1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A, cư trú tại xã B, tỉnh C, đang sử dụng một thửa đất có nhà ở và nhiều công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất. Trên đất có một căn nhà cấp 4 diện tích 120 m², mái bê tông, tường xây gạch; một nhà bếp diện tích 25 m²; sân bê tông 80 m²; tường rào dài 35 m; cổng sắt và một số công trình phụ trợ khác.

Năm 2026, Nhà nước thực hiện dự án đường cao tốc đi qua địa bàn xã B và ban hành quyết định thu hồi một phần diện tích đất của gia đình ông A. Phần diện tích bị thu hồi làm cho căn nhà phải tháo dỡ toàn bộ để giải phóng mặt bằng.

Khi lập phương án bồi thường, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường thông báo rằng giá bồi thường nhà ở và vật kiến trúc sẽ được tính theo đơn giá xây dựng mới do Ủy ban nhân dân tỉnh C ban hành, thay vì căn cứ vào số tiền mà gia đình ông A thực tế đã bỏ ra để xây dựng căn nhà nhiều năm trước.

Ông A cho rằng căn nhà của gia đình đã xây dựng từ lâu, hiện nay giá vật liệu và nhân công tăng cao nên nếu chỉ áp dụng mức giá cũ hoặc khấu hao quá lớn thì số tiền nhận được sẽ không đủ để xây dựng một công trình tương đương. Ông đặt câu hỏi:

Khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường cao tốc, nhà ở và các công trình, vật kiến trúc trên đất được bồi thường theo giá nào? “Khung giá mới” của tỉnh được áp dụng như thế nào? Nếu đơn giá tỉnh ban hành thấp hơn đáng kể so với chi phí xây dựng thực tế thì người dân có quyền yêu cầu xem xét lại hay không?

Đây là vấn đề thường phát sinh trong các dự án giải phóng mặt bằng quy mô lớn, bởi giá trị bồi thường không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất bị thu hồi mà còn phụ thuộc trực tiếp vào hiện trạng, loại công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật, thời gian sử dụng và đơn giá bồi thường tài sản do địa phương ban hành.

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Nhà nước thu hồi đất không đồng nghĩa với việc tài sản trên đất chỉ được bồi thường theo “giá cũ”

Một trong những điểm quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 là cơ chế bồi thường tài sản gắn liền với đất được thiết kế theo hướng bảo đảm giá trị của tài sản bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo khoản 1, Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định: 

“1. Đối với nhà ở công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi nhà nước thu hồi đất thì chủ sỡ hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan. Chủ sỡ hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình xây dựng.”

Như vậy, cần phân biệt rõ:

Giá trị bồi thường không phải là giá mà người dân đã bỏ ra để xây dựng công trình cách đây nhiều năm.

Cũng không thể hiểu đơn giản rằng:

Nhà càng cũ thì Nhà nước chỉ bồi thường bằng giá trị còn lại sau khấu hao.

Đối với nhà ở và công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 102, căn cứ chính là giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với các hộ dân có nhà bị giải tỏa toàn bộ để thực hiện những dự án lớn như đường cao tốc, đường vành đai, sân bay, khu công nghiệp hoặc các công trình hạ tầng trọng điểm.

2.2. Không phải mọi công trình đều được tính bồi thường giống nhau

Pháp luật hiện hành phân loại khá rõ các trường hợp.

Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ hoặc phá dỡ, nguyên tắc là bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Đối với nhà, công trình xây dựng khác, Điều 102 Luật Đất đai 2024 phân biệt:

• Nếu công trình bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
• Nếu thuộc trường hợp công trình khác bị phá dỡ nhưng không thuộc trường hợp trên thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế.
• Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo pháp luật chuyên ngành.

Do đó, khi lập phương án bồi thường, cơ quan có thẩm quyền không thể chỉ nhìn vào diện tích đất mà phải kiểm kê và xác định cụ thể từng loại tài sản trên đất.

2.3. “Khung giá mới” thực chất là đơn giá bồi thường do UBND cấp tỉnh ban hành

Một điểm người dân cần đặc biệt lưu ý là pháp luật không đặt ra một mức giá xây dựng nhà ở duy nhất áp dụng cho toàn quốc.

Theo khoản 4, Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định: 

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Điều này để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; đơn giá bồi thường thiệt hại quy định tại Điều này bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất.”

Vì vậy, khi dự án cao tốc đi qua tỉnh C, việc xác định giá bồi thường nhà ở, công trình và vật kiến trúc trên đất phải kiểm tra:

Loại tài sản → hiện trạng thực tế → tiêu chuẩn kỹ thuật → diện tích/khối lượng → đơn giá bồi thường hiện hành của tỉnh → phương pháp tính tương ứng.

Đây chính là cơ sở để tránh tình trạng người dân chỉ nhận được một con số tổng hợp mà không biết vì sao tài sản của mình được tính ở mức đó.

Thực tế tại các địa phương cho thấy đơn giá có thể được xây dựng rất chi tiết theo loại nhà, kết cấu, chiều cao, vật liệu và từng hạng mục công trình. Chẳng hạn, các bảng đơn giá địa phương có thể quy định đơn giá theo m² xây dựng đối với từng loại kết cấu nhà khác nhau.

2.4. Đối với “công trình khác”, có thể phát sinh yếu tố khấu hao

Đây là điểm cần đặc biệt phân biệt với nhà ở của hộ gia đình.

Theo Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định đối với nhà, công trình xây dựng khác thuộc trường hợp bồi thường theo điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai, mức bồi thường được xác định trên cơ sở giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại cộng với khoản tiền tính theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hiện có.

Giá trị hiện có được xác định trên cơ sở giá trị xây mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, thời gian khấu hao và thời gian công trình đã qua sử dụng. Khoản tiền bổ sung theo tỷ lệ phần trăm do UBND cấp tỉnh quy định nhưng tổng mức bồi thường không vượt quá 100% giá trị xây dựng mới của công trình tương đương.

Có thể khái quát:

Giá trị hiện có = Giá trị xây mới tương đương × tỷ lệ giá trị còn lại theo thời gian sử dụng. Sau đó:

Mức bồi thường = Giá trị hiện có + khoản bồi thường bổ sung theo tỷ lệ % do địa phương quy định, nhưng phải tuân thủ giới hạn của pháp luật.

Chính vì vậy, người dân cần xác định chính xác tài sản của mình thuộc “nhà ở, công trình phục vụ đời sống” hay “nhà, công trình xây dựng khác”, bởi phương pháp tính có thể khác nhau.

2.5. Nếu công trình chỉ bị tháo dỡ một phần thì không phải lúc nào cũng chỉ tính phần diện tích bị phá

Một tình huống rất phổ biến khi mở đường cao tốc là đường giải phóng mặt bằng cắt qua một phần nhà.

Nếu nhà hoặc công trình bị phá dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn tồn tại và có thể sử dụng, pháp luật không đơn thuần chỉ tính diện tích tường, mái hoặc nền bị phá.

Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định trường hợp này có thể bao gồm:

Giá trị phần công trình bị phá dỡ + chi phí sửa chữa, hoàn thiện phần công trình còn lại để bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương công trình trước khi bị phá dỡ.

Đây là điểm người dân cần kiểm tra kỹ trong biên bản kiểm kê và phương án bồi thường.

Bởi trong thực tế, việc cắt một phần mái, tường chịu lực, nền móng hoặc hệ thống điện nước có thể làm phát sinh chi phí sửa chữa lớn hơn rất nhiều so với diện tích trực tiếp nằm trong ranh giới thu hồi.

2.6. Nếu đơn giá địa phương không có đúng loại công trình thì xử lý thế nào?

Không phải mọi loại nhà, công trình và vật kiến trúc đều có thể được liệt kê sẵn trong bảng đơn giá.

Trong trường hợp không có đơn giá phù hợp, cách xử lý cụ thể phải căn cứ quy định của địa phương. Thực tiễn pháp luật địa phương hiện nay cho thấy có thể yêu cầu đơn vị thực hiện bồi thường lập dự toán chi phí xây dựng, cải tạo, sửa chữa hoặc nâng cấp công trình, sau đó thực hiện thẩm định theo quy định trước khi đưa vào phương án bồi thường.

Do đó, nếu gia đình ông A có một công trình đặc thù mà bảng giá của tỉnh không có mã tương ứng, ông A không nên chấp nhận ngay việc cán bộ áp một mức giá “gần giống” mà không có căn cứ giải thích.

Cần yêu cầu làm rõ:

1. Công trình được xếp vào nhóm tài sản nào?
2. Mã đơn giá nào được áp dụng?
3. Tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương được xác định ra sao?
4. Diện tích hoặc khối lượng được đo như thế nào?
5. Đơn giá được ban hành tại văn bản nào?
6. Nếu không có đơn giá thì dự toán được lập theo phương pháp nào?
7. Cơ quan nào đã thẩm định giá trị đó?

2.7. Ví dụ cách tính để người dân dễ hình dung

Giả sử nhà ông A thuộc trường hợp được bồi thường theo giá trị xây dựng mới.

Giả định:

• Diện tích xây dựng: 120 m²;
• Đơn giá xây dựng mới theo quyết định hiện hành của UBND tỉnh C: 6.000.000 đồng/m²;
• Công trình thuộc đúng nhóm kết cấu được quy định trong bảng đơn giá.

Khi đó, giá trị xây dựng mới làm căn cứ:

120 m² × 6.000.000 đồng/m² = 720.000.000 đồng.

Nếu nhà thuộc trường hợp được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo Điều 102 thì về nguyên tắc, đây là cơ sở quan trọng để xác định tiền bồi thường nhà.

Trong khi đó, nếu một công trình khác có giá trị xây mới tương đương là 300 triệu đồng nhưng đã sử dụng nhiều năm thì có thể phải xác định giá trị hiện có theo thời gian khấu hao, sau đó cộng khoản tiền theo tỷ lệ phần trăm mà địa phương quy định theo Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Lưu ý: Các con số trên chỉ là ví dụ minh họa, không phải mức giá áp dụng cho tỉnh C. Muốn tính chính xác phải căn cứ quyết định đơn giá bồi thường đang có hiệu lực tại địa phương và thời điểm lập/phê duyệt phương án.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Đền bù đúng pháp luật chưa đủ, còn phải tạo được cảm giác công bằng

Đối với một gia đình, căn nhà không đơn thuần là một tài sản có thể quy đổi thành tiền.

Đó có thể là nơi cha mẹ đã sống hàng chục năm, nơi con cái lớn lên, nơi tích lũy thành quả của cả một đời lao động.

Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng đường cao tốc, người dân có thể đồng thuận với chủ trương phát triển hạ tầng nhưng vẫn cảm thấy lo lắng khi nhìn thấy căn nhà của mình bị tháo dỡ.

Nếu phương án bồi thường chỉ đưa ra một con số mà không giải thích được con số đó được hình thành như thế nào, tâm lý nghi ngờ rất dễ phát sinh.

Ngược lại, nếu người dân được cung cấp đầy đủ:

• biên bản kiểm kê;
• diện tích, khối lượng tài sản;
• loại kết cấu;
• mã đơn giá;
• quyết định ban hành đơn giá;
• cách tính giá trị hiện có;
• mức bổ sung theo tỷ lệ;
• các khoản hỗ trợ liên quan;

thì ngay cả khi số tiền chưa đáp ứng hoàn toàn kỳ vọng, người dân vẫn có cơ sở để hiểu, kiểm chứng và đối thoại.

3.2. Quản trị minh bạch giúp giảm khiếu nại

Trong các dự án giải phóng mặt bằng quy mô lớn, tranh chấp không phải lúc nào cũng xuất phát từ việc người dân phản đối dự án. Nhiều trường hợp xuất phát từ câu hỏi rất đơn giản: “Tại sao nhà hàng xóm được tính mức này, còn nhà tôi lại tính mức khác?”

Nếu cơ quan thực hiện bồi thường không công khai tiêu chí phân loại tài sản, sự so sánh này rất dễ chuyển thành nghi ngờ về sự thiếu công bằng. Vì vậy, một phương án quản trị tốt nên hướng đến nguyên tắc: Cùng loại công trình – cùng tiêu chuẩn kỹ thuật – cùng căn cứ pháp lý – cùng phương pháp tính.

Nếu khác nhau thì phải giải thích được vì sao khác nhau.

3.3. Người dân cũng cần thay đổi cách tiếp cận

Người bị thu hồi đất không nên chỉ hỏi: “Tôi được bao nhiêu tiền?”

Mà nên hỏi đầy đủ:

“Tài sản của tôi được phân loại thế nào?”

“Đơn giá nào được áp dụng?”

“Đơn giá này được ban hành tại văn bản nào?”

“Tại thời điểm nào văn bản này có hiệu lực?”

“Diện tích, khối lượng được xác định như thế nào?”

“Nhà tôi có bị khấu hao không?”

“Nếu phá dỡ một phần, phần còn lại có được tính chi phí sửa chữa không?”. Đó mới là cách tiếp cận giúp người dân tự bảo vệ quyền lợi của mình bằng chứng cứ và thông tin, thay vì chỉ dựa vào cảm nhận rằng “giá đền bù thấp”.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Đối với trường hợp của ông Nguyễn Văn A, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất thực hiện theo 05 bước:

Bước 1: Kiểm kê đầy đủ toàn bộ tài sản

Gia đình cần rà soát toàn bộ tài sản nằm trong phạm vi thu hồi:

• Nhà ở;
• Nhà bếp;
• Nhà vệ sinh;
• Nhà kho;
• Sân bê tông;
• Tường rào;
• Cổng;
• Giếng;
• Hệ thống điện, nước;
• Các công trình phụ trợ;
• Các vật kiến trúc khác.

Không nên chỉ kiểm tra diện tích nhà ở.

Bước 2: Yêu cầu xác định đúng loại công trình và tiêu chuẩn kỹ thuật

Đây là bước quyết định đến đơn giá. Cần kiểm tra các yếu tố như:

Kết cấu móng → kết cấu chịu lực → tường → mái → sàn → chiều cao → số tầng → vật liệu → diện tích/khối lượng. Một sai sót trong việc phân loại kết cấu có thể dẫn đến mức bồi thường chênh lệch đáng kể.

Bước 3: Đối chiếu với quyết định đơn giá đang có hiệu lực của UBND tỉnh

Không nên sử dụng:

• bảng giá trên mạng;
• bảng giá của tỉnh khác;
• bảng giá cũ;
• thông tin truyền miệng;
• mức giá mà một hộ dân khác được nhận

để làm căn cứ duy nhất.

Cần xác định chính xác quyết định đơn giá bồi thường tài sản của UBND tỉnh đang áp dụng cho dự án và thời điểm lập/phê duyệt phương án. Điều 102 Luật Đất đai 2024 yêu cầu đơn giá bồi thường phải phù hợp với giá thị trường và được xem xét điều chỉnh khi có biến động.

Bước 4: Nếu đơn giá không có hoặc không phù hợp, yêu cầu làm rõ phương pháp xác định

Nếu công trình đặc thù không có trong bảng đơn giá, gia đình ông A nên đề nghị đơn vị thực hiện bồi thường giải thích bằng văn bản: “Căn cứ nào để xác định đơn giá công trình này?”. Nếu phải lập dự toán thì cần làm rõ:

• cơ sở lập dự toán;
• tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương;
• khối lượng;
• đơn giá vật liệu;
• chi phí nhân công;
• chi phí máy;
• chỉ số giá xây dựng;
• kết quả thẩm định.

Một số quy định địa phương hiện hành đã ghi nhận cơ chế lập dự toán khi công trình không có trong bảng đơn giá và thực hiện thẩm định trước khi đưa vào phương án bồi thường.

Bước 5: Đối thoại trước khi khiếu nại hoặc khởi kiện

Nếu ông A cho rằng phương án bồi thường chưa chính xác, cần thực hiện theo hướng:

Kiểm tra hồ sơ → xác định sai ở đâu → thu thập chứng cứ → kiến nghị sửa phương án → đối thoại → khiếu nại hoặc sử dụng phương thức pháp lý phù hợp nếu quyền lợi vẫn chưa được bảo đảm. Không nên bắt đầu bằng việc khẳng định: “Nhà nước đền bù quá thấp.”

Mà nên chứng minh: “Công trình của tôi thuộc nhóm A; đơn giá hiện hành quy định mức B; diện tích thực tế là C; nhưng phương án lại áp dụng D. Vì vậy, đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và điều chỉnh.” Đó là cách lập luận pháp lý có sức thuyết phục cao hơn.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.