TÌNH HUỐNG 160: DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM: CÓ ĐƯỢC PHÉP CHO DOANH NGHIỆP KHÁC THUÊ LẠI?

Phân tích thực tiễn chuyên sâu dưới góc nhìn Pháp lý, Tâm lý và Quản trị theo quan điểm của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

1 – Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty Cổ phần Sản xuất XNK A (do ông Nguyễn Văn A làm Giám đốc) được Nhà nước cho thuê 10.000m² đất tại xã B, tỉnh C theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm để xây dựng nhà xưởng sản xuất cơ khí. Công ty đã đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống nhà xưởng, văn phòng và hạ tầng kỹ thuật trên đất. Do ảnh hưởng của biến động thị trường và tái cấu trúc sản xuất, Công ty A thừa dư khoảng 4.000m² nhà xưởng đang bỏ trống.

Để giải quyết bài toán chi phí vận hành và nhu cầu tối ưu hóa mặt bằng hạ tầng, Công ty A đã ký hợp đồng cho Công ty TNHH Thương mại D kinh doanh kho vận thuê lại toàn bộ 4.000m² nhà xưởng trống kèm theo quyền sử dụng diện tích đất tương ứng trong thời hạn 5 năm với giá 200 triệu đồng/tháng. Đầu năm 2026, trong một đợt thanh tra liên ngành về quản lý sử dụng đất đai, cơ quan chức năng đã lập biên bản và kết luận Công ty A vi phạm pháp luật đất đai do “cho thuê lại đất thuê của Nhà nước trả tiền hằng năm khi không có thẩm quyền”.

Đứng trước nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính, bị truy thu lợi nhuận và đối mặt với rủi ro bị thu hồi đất, Công ty A rơi vào khủng hoảng. Trong khi đó, Công ty D cũng hoảng loạn đòi hủy hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và đe dọa khởi kiện ra Tòa án, khiến mối quan hệ hợp tác giữa hai bên hoàn toàn đổ vỡ.

2 – Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Việc Công ty A cho Công ty D cho thuê lại trực tiếp quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuê của Nhà nước trả tiền hằng năm là sai quy định pháp luật.

Tuy nhiên, việc Công ty A cho thuê tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng, hạ tầng do mình tự đầu tư xây dựng) là hợp pháp nếu thực hiện đúng điều kiện thủ tục.

Căn cứ pháp lý trích dẫn:

Theo Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm:

“1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này; b) Bán tài sản gắn liền với đất; bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 45 của Luật này; c) Cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; d) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;”

Đồng thời, theo Khoản 3 Điều 35 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế khi chuyển mục đích sử dụng đất sang hình thức thuê đất hằng năm:

“3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật này.”

Và Khoản 4 Điều 35 Luật Đất đai 2024 quy định đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:

“4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau: b) Trường hợp thuộc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật này.”

Phân tích pháp lý chuyên sâu và giải thích chi tiết:

Để đại chúng và doanh nghiệp dễ hiểu, bản chất pháp lý của trường hợp này được bóc tách cụ thể qua các góc độ sau:

Sự tách biệt giữa “Quyền sử dụng đất” và “Tài sản gắn liền với đất”

Pháp luật Đất đai Việt Nam phân định rất rõ ràng hai khái niệm này:

Quyền sử dụng đất (Đất đai): Thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm, Nhà nước chỉ giao cho doanh nghiệp quyền khai thác, sử dụng theo đúng mục đích. Doanh nghiệp không bỏ ra toàn bộ tiền thuê đất cho cả vòng đời dự án, nên không có đầy đủ quyền định đoạt đất đai (không được mang đất đi bán, tặng cho, thế chấp hay cho thuê lại quyền sử dụng đất).

Tài sản gắn liền với đất (Nhà xưởng, văn phòng, hạ tầng): Là tài sản thuộc sở hữu riêng hợp pháp của Công ty A do tự bỏ vốn đầu tư xây dựng. Do đó, doanh nghiệp có đầy đủ quyền sở hữu và định đoạt đối với tài sản của mình, bao gồm cả quyền cho thuê tài sản để thu tiền.

Tại sao Công ty A không được phép “Cho thuê lại quyền sử dụng đất”?

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 34 và được dẫn chiếu tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 35 Luật Đất đai 2024, chỉ các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao mới có quyền “Cho thuê lại quyền sử dụng đất”.

Đối với doanh nghiệp sản xuất thông thường như Công ty A, việc cho thuê lại đất thuê trả tiền hằng năm bị pháp luật nghiêm cấm nhằm ngăn chặn tình trạng lấy đất công của Nhà nước đi kinh doanh bất động sản hưởng tiền chênh lệch, gây thất thoát ngân sách và biến tướng mục đích sử dụng đất.

Tại sao Công ty A được phép “Cho thuê nhà xưởng” và điều kiện là gì?

Dù không có quyền cho thuê lại đất, nhưng căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 (dẫn chiếu theo Điều 35), Công ty A hoàn toàn có quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng, kho bãi) do mình tự đầu tư. Để giao dịch với Công ty D trở nên hợp pháp 100%, Công ty A cần đáp ứng:

Chủ thể tài sản: Nhà xưởng phải được xây dựng hợp pháp theo đúng giấy phép xây dựng và quy hoạch được phê duyệt.

Đăng ký quyền sở hữu: Đã làm thủ tục hoàn công và được cơ quan nhà nước chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).

Hình thức hợp đồng: Hợp đồng ký kết phải xác định rõ đối tượng là “Cho thuê nhà xưởng/công trình xây dựng”, tuyệt đối không ghi là “cho thuê lại quyền sử dụng đất”.

Sai lầm của Công ty A không nằm ở việc họ khai thác 4.000m² nhà xưởng dôi dư, mà nằm ở kỹ thuật lập hợp đồng. Do thiếu hiểu biết pháp lý, Công ty A đã dùng thuật ngữ “Hợp đồng cho thuê lại đất và nhà xưởng”, dẫn đến việc Thanh tra đất đai xác định doanh nghiệp đang tự ý cho thuê lại đất của Nhà nước trái phép.

3 – Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Góc nhìn tâm lý: Áp lực chi phí và sự hoảng loạn trước rủi ro pháp lý

Bên cho thuê (Công ty A): Động cơ xuất phát từ áp lực tài chính và nhu cầu chính đáng về tối ưu hóa mặt bằng hạ tầng nhằm giảm bớt gánh nặng tiền thuê đất hằng năm. Tuy nhiên, vì thiếu hiểu biết pháp luật nên họ chọn cách làm tắt, dẫn đến tâm lý hoang mang, lo sợ bị thu hồi đất khi thanh tra gõ cửa.

Bên thuê (Công ty D): Tâm lý tổn thương và bức xúc vì cảm thấy bị “lừa” thuê một tài sản không đủ pháp lý. Nỗi sợ bị gián đoạn hoạt động kinh doanh, mất chi phí đầu tư trang thiết bị đã đẩy họ vào trạng thái tự vệ gay gắt, đe dọa kiện tụng để đòi lại tiền.

Giáo dục & Quản trị: Lỗ hổng trong quản trị rủi ro hợp đồng và khai thác tài sản

Lỗ hổng quản trị rủi ro pháp lý: Doanh nghiệp thường mắc sai lầm nghiêm trọng khi bê nguyên mẫu hợp đồng thuê đất vào giao dịch cho thuê nhà xưởng. Việc không phân định rõ ràng giữa “Quyền sử dụng đất” (thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện) và “Sở hữu tài sản gắn liền với đất” (sở hữu riêng của doanh nghiệp) là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến vi phạm.

Bài học quy trình phòng ngừa: Doanh nghiệp sản xuất cần xây dựng quy trình khai thác tài sản dư thừa bài bản: Thẩm định pháp lý tài sản -> Đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh cho thuê kho bãi/nhà xưởng -> Bán/Cho thuê tài sản đúng hình thức hợp đồng -> Đăng ký giao dịch tài sản theo đúng quy định.

4 – Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giúp Công ty A tháo gỡ khủng hoảng pháp lý, bảo vệ tài sản và hòa giải êm đẹp với Công ty D, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án xử lý toàn diện theo 3 bước:

Bước 1 – Thương lượng hòa giải nội bộ và tái cấu trúc giao dịch (Ưu tiên thấu tình đạt lý): Tổ chức buổi làm việc trực tiếp giữa Lãnh đạo Công ty A và Công ty D cùng sự hỗ trợ của Chuyên gia pháp lý. Giải pháp ứng xử:

Thừa nhận sai sót về mặt kỹ thuật lập hợp đồng và cam kết bảo đảm quyền lợi hoạt động liên tục cho Công ty D.

Bổ sung Phụ lục hợp đồng hoặc ký lại “Hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất” (chỉ cho thuê diện tích nhà xưởng, hạ tầng kỹ thuật; không cho thuê đất). Điều chỉnh lại giá thuê phản ánh đúng giá trị cho thuê nhà xưởng.

Bước 2 – Hoàn thiện điều kiện pháp lý của tài sản theo Luật Đất đai 2024: Công ty A tiến hành chuẩn hóa hồ sơ pháp lý đối với diện tích 4.000m² nhà xưởng:

Rà soát, làm thủ tục hoàn công và đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà xưởng, công trình xây dựng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024

Cập nhật ngành nghề kinh doanh cho thuê tài sản, kho bãi trên Đăng ký kinh doanh của Công ty.

Bước 3 – Giải trình với Cơ quan Thanh tra và khắc phục vi phạm hành chính: Công ty A gửi văn bản giải trình chi tiết kèm theo bộ hồ sơ đã tái cấu trúc tới Cơ quan Thanh tra:

Giải trình rõ bản chất giao dịch là khai thác tài sản gắn liền với đất do doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư, không phải là chia tách hay đầu cơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước.

Xuất trình Hợp đồng cho thuê tài sản mới đã chỉnh sửa đúng quy định tại Điều 34 và Điều 35 Luật Đất đai 2024.

Tự nguyện chấp hành nộp phạt vi phạm hành chính (nếu có sai phạm về thủ tục hành chính ban đầu) để khép lại hồ sơ thanh tra, bảo toàn quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết được xây dựng dưới sự tham vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Chúng tôi chuyên cung cấp các giải pháp tư vấn quản trị rủi ro hợp đồng thương mại, tối ưu hóa tài sản bất động sản doanh nghiệp, hòa giải tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà xưởng và đại diện làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước. Mọi nhu cầu hỗ trợ xin liên hệ qua website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc hotline: 0898.627.762.

Từ khóa: Luật Đất đai 2024;Tư vấn pháp luật.