1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Tại xã B, tỉnh C, Hợp tác xã dịch vụ nông nghiệp B đang thực hiện hoạt động thu mua, sơ chế và tiêu thụ nông sản cho các hộ dân trên địa bàn. Vào mùa thu hoạch, lượng nông sản tập trung lớn nhưng địa phương chưa có cơ sở sấy, phân loại và bảo quản tập trung. Nhiều hộ dân phải vận chuyển nông sản đi xa hoặc bán ngay sau thu hoạch, dẫn đến chi phí logistics cao, chất lượng sản phẩm giảm và thường xuyên xảy ra tình trạng “được mùa – mất giá”.

Trước thực tế đó, Hợp tác xã dự kiến xây dựng một trạm sấy và phân loại nông sản tập trung nhằm phục vụ vùng sản xuất của xã B và các khu vực lân cận.

Qua rà soát, Hợp tác xã nhận thấy xã B đang quản lý một phần diện tích quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, thường được người dân gọi là “đất 5%”. Do khu đất hiện chưa được sử dụng cho công trình công ích, Hợp tác xã đề nghị Ủy ban nhân dân xã cho thuê khu đất này và cho rằng nếu phải đấu giá thì Hợp tác xã sẽ tham gia đấu giá để có quyền sử dụng đất.

Vấn đề đặt ra là: Hợp tác xã có được thuê trực tiếp hoặc tham gia đấu giá thuê quỹ đất công ích của xã để xây dựng trạm sấy, phân loại nông sản hay không? Nếu được đấu giá thì cơ quan nào tổ chức, trình tự thực hiện ra sao và thời hạn thuê tối đa là bao lâu?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Trước hết phải xác định đúng bản chất của “đất 5%”

Cách gọi “đất 5%” trong thực tế thường được dùng để chỉ quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Theo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai quy định: Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích: 

“1. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã được lập theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ thì tiếp tục được sử dụng để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.” 

Như vậy, đây không phải là quỹ đất thông thường của xã mà UBND xã có thể tùy ý cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào thuê theo thỏa thuận. Quỹ đất này phải được quản lý, sử dụng đúng chế độ pháp lý và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2.2. Phần đất công ích chưa sử dụng có được đem cho thuê không?

Có, nhưng phạm vi rất cụ thể.

Khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai quy định: 

“3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điểu này thì UBND xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.” 

Điều này tạo ra ba giới hạn pháp lý quan trọng:

Một là, về đối tượng: Luật quy định “cá nhân tại địa phương”, chứ không quy định chung là mọi tổ chức, doanh nghiệp hay hợp tác xã.

Hai là, về mục đích: Đất được cho thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản.

Ba là, về phương thức: Việc cho thuê phải thực hiện thông qua đấu giá.

Do đó, trong tình huống này, việc Hợp tác xã B có nhu cầu sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý về mặt kinh tế – xã hội nhưng không đồng nghĩa Hợp tác xã đương nhiên trở thành đối tượng được thuê quỹ đất công ích theo Điều 179.

2.3. Hợp tác xã có được tham gia đấu giá “đất 5%” để xây trạm sấy không?

Theo cơ chế riêng của Điều 179: không.

Điều 179 không thiết kế cơ chế “đấu giá đất công ích cho mọi nhà đầu tư”. Cơ chế này chỉ dành cho phần đất công ích chưa sử dụng, được UBND cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản.

Vì vậy, không thể lập luận rằng: “Hễ đất công ích được đưa ra đấu giá thì Hợp tác xã chỉ cần trả giá cao nhất là đương nhiên được thuê.” Đấu giá chỉ là phương thức lựa chọn người thuê trong phạm vi đối tượng và mục đích mà Điều 179 cho phép.

Đặc biệt, mục tiêu xây dựng trạm sấy và phân loại nông sản tập trung mang tính chất của một cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động sơ chế, bảo quản, logistics và kinh doanh nông sản. Không thể chỉ dựa vào việc công trình “phục vụ nông nghiệp” để mặc nhiên biến quỹ đất công ích thành mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất cho Hợp tác xã.

2.4. Nếu vẫn tổ chức đấu giá thì quy trình hiện nay được thực hiện như thế nào?

Đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích, Điều 56 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, đã điều chỉnh quy trình theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo quy định hiện hành:

Bước 1 – Rà soát quỹ đất: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã xác định diện tích đất công ích chưa sử dụng vào mục đích công ích, vị trí, hiện trạng, mục đích sử dụng và sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Bước 2 – Lập phương án đấu giá: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất và trình Chủ tịch UBND cấp xã xem xét, quyết định.

Đây là điểm đã thay đổi đáng chú ý sau khi Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi Điều 56 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Bước 3 – Xác định giá khởi điểm: Hình thức sử dụng đất là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất hằng năm theo quy định.

Bước 4 – Lựa chọn tổ chức đấu giá: Việc lựa chọn tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá được thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản.

Trường hợp không lựa chọn được tổ chức đấu giá tài sản theo quy định thì Chủ tịch UBND cấp xã có thể quyết định thành lập Hội đồng đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá theo quy định pháp luật.

Bước 5 – Tổ chức đấu giá: Người có đủ điều kiện tham gia đấu giá thực hiện đăng ký, nộp hồ sơ, tiền đặt trước và tham gia cuộc đấu giá theo phương án được phê duyệt.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc tham gia đấu giá không làm mất đi giới hạn về đối tượng và mục đích sử dụng đất tại Điều 179 Luật Đất đai.

Bước 6 – Ký hợp đồng thuê đất: Người trúng đấu giá ký hợp đồng thuê đất với Chủ tịch UBND cấp xã và thực hiện nghĩa vụ tiền thuê đất theo hợp đồng.

2.5. Thời hạn thuê quỹ đất công ích tối đa bao lâu?

Theo khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.

Đây là điểm cần phân biệt với nhiều quy định về thời hạn thuê đất thông thường. Không thể lấy thời hạn 50 năm của một số trường hợp thuê đất nông nghiệp hoặc thời hạn dự án đầu tư để áp dụng cho quỹ đất công ích.

Đối với quỹ đất công ích thuộc Điều 179: “Mỗi lần thuê: không quá 10 năm.” Hết thời hạn, việc tiếp tục sử dụng đất phải được xem xét theo quy định pháp luật; người thuê không đương nhiên có quyền tiếp tục thuê hoặc mặc nhiên được gia hạn.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Nhìn từ góc độ phát triển nông thôn, đề xuất của Hợp tác xã B hoàn toàn có một nhu cầu chính đáng. Một vùng sản xuất nông nghiệp nếu chỉ tập trung vào khâu trồng trọt mà thiếu hệ thống: “thu hoạch → tập kết → sấy → phân loại → bảo quản → đóng gói → vận chuyển → tiêu thụ” thì giá trị nông sản khó được nâng lên. Một trạm sấy và phân loại tập trung có thể giúp:

• giảm tổn thất sau thu hoạch;
• giảm chi phí vận chuyển nhiều lần;
• nâng cao chất lượng nông sản;
• tạo điều kiện hình thành chuỗi liên kết giữa nông dân và Hợp tác xã;
• kéo dài thời gian bảo quản;
• nâng cao khả năng thương lượng của nông dân;
• tạo thêm việc làm tại địa phương.

Vì vậy, không nên nhìn câu chuyện này đơn thuần dưới góc độ “Hợp tác xã có được thuê đất hay không?” Cần nhìn rộng hơn: “Làm thế nào để nhu cầu phát triển hạ tầng logistics nông nghiệp được thực hiện nhưng vẫn bảo đảm đất công được sử dụng đúng pháp luật?” Đây chính là bài toán quản trị.

Nếu UBND xã vì muốn hỗ trợ Hợp tác xã mà cho thuê đất công ích không đúng đối tượng, không đúng mục đích hoặc bỏ qua đấu giá, thì một ý tưởng tốt có thể biến thành rủi ro pháp lý cho cả Hợp tác xã và người có thẩm quyền.

Ngược lại, nếu chính quyền chỉ trả lời: “Đất 5% không cho Hợp tác xã thuê được” mà không hướng dẫn phương án tiếp cận quỹ đất hợp pháp khác, thì địa phương cũng chưa thực sự giải quyết được bài toán phát triển.

Một nền quản trị tốt phải thực hiện đồng thời hai nhiệm vụ: “Bảo vệ tài sản công – nhưng không làm triệt tiêu sáng kiến phát triển kinh tế nông thôn.” Đối với Hợp tác xã, bài học quan trọng là không nên bắt đầu bằng câu hỏi: “Xã có thể cho chúng tôi thuê khu đất này không?”

mà nên bắt đầu bằng: “Dự án trạm sấy cần loại đất nào, mục đích sử dụng đất nào, diện tích bao nhiêu, phù hợp quy hoạch nào và cơ chế tiếp cận đất hợp pháp nào?”

Khi đặt đúng câu hỏi, con đường pháp lý sẽ rõ ràng hơn rất nhiều.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Đối với tình huống trên, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất Hợp tác xã và chính quyền địa phương tiếp cận theo các giải pháp sau đây: 

Giải pháp 1 – Kiểm tra nguồn gốc và chế độ pháp lý của đất: Không mặc nhiên gọi mọi đất do xã quản lý là “đất 5%”.

Cần xác định chính xác:

• nguồn gốc đất;
• loại đất;
• có thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hay không;
• diện tích bao nhiêu;
• hiện trạng sử dụng;
• có đang phục vụ nhu cầu công ích hay không.

Giải pháp 2 – Kiểm tra đối tượng được thuê: Nếu xác định đúng là quỹ đất công ích theo Điều 179 thì phải kiểm tra điều kiện về đối tượng thuê và mục đích thuê.

Không thể vì Hợp tác xã có nhu cầu phát triển nông nghiệp mà suy ra Hợp tác xã đương nhiên được thuê đất công ích.

Giải pháp 3 – Kiểm tra mục đích xây dựng: Trạm sấy, phân loại nông sản cần được mô tả rõ:

• diện tích xây dựng;
• công năng;
• dây chuyền sấy;
• khu phân loại;
• khu tập kết;
• kho bảo quản;
• đường giao thông nội bộ;
• khu vực bốc dỡ hàng hóa;
• nhu cầu điện, nước, phòng cháy chữa cháy và môi trường.

Từ đó xác định đây là công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay một cơ sở sản xuất, sơ chế, bảo quản, kinh doanh nông sản cần một chế độ sử dụng đất khác.

Giải pháp 4 – Kiểm tra cơ chế tiếp cận đất: Nếu không đáp ứng Điều 179, Hợp tác xã không nên tìm cách “lách” bằng việc nhờ một cá nhân địa phương đứng tên thuê đất rồi đưa đất vào xây dựng công trình của Hợp tác xã. Cách làm này có thể tạo ra rủi ro lớn về:

• sử dụng đất sai mục đích;
• sử dụng đất không đúng đối tượng;
• xây dựng công trình không phù hợp với quyền sử dụng đất;
• tranh chấp quyền sử dụng và quyền sở hữu công trình;
• trách nhiệm hành chính và nghĩa vụ tài chính.

Thay vào đó, cần chuyển sang tìm quỹ đất và cơ chế giao đất, cho thuê đất phù hợp với dự án của Hợp tác xã.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.