TÌNH HUỐNG 94: ĐẤT LẤN CHIẾM KHOẢNG TRỐNG GIỮA HAI NHÀ (NGÕ CỤT) TỪ NĂM 1998: NAY LÀM SỔ ĐỎ CÓ BỊ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 100%?

Phân tích thực tiễn chuyên sâu dưới góc nhìn Pháp lý, Tâm lý và Quản trị theo quan điểm của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

1: Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 1998, hộ gia đình ông Nguyễn Văn A mua một mảnh đất và xây nhà tại xã B, tỉnh C. Cạnh nhà ông A có một khoảng trống nhỏ dạng ngõ cụt rộng khoảng 1.5m, dài 10m, ngăn cách giữa nhà ông và nhà hàng xóm bên cạnh (hộ ông Trần Văn D). Nhận thấy khoảng trống này không có ai quản lý, sử dụng và cũng không dẫn vào nhà ai khác ngoài hai gia đình, ông A đã xây dựng một bức tường rào tạm thời để quây kín diện tích này lại làm sân riêng, lối để xe và trồng cây cảnh từ cuối năm 1998.

Thời điểm đó, hộ ông Trần Văn D không có ý kiến phản đối vì gia đình ông D đi lối ngõ chính phía trước. Trải qua gần 30 năm sử dụng ổn định, không ai tranh chấp, đến năm 2026, ông A tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu cho toàn bộ khuôn viên đất gia đình đang sử dụng, bao gồm cả diện tích 15 mét vuông đất lấn chiếm ngõ cụt này.

Tuy nhiên, khi Văn phòng Đăng ký đất đai và Ủy ban nhân dân xã B tiến hành đo đạc, thẩm định nguồn gốc đất, tranh chấp bất ngờ bùng nổ. Ông Trần Văn D gửi đơn ngăn chặn vì cho rằng đây là ngõ đi chung của hai nhà, ông A tự ý chiếm dụng làm của riêng là không công bằng. Đồng thời, cơ quan thuế địa phương tạm tính mức tiền sử dụng đất phải nộp đối với diện tích lấn chiếm này lên tới 100% giá đất do xác định nguồn gốc là “đất lấn chiếm”. Ông A vô cùng hoang mang, vừa đối mặt với nguy cơ rạn nứt tình làng nghĩa xóm, vừa lo sợ gánh nặng tài chính quá lớn khi làm sổ đỏ.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để xác định ông A có được cấp Sổ đỏ đối với diện tích ngõ cụt lấn chiếm hay không, và nếu được thì nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) được tính toán như thế nào, chúng ta cần căn cứ trực tiếp vào các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

 

 Điều kiện cấp Sổ đỏ đối với trường hợp đất sử dụng từ năm 1998 không có giấy tờ

Vì đất của ông A có nguồn gốc sử dụng ổn định từ năm 1998 (giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014) và không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc xem xét cấp Sổ đỏ được điều chỉnh trực tiếp bởi Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024:

“3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau: a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;… đ) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;”

Phân tích áp dụng thực tế: Theo quy định trên, điều kiện tiên quyết để ông A được công nhận và cấp Sổ đỏ đối với phần đất 15 mét vuông lấn chiếm ngõ cụt này là phải được “Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp”. Do hộ ông Trần Văn D đã gửi đơn ngăn chặn, đất hiện tại đang bị xem là “có tranh chấp”.

Do đó, về mặt pháp lý, Ủy ban nhân dân xã B chưa thể xác nhận tình trạng “không tranh chấp” để tiến hành các bước cấp Sổ đỏ tiếp theo cho ông A. Việc phân định ranh giới và hòa giải tranh chấp với nhà ông D là nút thắt bắt buộc phải gỡ bỏ trước tiên.

 Nghĩa vụ tài chính – Có bị tính 100% tiền sử dụng đất?

Về mức nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ cho phần diện tích đất sử dụng từ năm 1998 này:

Căn cứ Điểm đ Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất trong giai đoạn này khi được cấp Sổ đỏ “thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm khoảng trống, ngõ đi chung từ năm 1998 (trước ngày 01/07/2014), nếu sau khi giải quyết tranh chấp ổn thỏa và được Ủy ban nhân dân xã xác nhận phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, thì việc tính tiền sử dụng đất sẽ dựa trên quy định chi tiết của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ.

Cơ quan thuế địa phương tính 100% tiền sử dụng đất có thể là do xác định đất này là đất lấn, chiếm đất công ích hoặc đất giao thông công cộng. Tuy nhiên, nếu chứng minh được quá trình sử dụng đất hoàn toàn ổn định làm khuôn viên nhà ở từ năm 1998, phù hợp quy hoạch đất ở và nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, ông A sẽ được hưởng các chính sách giảm trừ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình luật định dành cho hộ gia đình sử dụng đất lâu năm, chứ không nhất thiết phải đóng 100% như trường hợp lấn chiếm xây dựng trái phép mới phát sinh sau này.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

 Góc nhìn tâm lý: Tư lợi không gian chung và nỗi sợ mất đi quyền lợi vô hình

Tâm lý tư lợi không gian chung (ông Nguyễn Văn A): Đây là một trạng thái tâm lý rất phổ biến ở các khu dân cư. Khi thấy một khoảng không gian trống cạnh nhà mình không có ai sử dụng trực tiếp trong thời gian dài, con người thường nảy sinh tâm lý “tiếc của” và tự cho mình quyền sở hữu tạm thời. Lâu dần, việc sử dụng tạm thời này biến thành thói quen và mặc định là tài sản riêng của mình. Khi phải đối mặt với việc làm Sổ đỏ hoặc bị hàng xóm phản đối, nỗi sợ hãi bị mất đi khoảng không gian đã gắn bó 30 năm khiến ông A dễ nảy sinh tâm lý phòng thủ và cố gắng hợp thức hóa bằng mọi giá.

Tâm lý phản kháng của hàng xóm (ông Trần Văn D): Sự phản đối của ông D không hẳn vì nhu cầu sử dụng thực tế ngõ cụt đó (vì gia đình ông đi ngõ trước), mà xuất phát từ tâm lý bảo vệ công bằng xã hội và sự lo sợ bị lấn lướt. Người dân thường có tâm lý nhạy cảm với việc hàng xóm “giàu lên” hoặc “rộng ra” nhờ chiếm dụng phần đất công cộng vốn dĩ là của chung. Sự im lặng trong 30 năm qua của ông D chỉ là “sự nể nang nhất thời”, chứ không đồng nghĩa với việc từ bỏ quyền lợi đối với không gian chung đó.

 Giáo dục & Quản trị: Vai trò của Ủy ban nhân dân xã trong quản lý lịch sử đất đai

Lỗ hổng trong quản trị địa chính địa phương: Sự việc lấn chiếm kéo dài từ năm 1998 đến nay mà không bị xử lý phản ánh lỗ hổng lớn trong công tác quản trị rủi ro đất đai của Ủy ban nhân dân xã B qua các thời kỳ. Việc thiếu kiểm tra, buông lỏng quản lý các diện tích đất xen kẹt, đất ngõ cụt công cộng đã gián tiếp tạo điều kiện cho người dân lấn chiếm ổn định, biến đất công thành đất tư, gây khó khăn cực lớn cho công tác quản lý và giải quyết tranh chấp sau này.

Quy trình xử lý lịch sử sử dụng đất: Chính quyền cơ sở cần thiết lập một quy trình rà soát, lập bản đồ địa chính minh bạch đối với tất cả các khoảng không gian xen kẹt giữa các hộ dân. Việc xác định rõ ràng ranh giới và mục đích sử dụng đất công cộng ngay từ đầu là quy trình phòng ngừa rủi ro tốt nhất để tránh các cuộc tranh chấp kéo dài giữa các thế hệ hàng xóm.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để xử lý khủng hoảng này một cách vẹn toàn, giúp ông A vừa có cơ hội hợp thức hóa phần đất của mình (nếu phù hợp quy hoạch), vừa bảo toàn được tình làng nghĩa xóm với nhà ông D, Chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long đề xuất giải pháp 3 bước như sau:

Bước 1 – Chủ động hòa giải thấu tình đạt lý với hàng xóm: Ông A nên chủ động sang gặp gỡ gia đình ông D với thái độ chân thành và cầu thị, gạt bỏ tư duy “đất tôi chiếm 30 năm là của tôi”. Ông A có thể đề xuất một phương án hỗ trợ hoặc chia sẻ lợi ích mang tính nhân văn. Ví dụ, ông A giải thích rõ nhu cầu làm sổ đỏ để ổn định nơi ở cho con cái, và cam kết nếu được cấp sổ, phần diện tích này vẫn sẽ không xây dựng kiên cố chồng lấn làm ảnh hưởng đến độ thông thoáng, ánh sáng của nhà ông D. Hoặc ông A có thể hỗ trợ ông D một khoản chi phí đóng góp xây dựng ngõ xóm chung như một lời cảm ơn sự tạo điều kiện của láng giềng suốt 30 năm qua.

Bước 2 – Phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân xã để xác minh quy hoạch và nguồn gốc đất: Sau khi đạt được sự đồng thuận (hoặc rút đơn khiếu nại) từ phía ông D, ông A nộp đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã B tiến hành xác minh lịch sử đất đai. Việc này nhằm làm rõ diện tích 15 mét vuông lấn chiếm ngõ cụt có nằm trong quy hoạch hành lang an toàn công trình hoặc đất giao thông công cộng hay không. Nếu quy hoạch địa phương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt này thành đất ở, Ủy ban xã sẽ lập biên bản hòa giải thành công và xác nhận đất không tranh chấp để trình cấp Sổ đỏ.

Bước 3 – Áp dụng đúng luật để giảm thiểu nghĩa vụ tài chính: Khi hồ sơ được chuyển lên cơ quan Thuế, ông A cần cung cấp đầy đủ các chứng cứ chứng minh việc sử dụng đất ổn định, liên tục từ trước năm 2014 (như biên lai nộp thuế đất hàng năm, xác nhận của các hộ dân xung quanh về thời điểm xây bức tường tạm từ năm 1998). Việc này giúp ông A được áp dụng các điều khoản ưu đãi theo Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, từ đó giảm đáng kể số tiền sử dụng đất phải nộp, tránh việc bị áp mức thuế phạt lấn chiếm 100% một cách oan uổng.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Chúng tôi đồng hành cùng các cá nhân và doanh nghiệp trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai phức tạp, tư vấn thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu và xây dựng quy trình quản trị rủi ro bất động sản. Mọi nhu cầu tư vấn chuyên sâu, xin vui lòng liên hệ qua hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc hotline: 0898.627.762.

Từ khóa: Luật Đất đai; Tư vấn đất đai;Giải quyết tranh chấp.