luật Dân sự;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh.

Trong trường hợp thương lượng không thành, người mua có thể:

• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền;
• Hoặc yêu cầu giải quyết tại Trọng tài thương mại nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài.

Ngoài ra, nếu có dấu hiệu chủ đầu tư cố ý huy động vốn trái phép, sử dụng tiền sai mục đích hoặc có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản thì người dân có thể gửi đơn đến cơ quan điều tra để xem xét trách nhiệm theo quy định của pháp luật hình sự.

Bài học pháp lý quan trọng là: hợp đồng góp vốn không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc người mua chắc chắn sẽ được nhận đất. Tên gọi của hợp đồng không quyết định bản chất pháp lý; cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét toàn bộ nội dung giao dịch, quyền và nghĩa vụ các bên để xác định bản chất thực sự của quan hệ pháp luật.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

1. Về khía cạnh tâm lý và giáo dục

Những người rơi vào hoàn cảnh như ông Nguyễn Văn A thường trải qua một khủng hoảng tâm lý rất lớn.

Nhiều gia đình đã dùng toàn bộ tiền tiết kiệm, vay ngân hàng hoặc vay người thân để đầu tư với kỳ vọng tích lũy tài sản hoặc chuẩn bị nơi an cư. Khi dự án bị đình chỉ, họ phải đối mặt đồng thời với áp lực trả nợ, lãi vay, mất niềm tin và cảm giác bất lực vì số tiền lớn bị “đóng băng”.

Ở góc độ tâm lý, điều nguy hiểm nhất không chỉ là mất tiền mà còn là sự hoảng loạn. Trong trạng thái lo lắng, nhiều người dễ đưa ra quyết định thiếu tỉnh táo như bán quyền yêu cầu với giá rẻ, ký phụ lục bất lợi hoặc nghe theo những lời hứa kéo dài thời gian của chủ đầu tư mà không có bất kỳ cam kết bảo đảm nào.

2. Về khía cạnh Quản trị rủi ro tài sản 

Ở góc độ quản trị tài chính, đây là bài học đắt giá về quản trị rủi ro dòng vốn. Không nên dồn toàn bộ nguồn lực tài chính vào một dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Việc phân bổ vốn hợp lý, duy trì quỹ dự phòng và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức sẽ giúp giảm thiểu thiệt hại khi phát sinh sự cố.

Quan trọng hơn cả là kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền. Người dân cần chủ động tìm hiểu các thông tin như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, tình trạng giao đất hoặc cho thuê đất, giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có), tiến độ thực hiện dự án, điều kiện kinh doanh bất động sản và các văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán theo quy định. Không nên chỉ dựa vào quảng cáo, lời giới thiệu của môi giới hoặc các cam kết miệng.

Một quyết định đầu tư đúng không chỉ dựa trên lợi nhuận kỳ vọng mà còn phải dựa trên mức độ an toàn pháp lý của dự án.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo quan điểm của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, khi phát hiện dự án bị đình chỉ hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật, người góp vốn cần bình tĩnh và thực hiện các bước sau:

Thứ nhất, rà soát toàn bộ hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn, phụ lục, phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, thông báo của chủ đầu tư, tài liệu quảng cáo và các chứng cứ liên quan để xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên.

Thứ hai, kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các thông báo chính thức nhằm xác định nguyên nhân đình chỉ, mức độ vi phạm và khả năng tiếp tục triển khai.

Thứ ba, gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền, nêu rõ căn cứ pháp lý, thời hạn thực hiện và lưu giữ đầy đủ chứng cứ về việc đã yêu cầu.

Thứ tư, nếu chủ đầu tư không hợp tác hoặc cố tình kéo dài thời gian, cần chủ động sử dụng các cơ chế pháp lý như hòa giải, khởi kiện hoặc trọng tài theo thỏa thuận trong hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Thứ năm, đối với các khoản đầu tư bất động sản trong tương lai, người dân cần xây dựng nguyên tắc quản trị rủi ro: chỉ giao dịch với dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, xác minh thông tin từ cơ quan có thẩm quyền, hạn chế chạy theo cam kết lợi nhuận cao và không sử dụng toàn bộ nguồn vốn hoặc vay vượt khả năng chi trả để đầu tư vào một dự án duy nhất.

Thông điệp từ chuyên gia: “Đầu tư bất động sản không chỉ cần vốn mà còn cần hiểu biết pháp luật. Một hợp đồng góp vốn ký quá sớm, khi dự án chưa đủ điều kiện hoặc đang tiềm ẩn sai phạm, có thể biến giấc mơ sở hữu đất thành một cuộc tranh chấp kéo dài nhiều năm. Kiểm tra kỹ pháp lý dự án trước khi ký kết và quản trị rủi ro dòng vốn chính là “lá chắn” hiệu quả nhất để bảo vệ tài sản của mỗi nhà đầu tư.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.