Đất trồng lúa có thể kết hợp làm homestay để phát triển kinh tế, nhưng không phải muốn làm là làm. Nhiều người cho rằng chỉ cần vẫn giữ đất nông nghiệp thì không cần xin phép cơ quan Nhà nước khi xây dựng mô hình du lịch trải nghiệm. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào? 

Hãy cùng Chuyên gia Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống sau. 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, có hơn 6.000 m² đất chuyên trồng lúa đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhận thấy xu hướng du lịch trải nghiệm đồng quê ngày càng phát triển, ông A dự định đầu tư mô hình “Homestay giữa cánh đồng lúa”, kết hợp nghỉ dưỡng, trải nghiệm cấy lúa, câu cá, thưởng thức ẩm thực địa phương và bán nông sản sạch.

Sau khi tham khảo một số mô hình trên mạng xã hội, ông A cho rằng: “Đất vẫn là đất nông nghiệp, chỉ làm thêm homestay để phục vụ khách nên không cần xin phép.”

Tin tưởng vào suy nghĩ đó, ông tiến hành:

• San lấp một phần ruộng;
• Làm đường nội bộ;
• Xây 06 bungalow bằng khung thép;
• Làm quán cà phê;
• Lắp hồ bơi mini;
• Dựng bãi đỗ xe;
• Thu tiền lưu trú của khách.

Khi công trình gần hoàn thành thì Đoàn kiểm tra của địa phương lập biên bản vì cho rằng ông A đã sử dụng đất không đúng mục đích.

Ông A băn khoăn:

Nếu chỉ làm mô hình nông nghiệp đa mục đích kết hợp du lịch, homestay thì có phải xin phép cơ quan Nhà nước hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là vấn đề rất nhiều người dân đang hiểu chưa đúng sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.

1. Luật Đất đai 2024 cho phép khai thác đất nông nghiệp theo hướng đa mục đích nhưng không có nghĩa được tự ý xây homestay

Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích, nhằm nâng cao hiệu quả khai thác đất, phát triển kinh tế nông thôn và du lịch nông nghiệp. Tuy nhiên, việc này phải đáp ứng các điều kiện luật định và không đồng nghĩa với quyền tự ý thay đổi cách sử dụng đất.  

Đối với đất trồng lúa, nguyên tắc xuyên suốt vẫn là:

• bảo đảm chức năng sản xuất lúa;
• bảo vệ quỹ đất trồng lúa;
• không làm mất khả năng canh tác;
• không làm thay đổi mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo quy định.  

2. Muốn làm homestay trên đất trồng lúa không thể chỉ dựa vào ý chí của người sử dụng đất

Nếu việc xây dựng chỉ là các hạng mục phục vụ trực tiếp cho hoạt động nông nghiệp theo quy định thì có thể thuộc phạm vi sử dụng đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, khi xây dựng:

• bungalow;
• nhà lưu trú;
• quán cà phê;
• hồ bơi;
• khu nghỉ dưỡng;
• công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ lưu trú,

thì bản chất đã phát sinh hoạt động kinh doanh dịch vụ, không còn đơn thuần là sản xuất nông nghiệp.

Khi đó, người sử dụng đất phải xem xét:

• có thuộc trường hợp sử dụng đất đa mục đích được pháp luật cho phép hay không;
• có phải lập phương án sử dụng đất đa mục đích để cơ quan có thẩm quyền xem xét;
• hoặc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp luật quy định. 

3. Sử dụng đất đa mục đích phải được quản lý thông qua phương án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận

Một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 là việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không còn theo tư duy “muốn làm gì thì làm”.

Người sử dụng đất phải xây dựng phương án thể hiện rõ:

• hiện trạng khu đất;
• diện tích sử dụng kết hợp;
• mục đích kết hợp;
• phương án bảo vệ đất trồng lúa;
• phương án hoàn trả hiện trạng khi chấm dứt hoạt động;
• bảo vệ môi trường;
• phòng cháy chữa cháy;
• hạ tầng kỹ thuật;
• bảo đảm không ảnh hưởng quy hoạch và quyền lợi của cộng đồng.

 4. Tự ý xây homestay trên đất lúa có thể phát sinh nhiều hệ quả pháp lý

Nếu tự ý thực hiện mà không đáp ứng điều kiện pháp luật, người sử dụng đất có thể đối mặt với:

• bị xác định sử dụng đất sai mục đích;
• bị xử phạt vi phạm hành chính;
• buộc khôi phục hiện trạng ban đầu;
• buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép;
• gặp khó khăn trong việc cấp phép xây dựng, kinh doanh hoặc đăng ký lưu trú.

Đặc biệt, nếu việc san lấp làm mất khả năng trồng lúa hoặc ảnh hưởng quỹ đất lúa thì mức độ xử lý có thể nghiêm khắc hơn.  

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Điều đáng ghi nhận là ngày càng nhiều nông dân mong muốn chuyển từ tư duy “chỉ sản xuất” sang tư duy kinh tế nông nghiệp. Họ không còn muốn chỉ bán hạt lúa mà muốn bán cả trải nghiệm, văn hóa và cảnh quan nông thôn. Đây là xu hướng tích cực, góp phần nâng cao giá trị nông sản và tạo việc làm tại địa phương.

Tuy nhiên, khát vọng bứt phá kinh doanh nếu thiếu hiểu biết pháp luật rất dễ biến thành rủi ro. Không ít người cho rằng “đất của mình thì muốn làm gì cũng được”, trong khi quyền sử dụng đất luôn gắn với quy hoạch, mục đích sử dụng và trách nhiệm bảo vệ tài nguyên đất.

Ở góc độ quản trị, một dự án homestay nông nghiệp thành công không bắt đầu từ việc xây bungalow, mà bắt đầu từ việc quản trị quy trình pháp lý. Nhà đầu tư cần xác định rõ loại đất, đối chiếu quy hoạch, đánh giá tính phù hợp của mô hình, lập phương án sử dụng đất đa mục đích đầy đủ và phối hợp với cơ quan chuyên môn ngay từ đầu.

Một quy trình được chuẩn bị kỹ không chỉ giúp tránh vi phạm mà còn tạo nền tảng để dự án hoạt động ổn định, dễ tiếp cận vốn, bảo hiểm, cấp phép kinh doanh và xây dựng thương hiệu bền vững.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, phát triển homestay nông nghiệp là hướng đi phù hợp với chủ trương phát triển kinh tế xanh và kinh tế nông thôn, nhưng phải đặt trên nền tảng thượng tôn pháp luật.

Đối với hộ gia đình có nhu cầu khai thác đất trồng lúa theo mô hình đa mục đích, nên thực hiện theo các bước sau:

• Rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương để xác định khả năng triển khai mô hình.
• Làm việc với Phòng Nông nghiệp và Môi trường hoặc cơ quan chuyên môn cấp huyện để được hướng dẫn về hình thức sử dụng đất phù hợp.
• Lập phương án sử dụng đất đa mục đích, trong đó thể hiện rõ phạm vi sử dụng, các hạng mục dự kiến xây dựng, biện pháp bảo vệ đất lúa, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và cam kết khôi phục hiện trạng khi cần thiết.
• Chỉ triển khai xây dựng sau khi đã hoàn thành đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật.
• Trong quá trình vận hành, bảo đảm hoạt động du lịch không làm mất chức năng sản xuất nông nghiệp, không gây ô nhiễm môi trường và không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cộng đồng dân cư.

Thông điệp cuối cùng: “Đất nông nghiệp đa mục đích là cơ hội để gia tăng giá trị kinh tế, nhưng không phải là “tấm vé” cho việc tự ý xây dựng homestay. Muốn bứt phá trong kinh doanh, người sử dụng đất cần bắt đầu từ một phương án sử dụng đất được chuẩn bị bài bản và được cơ quan có thẩm quyền xem xét theo đúng quy định. Khi pháp lý vững chắc, mô hình kinh doanh mới có thể phát triển bền vững và lâu dài.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.