TÌNH HUỐNG 395: DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN BÁN DỰ ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHI CHƯA CÓ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG VÀ CHƯA HOÀN THÀNH MÓNG – KHÁCH HÀNG LÀM SAO ĐƠN PHƯƠNG HỦY HỢP ĐỒNG ĐÒI TIỀN?

TÌNH HUỐNG 395: DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN BÁN DỰ ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHI CHƯA CÓ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG VÀ CHƯA HOÀN THÀNH MÓNG – KHÁCH HÀNG LÀM SAO ĐƠN PHƯƠNG HỦY HỢP ĐỒNG ĐÒI TIỀN?

Đầu năm 2024, chị M ký Hợp đồng đặt cọc và sau đó là Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai với Công ty N tại một dự án chung cư ở tỉnh P, tổng giá trị căn hộ là 2,5 tỷ đồng. Theo tiến độ trong hợp đồng, chị M đã thanh toán 4 đợt, tổng cộng 1,2 tỷ đồng (tương đương 48% giá trị hợp đồng). Tuy nhiên, đến giữa năm 2026, khi tìm hiểu thông tin, chị M phát hiện tại thời điểm ký hợp đồng (đầu 2024), dự án chưa được cấp Giấy phép xây dựng và trên thực địa vẫn chưa hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.

Chị M vô cùng hoang mang vì cho rằng mình bị lừa dối, muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu Công ty N hoàn trả toàn bộ số tiền đã đóng. Phía Công ty N thì cho rằng hợp đồng đã ký kết hợp pháp, việc chậm giấy phép chỉ là vấn đề thủ tục hành chính, nếu chị M đơn phương hủy hợp đồng thì phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng (tương đương 20% giá trị hợp đồng).

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về bản chất, đây là tranh chấp liên quan đến điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh – một trong những quy định mang tính bắt buộc, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua là bên yếu thế hơn trong giao dịch.

1. Về điều kiện bắt buộc để được bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo khoản 1, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024, và tương ứng là khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 áp dụng tại thời điểm chị M ký hợp đồng đầu 2024) quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: chủ đầu tư phải “có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng… và đã hoàn thành xong phần móng đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở”.

Như vậy, việc dự án chưa được cấp Giấy phép xây dựng và chưa hoàn thành phần móng tại thời điểm ký hợp đồng năm 2024 là vi phạm điều kiện bắt buộc để đưa bất động sản vào kinh doanh.

2. Về hiệu lực của hợp đồng và quyền của bên mua:

Điều 122 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật. Đồng thời, Điều 407 BLDS 2015 dẫn chiếu áp dụng quy định về giao dịch dân sự vô hiệu đối với hợp đồng vô hiệu. Việc Công ty N ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là vi phạm điều cấm của luật, dẫn đến hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo yêu cầu của một trong các bên.

Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Áp dụng vào tình huống: Do lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty N (bán nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý), nên khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, Công ty N phải hoàn trả toàn bộ 1,2 tỷ đồng đã nhận, đồng thời không có quyền phạt cọc đối với chị M như đã viện dẫn, mà ngược lại còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu chị M chứng minh được thiệt hại thực tế, ví dụ như chi phí lãi vay ngân hàng phát sinh trong thời gian đóng tiền).

Kết luận pháp lý: Chị M hoàn toàn có căn cứ để khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu do vi phạm điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, buộc Công ty N hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận và không phải chịu bất kỳ khoản phạt cọc nào.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử):

Tâm lý chung của người mua nhà hình thành trong tương lai thường là sự tin tưởng gần như tuyệt đối vào uy tín, quy mô và cam kết truyền thông của chủ đầu tư, trong khi ít có thói quen tự kiểm tra pháp lý dự án trước khi “xuống tiền”. Khi phát hiện sự thật, cảm giác bị phản bội niềm tin thường đi kèm với nỗi lo mất trắng tài sản tích lũy cả đời. Đối với doanh nghiệp, việc bán nhà “chưa đủ điều kiện” để huy động vốn sớm, dù có thể xuất phát từ áp lực dòng tiền dự án, nhưng xét về đạo đức kinh doanh, đây là hành vi đặt lợi ích ngắn hạn của doanh nghiệp lên trên sự an toàn tài chính của khách hàng – điều tối kỵ trong xây dựng thương hiệu bền vững.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro tài chính:

Bài học quản trị rủi ro ở đây thuộc về cả hai phía. Đối với chị M: đây là bài học về việc trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nào, cần chủ động tra cứu thông tin dự án qua cổng thông tin của Sở Xây dựng/Sở Tài nguyên Môi trường địa phương, hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai – đây là “lá chắn” phòng ngừa rủi ro hàng đầu. Đối với doanh nghiệp: việc huy động vốn trái quy định không chỉ tiềm ẩn rủi ro pháp lý (hợp đồng vô hiệu, phải hoàn trả toàn bộ tiền) mà còn rủi ro uy tín thương hiệu và nguy cơ bị xử phạt hành chính, thậm chí hình sự nếu có dấu hiệu chiếm dụng vốn trái phép trên diện rộng.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết vụ việc một cách thấu tình đạt lý, bảo vệ tối đa quyền lợi tài chính chính đáng, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1 – Thu thập chứng cứ và yêu cầu xác nhận tình trạng pháp lý dự án: Chị M cần chủ động liên hệ Sở Xây dựng tỉnh P để xin văn bản xác nhận thời điểm cấp Giấy phép xây dựng của dự án (nếu có) và tình trạng nghiệm thu hoàn thành phần móng, đồng thời lưu giữ toàn bộ hợp đồng, phiếu thu, chứng từ chuyển khoản làm căn cứ chứng minh đã thanh toán 1,2 tỷ đồng.

Bước 2 – Đối thoại và gửi văn bản yêu cầu thiện chí: Chị M gửi văn bản chính thức đến Công ty N, viện dẫn căn cứ tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 122, Điều 131 BLDS 2015, nêu rõ hợp đồng ký kết khi chưa đủ điều kiện pháp lý, đề nghị công ty tự nguyện hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận trong thời hạn nhất định (ví dụ 30 ngày) để tránh phải giải quyết qua con đường tố tụng, đồng thời cảnh báo rõ hậu quả pháp lý (hợp đồng vô hiệu, không được phạt cọc) nếu vụ việc phải đưa ra Tòa án.

Bước 3 – Khởi kiện (Giải pháp cuối cùng): Nếu Công ty N không thiện chí hoàn trả hoặc cố tình kéo dài, chị M có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền (nơi có bất động sản hoặc nơi doanh nghiệp đặt trụ sở), yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu, buộc Công ty N hoàn trả toàn bộ 1,2 tỷ đồng đã nhận, cùng với yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu có căn cứ chứng minh).

 

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.