1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A và bà Trần Thị B, cư trú tại xã C, tỉnh D, có một thửa đất diện tích 600 m² được sử dụng ổn định từ nhiều năm trước. Trên thửa đất có căn nhà cấp 4 là nơi gia đình sinh sống, đồng thời có bàn thờ tổ tiên và phần sân vườn được gia đình sử dụng làm nơi thờ tự.

Năm 2005, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên Giấy chứng nhận ghi:

“Hộ ông Nguyễn Văn A”

Ông A được ghi là người đại diện hộ gia đình.

Tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, gia đình ông A và bà B có 4 người cùng sinh sống gồm ông A, bà B và hai người con là anh Nguyễn Văn C, chị Nguyễn Thị D. Tuy nhiên, không phải cứ có tên trong hộ khẩu hoặc cùng sinh sống tại thời điểm đó thì đương nhiên tất cả đều có quyền sử dụng đất. Vấn đề quan trọng là ai thực sự có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Năm 2026, ông A qua đời mà không để lại di chúc.

Sau khi cha mất, hai người con cho rằng:

“Sổ đỏ ghi hộ gia đình thì đất là của cả nhà. Nay cha mất, chúng con phải được chia đều phần đất của cha để lại.”

Anh C và chị D đề nghị chia thửa đất thành các phần bằng nhau để mỗi người được nhận một phần riêng. Trong khi đó, bà B kiên quyết phản đối. Bà cho rằng: “Đây là đất ông bà để lại cho gia đình, trên đất có nhà thờ và bàn thờ tổ tiên. Mẹ không đồng ý bán, không đồng ý chia đất. Phải giữ lại làm nơi thờ tự.”

Mâu thuẫn từ việc chia đất dần chuyển thành tranh chấp giữa mẹ và các con. Hai người con cho rằng mẹ đang “giữ hết đất”, còn bà B cho rằng các con “chỉ nghĩ đến tài sản mà quên trách nhiệm với gia đình”.

Vấn đề pháp lý đặt ra là:

Sổ đỏ đứng tên “Hộ ông Nguyễn Văn A” có đồng nghĩa ông A là chủ duy nhất của toàn bộ thửa đất hay không? Nếu đây thực sự là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì phải xác định phần quyền của từng thành viên như thế nào? Sau khi ông A chết, phần quyền của ông được chia cho ai? Người mẹ có quyền giữ toàn bộ đất để làm nơi thờ tự hay không? Và pháp luật có thể dung hòa giữa quyền thừa kế của các con với mong muốn duy trì nơi thờ tự của gia đình như thế nào?

Đây không chỉ là một tranh chấp về đất đai. Đây còn là một tranh chấp nội bộ gia đình, nơi quyền tài sản, quyền thừa kế, tình cảm mẹ con và truyền thống đạo hiếu cùng lúc được đặt lên bàn cân.

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Sổ đỏ ghi “Hộ ông Nguyễn Văn A” không có nghĩa ông A đương nhiên là người duy nhất có quyền sử dụng đất

Đây là điểm đầu tiên cần làm rõ.

Đối với những Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc một người được ghi là đại diện hộ gia đình không đồng nghĩa với việc người đó mặc nhiên sở hữu toàn bộ quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, “hộ gia đình sử dụng đất” là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Đặc biệt, theo khoản 1, Điều 259 Luật Đất đai 2024 quy định: 

“1. Hộ gia đình được sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách là nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất.”

 

Vì vậy, trong trường hợp ông A mất, câu hỏi đầu tiên không phải là: “Các con có được chia đất của cha hay không?” Mà phải là: “Ông A thực sự có bao nhiêu phần quyền sử dụng đất trong tổng số 600 m²?”

Chỉ sau khi xác định được phần quyền của ông A mới có thể xác định phần nào trở thành di sản thừa kế.

2.2. Phải quay ngược về thời điểm cấp Sổ đỏ để xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất

Đây là “nút thắt” quan trọng nhất của vụ việc.

Giả sử tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất năm 2005:

• ông A có quyền sử dụng đất;
• bà B có quyền sử dụng đất;
• anh C có quyền sử dụng đất;
• chị D có quyền sử dụng đất;

thì đây có thể là quyền sử dụng đất chung của nhóm thành viên hộ gia đình.

Nhưng nếu tại thời điểm đó đất là tài sản riêng của ông A, còn bà B và các con chỉ sống cùng trên đất nhưng không có quyền sử dụng đất chung, thì việc Sổ đỏ ghi “Hộ ông Nguyễn Văn A” không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất cho tất cả những người cùng hộ.

Vì vậy, cần thu thập và xem xét:

• nguồn gốc thửa đất;
• quyết định giao đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
• hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• sổ địa chính;
• hồ sơ kê khai đăng ký đất đai;
• giấy tờ về việc nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;
• thành viên hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền;
• chứng cứ thể hiện ai có quyền sử dụng đất chung.

Luật Đất đai 2024 cũng cho phép những Giấy chứng nhận trước đây cấp cho đại diện hộ gia đình được cấp đổi để ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất nếu họ có nhu cầu; việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Do đó, hộ khẩu không phải là “chiếc chìa khóa duy nhất” để xác định quyền sử dụng đất.

Có tên trong hộ khẩu ≠ đương nhiên có quyền sử dụng đất.

Không có tên trên dòng đầu của Sổ đỏ ≠ đương nhiên không có quyền sử dụng đất.

Điểm quyết định là quyền sử dụng đất chung thực tế và căn cứ pháp lý tại thời điểm quyền đó được xác lập.

2.3. Nếu quyền sử dụng đất của hộ gia đình phân chia được theo phần thì mỗi thành viên có quyền đối với phần của mình

Theo khoản 2, Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

 

Vì vậy, Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần, các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện. Điều này cho thấy một nguyên tắc rất quan trọng: Không thể chỉ nhìn vào việc ai đứng tên đại diện trên Sổ đỏ để kết luận ai có quyền định đoạt toàn bộ thửa đất.

Nếu bà B và các con thực sự là những người có chung quyền sử dụng đất, thì bà B cũng không thể tự mình tuyên bố: “Tôi là mẹ nên toàn bộ đất này là của tôi.” Ngược lại, các con cũng không thể tuyên bố: “Cha mất rồi thì toàn bộ đất phải chia đều cho chúng con.” Cả hai lập luận đều có thể chưa chính xác về mặt pháp lý.

2.4. Cần tách bạch “phần quyền của ông A” với “phần quyền vốn thuộc về bà B và các thành viên khác”

Giả sử sau khi xác minh hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án xác định:

• ông A có 1/2 quyền sử dụng đất;
• bà B có 1/4;
• anh C có 1/8;
• chị D có 1/8.

Khi ông A chết, không phải toàn bộ 600 m² trở thành di sản của ông A.

Di sản của ông A về nguyên tắc chỉ là phần quyền sử dụng đất thuộc về ông A, ở đây giả định là 1/2 thửa đất.

1/2 còn lại của bà B, anh C và chị D vẫn là quyền của chính họ, không phải di sản của ông A.

Đây là điểm thường bị bỏ qua trong các tranh chấp “Sổ đỏ hộ gia đình”.

Muốn chia thừa kế đúng, phải thực hiện theo trình tự:

Xác định quyền chung của hộ → xác định phần quyền của ông A → xác định di sản của ông A → xác định người thừa kế → chia di sản.

2.5. Nếu ông A không để lại di chúc, vợ và các con thuộc hàng thừa kế thứ nhất

Theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp và một số trường hợp khác.

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

Hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau.

Như vậy, nếu ông A chết không để lại di chúc và tại thời điểm mở thừa kế có:

• bà B – vợ;
• anh C – con;
• chị D – con;

và không còn cha, mẹ của ông A, thì ba người này là những người thừa kế hàng thứ nhất.

Nếu phần di sản của ông A là 1/2 thửa đất thì về nguyên tắc phần 1/2 đó sẽ được chia cho ba người theo phần bằng nhau, trừ trường hợp có căn cứ pháp lý khác như từ chối nhận di sản, thỏa thuận phân chia di sản, người thừa kế không có quyền hưởng di sản hoặc các tình huống đặc biệt khác.

Ví dụ:

600 m² × 1/2 = 300 m² là phần quyền giả định của ông A.

Nếu có 3 người thừa kế hàng thứ nhất thì:

300 m² ÷ 3 = 100 m²/người về mặt giá trị phần quyền, nếu giả định có thể quy đổi theo diện tích.

Như vậy:

• bà B có 1/4 quyền vốn có + 1/6 quyền thừa kế;
• anh C có 1/8 quyền vốn có + 1/6 quyền thừa kế;
• chị D có 1/8 quyền vốn có + 1/6 quyền thừa kế.

Đây chỉ là ví dụ minh họa. Tỷ lệ thực tế hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất và phần quyền của từng người tại thời điểm xác lập quyền.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Đằng sau một vụ kiện chia đất thường là một mâu thuẫn gia đình chưa được giải quyết

Những tranh chấp như trường hợp của gia đình ông A thường không bắt đầu từ ngày ông A qua đời.

Có thể trước đó đã tồn tại những bất đồng:

• Ai chăm sóc cha mẹ nhiều hơn?
• Ai ở cùng cha mẹ?
• Ai đóng góp xây nhà?
• Ai chăm sóc nhà thờ?
• Ai đã hy sinh cơ hội riêng để lo cho gia đình?
• Cha mẹ từng hứa cho đất cho ai?
• Người con nào nghĩ mình “xứng đáng” hơn?

Khi người cha còn sống, những vấn đề này có thể được che lấp bởi tình cảm gia đình.

Nhưng khi người cha mất, tài sản trở thành điểm bùng phát của những cảm xúc tích tụ lâu ngày. Vì vậy, nếu chỉ giải quyết bằng câu hỏi: “Ai được bao nhiêu mét vuông?”

thì có thể giải quyết được phần tài sản nhưng lại làm gia đình mất đi sự gắn kết.

3.2. Đạo hiếu không phải là từ bỏ quyền tài sản; đạo hiếu là biết sử dụng quyền của mình một cách có tình, có nghĩa

Giáo dục đạo hiếu không nên được hiểu rằng: “Là con thì phải từ bỏ quyền thừa kế.”

Đó là cách hiểu cực đoan. Ngược lại, cũng không nên giáo dục rằng: “Đất là quyền của mình thì cứ chia, cứ bán, không cần quan tâm đến mẹ.”

Đạo hiếu đúng nghĩa nằm ở chỗ: Biết mình có quyền nhưng biết cách sử dụng quyền đó để không làm tổn thương người thân một cách không cần thiết.

Một người con có thể hoàn toàn có quyền yêu cầu xác định phần thừa kế của mình nhưng vẫn có thể nói: “Con muốn xác định phần quyền của con theo pháp luật, nhưng con không muốn mẹ phải rời khỏi nơi cha mẹ đã sống cả đời.”

Đó là sự kết hợp giữa quyền và nghĩa.

3.3. Người mẹ cũng cần phân biệt “giữ gìn nơi thờ tự” với “giữ toàn bộ tài sản của gia đình”

Mong muốn của bà B đáng được tôn trọng.

Nhưng nếu bà B không phải là người duy nhất có quyền sử dụng đất thì bà không thể chỉ dựa vào lý do: “Đây là nơi thờ cúng.” để phủ nhận toàn bộ quyền hợp pháp của các thành viên khác.

Giải pháp nhân văn là biến câu hỏi: “Có chia đất hay không?” thành: “Chia quyền tài sản như thế nào nhưng vẫn giữ được nơi thờ tự?”

Có thể xem xét các phương án như:

• giữ lại một phần diện tích làm nơi thờ tự;
• các con thỏa thuận không yêu cầu chia phần nhà thờ trong một thời gian nhất định;
• để mẹ tiếp tục quản lý, sử dụng nhà đất;
• các con nhận phần quyền bằng giá trị hoặc phần đất khác nếu điều kiện cho phép;
• lập văn bản thỏa thuận về quản lý, sử dụng phần đất thờ tự;
• nếu đủ điều kiện pháp lý, dành một phần di sản vào việc thờ cúng theo đúng quy định.

3.4. Quản trị tranh chấp gia đình phải bắt đầu từ việc “làm rõ sự thật”

Một cuộc họp gia đình hiệu quả không nên bắt đầu bằng câu:

“Ai muốn lấy bao nhiêu đất?”

Mà nên bắt đầu bằng bốn câu hỏi:

Một – Đất có nguồn gốc từ đâu?

Hai – Tại thời điểm cấp Sổ đỏ, những ai thực sự có quyền sử dụng đất chung?

Ba – Ông A có bao nhiêu phần quyền?

Bốn – Sau khi ông A mất, phần quyền đó được chia cho ai?

Khi bốn câu hỏi này được trả lời khách quan, phần tranh cãi cảm tính sẽ giảm đáng kể.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Đối với trường hợp của gia đình ông Nguyễn Văn A, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất một lộ trình gồm 06 bước.

Bước 1: “Đóng băng” tranh chấp để tránh một bên tự ý định đoạt tài sản

Trong thời gian chưa xác định được quyền của từng người, các thành viên không nên tự ý:

• bán đất;
• tặng cho đất;
• thế chấp;
• chuyển nhượng;
• phá dỡ nhà;
• xây dựng công trình lớn;
• tự chia ranh giới trên thực địa.

Mục tiêu đầu tiên là giữ nguyên hiện trạng để bảo vệ tài sản chung và tránh làm tranh chấp phức tạp hơn.

Bước 2: Truy tìm hồ sơ pháp lý của thửa đất tại thời điểm cấp Sổ đỏ

Gia đình cần tập trung vào thời điểm năm 2005 – thời điểm giả định Sổ đỏ được cấp.

Cần tìm:

• hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• giấy tờ nguồn gốc đất;
• hồ sơ kê khai đăng ký;
• sổ địa chính;
• quyết định giao đất hoặc giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất;
• tài liệu thể hiện thành viên hộ gia đình;
• các văn bản thỏa thuận liên quan đến quyền sử dụng đất.

Đây là bước quan trọng nhất để xác định “ai thực sự có quyền”.

Bước 3: Lập “bảng tỷ lệ quyền sử dụng đất” trước khi nói đến chia thừa kế

Ví dụ, sau khi kiểm tra hồ sơ giả định xác định:

Thành viên	Phần quyền ban đầu
Ông Nguyễn Văn A	1/2
Bà Trần Thị B	1/4
Anh Nguyễn Văn C	1/8
Chị Nguyễn Thị D	1/8

Tổng cộng:

1/2 + 1/4 + 1/8 + 1/8 = 1

Sau đó mới xác định:

Ông A mất → chỉ 1/2 quyền của ông A trở thành di sản.

Nếu bà B, anh C và chị D là ba người thừa kế hàng thứ nhất trong giả định này thì phần di sản của ông A được chia thành ba phần bằng nhau.

Đây là cách làm rõ ràng hơn rất nhiều so với việc nói:

“Sổ đỏ hộ gia đình thì tất cả đều chia đều.”

Không phải lúc nào cũng chia đều ngay từ đầu.

Phải xác định phần quyền ban đầu trước, rồi mới chia phần di sản của người đã mất.

Bước 4: Kiểm tra ông A có để lại di chúc hoặc ý chí về nơi thờ tự hay không

Gia đình cần tìm:

• di chúc;
• giấy viết tay;
• văn bản thỏa thuận;
• tài liệu thể hiện ý chí của ông A;
• các chứng cứ về việc ông A dành một phần di sản cho việc thờ cúng.

Nếu có di chúc hợp pháp dành một phần di sản vào việc thờ cúng thì cần xem xét Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015. Phần di sản được dành cho việc thờ cúng theo đúng điều kiện luật định không được chia thừa kế như phần di sản thông thường.

Đây có thể là “cây cầu pháp lý” để kết nối ý nguyện của người đã mất với mong muốn duy trì truyền thống thờ cúng của gia đình.

Bước 5: Ưu tiên phương án thỏa thuận thay vì lập tức chia cắt đất

Nếu không có di chúc và các con thực sự có quyền thừa kế, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị gia đình tổ chức một cuộc họp có sự tham gia của:

• bà B;
• anh C;
• chị D;
• những người có liên quan;
• người tư vấn pháp lý hoặc hòa giải viên nếu cần.

Mục tiêu của cuộc họp không phải là:

“Ai thắng?”

mà là:

“Làm thế nào để không ai mất quyền nhưng gia đình cũng không mất tình?”

Một phương án có thể được cân nhắc là:

Mẹ tiếp tục ở và quản lý nhà đất; các con xác nhận phần quyền của mình nhưng chưa yêu cầu chia hiện vật; mọi người cùng thống nhất giữ khu vực nhà thờ làm không gian thờ cúng chung.

Nếu sau này cần phân chia thì có thể tiếp tục thỏa thuận về việc nhận đất, nhận tiền hoặc phương án phù hợp với điều kiện thực tế và quy định về đất đai.

Bước 6: Nếu không thể hòa giải, yêu cầu Tòa án giải quyết đúng thứ tự vấn đề

Nếu tranh chấp không thể giải quyết bằng thỏa thuận, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo đúng bản chất.

Không nên chỉ yêu cầu:

“Chia thừa kế quyền sử dụng đất.”

mà cần làm rõ các vấn đề nền tảng:

Thứ nhất: Thửa đất có phải là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình hay không?

Thứ hai: Những ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm xác lập quyền?

Thứ ba: Phần quyền của ông A là bao nhiêu?

Thứ tư: Phần quyền của ông A có phải toàn bộ là di sản hay còn có quyền của người khác?

Thứ năm: Ai là người thừa kế của ông A?

Thứ sáu: Có căn cứ dành một phần di sản vào việc thờ cúng hay không?

Thứ bảy: Phương án chia hiện vật có ảnh hưởng đến nhà ở, nơi thờ tự và quyền lợi hợp pháp của bà B hay không?

Việc giải quyết đúng thứ tự sẽ giúp tránh một sai lầm phổ biến: chia di sản trước khi xác định di sản thực sự là bao nhiêu.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.