Trong thực tế, không ít trường hợp người dân tự nguyện “hiến” một phần đất nông nghiệp để mở đường đi chung nội bộ, sau đó phân lô, tách thửa và chuyển nhượng đất nền. Tuy nhiên, việc tự thỏa thuận mở đường giữa các hộ dân không đồng nghĩa với việc con đường đó được Nhà nước công nhận theo quy hoạch. Vậy cơ quan có thẩm quyền có được thu hồi phần đất đã hiến để thực hiện việc mở đường theo quy hoạch hay không? Người sử dụng đất có thể bị xử lý như thế nào nếu việc mở đường nhằm mục đích lách quy định về phân lô, tách thửa?

Hãy cùng chuyên gia Nguyễn Hữu Long tìm hiểu tình huống thực tế dưới đây:

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, xã B, tỉnh C có khoảng 5.000 m² đất nông nghiệp nằm tại khu vực ven khu dân cư. Nhận thấy giá đất tại khu vực này có xu hướng tăng, ông A cùng một số hộ liền kề thỏa thuận “hiến” một phần đất nông nghiệp của mình để tự mở một tuyến đường bê tông nội bộ rộng khoảng 5 m, nối từ đường hiện hữu vào sâu bên trong khu đất.

Trên thực tế, tuyến đường này không phải là công trình giao thông được cơ quan nhà nước phê duyệt mà do các hộ dân tự thỏa thuận, tự san lấp và xây dựng. Sau khi có đường, ông A và một số hộ bắt đầu quảng cáo, chuyển nhượng đất dưới dạng các lô nhỏ, với lý do các thửa đất đã có đường đi nên “đủ điều kiện” để tách thửa, hình thành khu dân cư.

Điều đáng chú ý là khu vực này chưa được quy hoạch để phát triển khu dân cư theo hướng mà các hộ đang thực hiện, hoặc việc phân lô không đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, diện tích, hạ tầng và đường giao thông theo quy định của địa phương.

Khi chính quyền kiểm tra, ông A cho rằng:

“Đây là đất của gia đình tôi, tôi tự nguyện hiến một phần để làm đường thì Nhà nước không có quyền thu hồi đất hoặc yêu cầu tháo dỡ đường.”

Vậy câu hỏi đặt ra là: Việc người dân tự nguyện hiến đất nông nghiệp để mở đường nội bộ có làm phát sinh một con đường hợp pháp hay không? Cơ quan nhà nước có quyền thu hồi phần đất này để mở đường giao thông hay xử lý tuyến đường tự mở? Hành vi sử dụng đất nông nghiệp để tạo hạ tầng nhằm phân lô, bán nền có thể bị xử lý như thế nào?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Một là, “hiến đất” không đồng nghĩa với việc được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất

Một trong những ngộ nhận phổ biến trong các vụ việc phân lô, bán nền là cho rằng:

“Đất của tôi thì tôi có quyền tự nguyện cho người khác làm đường, miễn là các bên đồng ý.”

Cách hiểu này chưa đầy đủ.

Theo Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích khác theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc nhóm phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Do đó, nếu phần đất nông nghiệp đang được sử dụng để hình thành đường giao thông theo cách làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì không thể chỉ dựa vào một tờ giấy “hiến đất”, “cho đất làm đường” hoặc thỏa thuận giữa các hộ để mặc nhiên biến phần đất đó thành đất giao thông hợp pháp.

Nói cách khác:

Quyền sử dụng đất của người dân phải được thực hiện trong khuôn khổ mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các điều kiện pháp luật có liên quan.

“Hiến đất” là cách gọi về mặt thực tế; không phải là một cơ chế pháp lý cho phép người sử dụng đất tự quyết định quy hoạch hoặc tự tạo lập hạ tầng để hợp thức hóa việc phân lô, bán nền.

Hai là, tự mở đường không làm phát sinh quyền tách thửa, bán nền

Đây mới là điểm cốt lõi của tình huống.

Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định việc tách thửa, hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện nhất định, trong đó có yêu cầu về Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, kê biên và các điều kiện khác theo quy định.

Đồng thời, điều kiện cụ thể về diện tích tối thiểu, kích thước, tiếp giáp đường giao thông và các yêu cầu về hạ tầng khi tách thửa còn phụ thuộc quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Trong thực tế quản lý đất đai, một số địa phương còn đặt ra yêu cầu riêng đối với trường hợp tách thửa làm hình thành đường giao thông mới. Chẳng hạn, có địa phương yêu cầu người sử dụng đất phải lập hồ sơ, bản vẽ mặt bằng xây dựng để cơ quan có thẩm quyền xem xét trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.

Vì vậy, không thể suy luận:

Có đường → được tách thửa → được bán nền.

Mà phải hiểu theo chiều ngược lại:

Muốn tách thửa → phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật → đường giao thông phải phù hợp quy hoạch và yêu cầu quản lý → sau đó mới xem xét việc tách thửa, chuyển nhượng.

Đặc biệt, nếu việc mở đường chỉ nhằm “lách” điều kiện tiếp giáp đường giao thông để chia nhỏ đất nông nghiệp thành các lô có giá trị thương mại cao hơn, cơ quan quản lý hoàn toàn có cơ sở kiểm tra tính hợp pháp của toàn bộ quá trình sử dụng đất.

Ba là, không phải cứ có nhu cầu làm đường thì Nhà nước đều được thu hồi đất

Đây là vấn đề cần phân biệt thật rõ.

Nhà nước có quyền thu hồi đất để thực hiện công trình giao thông, nhưng quyền thu hồi đất không phải là quyền tùy tiện.

Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong đó có các công trình giao thông như đường ô tô, đường đô thị, đường nông thôn, đường trên đồng ruộng phục vụ nhu cầu đi lại chung và các công trình giao thông khác theo luật.

Do đó cần tách thành hai trường hợp hoàn toàn khác nhau:

Trường hợp 1 – Nhà nước có dự án đường giao thông hợp pháp:
Nếu tuyến đường nằm trong dự án được cơ quan có thẩm quyền quyết định, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 và đáp ứng đầy đủ trình tự, căn cứ thu hồi thì Nhà nước có thể thực hiện thu hồi đất để xây dựng đường.

Khi đó, việc ông A đã tự “hiến” một phần đất trước đó không đương nhiên biến tuyến đường tự mở thành dự án giao thông của Nhà nước.

Trường hợp 2 – Người dân tự mở đường để phục vụ phân lô:
Nếu không có dự án công cộng, không có quyết định của cơ quan có thẩm quyền và mục đích chủ yếu là phục vụ việc phân lô, bán nền thì không thể lấy lý do “làm đường giao thông” để mặc nhiên yêu cầu Nhà nước thu hồi hoặc công nhận tuyến đường đó.

Vì vậy, câu trả lời cho câu hỏi của tình huống là:

Có, Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện một dự án đường giao thông thuộc trường hợp pháp luật cho phép thu hồi; nhưng không phải cứ người dân tự mở đường rồi yêu cầu Nhà nước “hợp thức hóa” hoặc thu hồi phần đất đó thì Nhà nước phải thực hiện.

Bốn là, hành vi sử dụng đất nông nghiệp để mở đường phục vụ phân lô có thể bị xử lý

Nếu người sử dụng đất tự ý sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác mà pháp luật yêu cầu phải được cho phép, vấn đề không còn đơn thuần là “tự nguyện hiến đất”.

Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Tùy tính chất, diện tích, loại đất, mức độ vi phạm và hậu quả thực tế, người vi phạm có thể bị áp dụng các biện pháp xử lý theo pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nghị định 123/2024/NĐ-CP hiện quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và đang có hiệu lực.

Các biện pháp xử lý không chỉ dừng ở phạt tiền, mà tùy hành vi cụ thể còn có thể bao gồm các biện pháp khắc phục hậu quả như:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất;
• Buộc thực hiện thủ tục đất đai theo quy định trong trường hợp pháp luật cho phép khắc phục;
• Buộc thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan;
• Buộc chấm dứt hành vi sử dụng đất trái quy định.

Do đó, trong tình huống ông A tự san lấp, bê tông hóa đất nông nghiệp thành đường mà không đáp ứng điều kiện pháp luật, không thể mặc nhiên cho rằng cứ gọi là “đường nội bộ” thì sẽ không bị xử lý.

Năm là, nếu vi phạm nghiêm trọng thì có thể đặt ra vấn đề thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Đây là cơ chế khác với thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Vì vậy, trong tình huống giả định, cơ quan quản lý cần xác định cụ thể:

(1) Đất ban đầu là loại đất gì?
(2) Người sử dụng đất đã thay đổi mục đích sử dụng như thế nào?
(3) Việc thay đổi đó có được cơ quan có thẩm quyền cho phép không?
(4) Tuyến đường có nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch giao thông không?
(5) Có quyết định, dự án hoặc hồ sơ pháp lý nào công nhận tuyến đường hay không?
(6) Việc mở đường có nhằm tạo điều kiện cho phân lô, tách thửa, chuyển nhượng đất trái quy hoạch hay không?

Chỉ sau khi xác định đầy đủ các yếu tố trên mới có thể kết luận về xử phạt, khắc phục hậu quả hoặc thu hồi đất.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Một là, phía sau việc “hiến đất làm đường” đôi khi là tâm lý đầu cơ đất đai

Ở một số khu vực ven đô, ven khu công nghiệp hoặc nơi có thông tin quy hoạch, đất nông nghiệp có thể trở thành đối tượng của hoạt động đầu cơ.

Tâm lý phổ biến là:

“Mở được đường thì đất sẽ tăng giá.”

Sau đó xuất hiện chuỗi hành vi:

Mua gom đất → tự mở đường → tạo mặt tiền → chia nhỏ thửa → quảng cáo đất nền → kỳ vọng chuyển mục đích → bán cho người khác.

Vấn đề nguy hiểm là người thực hiện có thể nhìn thấy lợi ích kinh tế trước mắt nhưng bỏ qua chi phí xã hội và pháp lý về lâu dài.

Một tuyến đường tự phát có thể làm thay đổi cấu trúc sử dụng đất, phá vỡ định hướng quy hoạch, tạo áp lực lên hạ tầng giao thông, thoát nước, điện, cấp nước và gây khó khăn cho công tác quản lý dân cư.

Hai là, cần phân biệt “nhu cầu đi lại chính đáng” với “hạ tầng phục vụ đầu cơ”

Không phải mọi trường hợp người dân mở lối đi trên đất của mình đều là hành vi trục lợi.

Có trường hợp người dân thực sự cần một lối đi để:

• Đi vào khu sản xuất;
• Phục vụ sản xuất nông nghiệp;
• Kết nối với đường hiện hữu;
• Giải quyết nhu cầu đi lại của cộng đồng dân cư đã hình thành.

Nhưng nếu tuyến đường được tạo ra đồng thời với việc chia đất thành hàng loạt lô nhỏ, quảng cáo bán nền và tìm cách vượt qua điều kiện quy hoạch, thì chính quyền cần nhìn nhận đây không còn đơn thuần là câu chuyện “mở lối đi”.

Đó có thể là một phương thức tạo lập hạ tầng tự phát để phục vụ kinh doanh bất động sản.

Ba là, quản trị địa bàn phải đi trước một bước

Đối với chính quyền địa phương, xử lý vi phạm sau khi hàng chục lô đất đã được bán cho người dân sẽ khó khăn hơn rất nhiều so với việc phát hiện ngay từ thời điểm:

san lấp → mở đường → cắm mốc → chia lô → quảng cáo bán đất.

Vì vậy, quản trị đất đai hiệu quả cần chuyển từ tư duy:

“Có vi phạm mới xử lý”

sang:

“Phát hiện sớm – ngăn chặn sớm – công khai quy hoạch – hướng dẫn đúng pháp luật.”

Đặc biệt, chính quyền cơ sở cần chú ý những dấu hiệu bất thường như:

• Nhiều thửa đất nông nghiệp được mua gom liên tiếp;
• Tự ý san lấp mặt bằng;
• Mở đường mới không có hồ sơ;
• Xây dựng hạ tầng trên đất nông nghiệp;
• Cắm biển quảng cáo “đất nền”, “dự án”, “khu dân cư”;
• Chia đất thành nhiều lô nhỏ;
• Rầm rộ đặt cọc, chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện.

Đây chính là quản trị rủi ro đất đai từ gốc, thay vì chỉ xử lý hậu quả.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Từ tình huống trên, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long cho rằng cần giải quyết theo nguyên tắc:

“Không hợp thức hóa đường tự phát để lách quy hoạch; nhưng cũng không hình sự hóa hay xử lý cực đoan đối với nhu cầu đi lại chính đáng của người dân.”

Giải pháp thứ nhất: Rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý của khu đất

Cơ quan quản lý cần xác định:

• Nguồn gốc và loại đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Quy hoạch sử dụng đất;
• Kế hoạch sử dụng đất;
• Quy hoạch xây dựng có liên quan;
• Điều kiện tách thửa của địa phương;
• Hồ sơ, bản vẽ và nguồn gốc tuyến đường;
• Các giao dịch chuyển nhượng đã phát sinh.

Đây là bước quyết định để phân biệt một lối đi hợp pháp với hạ tầng tự phát phục vụ phân lô.

Giải pháp thứ hai: Không công nhận “hiến đất” như một cơ chế lách điều kiện tách thửa

Nếu người dân tự nguyện dành đất làm đường nhưng mục tiêu thực tế là tạo điều kiện để phân lô, bán nền trái quy hoạch thì cơ quan quản lý không nên xem việc “hiến đất” là căn cứ để mặc nhiên công nhận quyền tách thửa.

Bởi việc tự nguyện hy sinh một phần diện tích đất không thể làm mất đi các điều kiện bắt buộc về quy hoạch, mục đích sử dụng đất và hạ tầng.

Giải pháp thứ ba: Xử lý đúng hành vi, đúng thẩm quyền và đúng mức độ

Nếu xác định có vi phạm, cần lập hồ sơ và xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP cùng các quy định pháp luật có liên quan.

Không nên chỉ tập trung vào người trực tiếp san lấp đường mà cần xem xét toàn bộ chuỗi hành vi nếu có:

mua gom đất → tự mở đường → phân lô → quảng cáo → đặt cọc → chuyển nhượng.

Trong trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật khác ngoài lĩnh vực đất đai, cơ quan có thẩm quyền cần chuyển hoặc phối hợp với cơ quan chức năng tương ứng để xem xét theo quy định.

Giải pháp thứ tư: Chỉ thu hồi đất để làm đường khi có căn cứ pháp luật rõ ràng

Đây là nguyên tắc cần đặc biệt nhấn mạnh.

Nhà nước có quyền thu hồi đất để thực hiện công trình giao thông thuộc trường hợp pháp luật quy định, nhưng việc thu hồi phải dựa trên dự án, căn cứ và trình tự pháp luật chứ không phải vì người dân đã tự mở một con đường rồi yêu cầu Nhà nước tiếp nhận.

Ngược lại, nếu Nhà nước thực sự có dự án đường giao thông vì lợi ích quốc gia, công cộng thuộc trường hợp thu hồi đất thì việc thu hồi phải được thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai về căn cứ, trình tự, bồi thường, hỗ trợ và các quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Điều 79 Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ nhóm công trình giao thông thuộc trường hợp Nhà nước có thể thu hồi đất.

Giải pháp thứ năm: Giáo dục người dân thay đổi tư duy “có đường là đất lên giá”

Pháp luật không chỉ để xử phạt.

Quan trọng hơn là giúp người dân hiểu rằng:

Một con đường tự phát không đồng nghĩa với một khu dân cư hợp pháp.

Một phần đất được “hiến” làm đường không đồng nghĩa với quyền tự động tách thửa.

Một thửa đất có mặt tiền mới không đồng nghĩa với quyền chuyển mục đích sang đất ở.

Và đặc biệt:

Không thể dùng hành vi tự tạo lập hạ tầng để đi vòng qua quy hoạch của Nhà nước.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.