TÌNH HUỐNG 394: HÀNG XÓM XÂY NHÀ KIÊN CỐ LÀM NGHIÊNG ĐỔ TƯỜNG RÀO CHUNG – AI CHỊU TRÁCH NHIỆM CHI PHÍ THÁO DỠ, XÂY LẠI?

TÌNH HUỐNG 394: HÀNG XÓM XÂY NHÀ KIÊN CỐ LÀM NGHIÊNG ĐỔ TƯỜNG RÀO CHUNG – AI CHỊU TRÁCH NHIỆM CHI PHÍ THÁO DỠ, XÂY LẠI?

Năm 2010, ông H và ông K là hai hộ liền kề tại thôn X, xã Y, cùng nhau góp tiền (mỗi bên một nửa) xây dựng bức tường rào ngăn cách giữa hai thửa đất để làm ranh giới chung. Suốt hơn 10 năm, bức tường tồn tại ổn định, không ai có ý kiến gì.

Đến năm 2026, ông K phá dỡ nhà cũ để xây nhà kiên cố 3 tầng sát ranh giới. Trong quá trình thi công, đơn vị thi công của ông K đào móng sâu ngay sát chân tường chung mà không có biện pháp chống đỡ, khiến bức tường rào bị nghiêng, nứt và có nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào. Ông H yêu cầu ông K dừng thi công và bồi thường chi phí tháo dỡ, xây lại toàn bộ bức tường, nhưng ông K cho rằng đây là “tường chung”, thiệt hại xảy ra là rủi ro khách quan, hai bên phải cùng chia đôi chi phí sửa chữa. Mâu thuẫn giữa hai gia đình ngày càng căng thẳng.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về bản chất pháp lý, cần tách bạch hai vấn đề: (1) quyền sở hữu đối với bức tường chung, và (2) trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi xây dựng gây ra.

1. Về quyền sở hữu đối với mốc giới là tường rào chung:

Theo khoản 1, Điều 176 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản. Khoản 3, Điều 176 BLDS quy định thêm: nếu mốc giới ngăn cách được các bên thỏa thuận tạo lập trên ranh giới và cùng sử dụng thì mốc giới đó là tài sản chung, chi phí bảo trì, sửa chữa do các bên cùng chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, về nguyên tắc, bức tường do ông H và ông K góp tiền xây năm 2010 là tài sản chung. Tuy nhiên, đây là nguyên tắc áp dụng cho trường hợp hao mòn, xuống cấp tự nhiên – không áp dụng khi thiệt hại phát sinh do lỗi cố ý hoặc vô ý của một bên.

2. Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng:

Điều 584 BLDS 2015 quy định căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại: “Người nào có hành vi xâm phạm tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Đồng thời, Điều 177 BLDS 2015 về bảo đảm an toàn khi xây dựng công trình quy định: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật quy định và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề”.

Bên cạnh đó, Điều 605 BLDS 2015 quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra: chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại nếu để công trình đó gây thiệt hại cho người khác.

Áp dụng vào tình huống: Nguyên nhân trực tiếp khiến tường nghiêng, nứt là do đơn vị thi công của ông K đào móng sát ranh giới mà không có biện pháp gia cố, chống đỡ theo quy định kỹ thuật xây dựng – đây là lỗi trong quá trình thi công, không phải hao mòn tự nhiên của tài sản chung.

Kết luận pháp lý: Ông K (với tư cách chủ đầu tư công trình) phải chịu toàn bộ hoặc phần lớn trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với phần tường bị hư hỏng, tương ứng với mức độ lỗi gây ra thiệt hại, chứ không được áp dụng nguyên tắc “chia đôi chi phí” như đối với hao mòn tự nhiên. Ông H có quyền yêu cầu Thừa phát lại hoặc chính quyền địa phương lập vi bằng/biên bản hiện trạng thiệt hại làm căn cứ, đồng thời có thể trưng cầu giám định xây dựng để xác định nguyên nhân và tỷ lệ lỗi trước khi khởi kiện yêu cầu bồi thường.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử):

Tranh chấp giữa hàng xóm láng giềng thường mang tính “hai lần thua” – dù thắng hay thua về pháp lý, tình cảm xóm giềng vốn được vun đắp hàng chục năm cũng khó tránh sứt mẻ. Tâm lý của ông K khi viện dẫn “tường chung nên chia đôi trách nhiệm” phản ánh cơ chế tự bảo vệ lợi ích thường thấy, nhưng nếu không được nhìn nhận công bằng, nó dễ đẩy mối quan hệ hai gia đình – vốn từng “tối lửa tắt đèn có nhau” – vào thế đối đầu kéo dài. Giáo dục ứng xử cộng đồng luôn đề cao tinh thần “bán anh em xa, mua láng giềng gần”; trách nhiệm của người xây dựng không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là sự tôn trọng tối thiểu dành cho tài sản của người liền kề.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro xây dựng:

Bài học quản trị rủi ro ở đây thuộc về cả hai phía. Đối với ông K: việc thi công sát ranh giới mà không khảo sát địa chất, không có biện pháp chống đỡ công trình liền kề là sai lầm nghiêm trọng trong quản trị dự án xây dựng dân dụng – tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tài chính và cả rủi ro an toàn tính mạng nếu tường đổ sập bất ngờ. Đối với ông H: đây cũng là lời nhắc về việc cần chủ động giám sát, ghi nhận hiện trạng tài sản (chụp ảnh, quay video) ngay từ thời điểm hàng xóm bắt đầu thi công, để có căn cứ đối chiếu khi phát sinh tranh chấp, thay vì chỉ phản ứng khi sự việc đã nghiêm trọng.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết vụ việc một cách thấu tình đạt lý, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng vừa giữ gìn tình làng nghĩa xóm, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1 – Yêu cầu tạm dừng thi công và lập biên bản hiện trạng: Ông H cần gửi văn bản (hoặc yêu cầu trực tiếp có người làm chứng) đề nghị ông K tạm dừng phần thi công sát ranh giới để đảm bảo an toàn, đồng thời mời tổ trưởng dân phố/UBND xã hoặc Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nứt, nghiêng của tường. Đây là bước bắt buộc để “giữ chứng cứ”, tránh tình trạng thiệt hại tiếp diễn mà không có căn cứ đối chiếu.

Bước 2 – Đối thoại trên cơ sở căn cứ pháp lý và đề xuất phương án khắc phục: Ông H trình bày rõ căn cứ tại Điều 177 và Điều 605 BLDS 2015 để ông K hiểu: thiệt hại phát sinh do lỗi thi công, không thuộc trường hợp hao mòn tài sản chung nên không thể áp dụng nguyên tắc chia đôi. Đồng thời, hai bên có thể thống nhất phương án: ông K chịu chi phí chính (ví dụ 80-100%) để thuê đơn vị có chuyên môn tháo dỡ phần tường hư hỏng và xây dựng lại kiên cố hơn, coi đây là cơ hội nâng cấp mốc giới chung cho cả hai nhà thay vì chỉ là “sửa chữa khắc phục”.

Bước 3 – Khởi kiện (Giải pháp cuối cùng): Nếu ông K không thiện chí khắc phục hoặc tiếp tục thi công gây thiệt hại thêm, ông H cần làm đơn gửi UBND cấp xã yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai/tài sản liền kề (thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện). Nếu hòa giải không thành, ông H có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu ông K bồi thường thiệt hại theo Điều 584 và Điều 605 BLDS 2015, kèm theo kết quả giám định xây dựng (nếu có) làm căn cứ xác định mức độ lỗi và số tiền bồi thường.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.