THÁO GỠ “ĐIỂM NGHẼN” CHO CÁC DỰ ÁN TỒN ĐỌNG, KÉO DÀI THEO NGHỊ ĐỊNH 147/2026/NĐ-CP: NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP ĐƯỢC HƯỞNG LỢI GÌ?

THÁO GỠ “ĐIỂM NGHẼN” CHO CÁC DỰ ÁN TỒN ĐỌNG, KÉO DÀI THEO NGHỊ ĐỊNH 147/2026/NĐ-CP: NGƯỜI DÂN VÀ DOANH NGHIỆP ĐƯỢC HƯỞNG LỢI GÌ?

Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, hàng loạt dự án đầu tư, đất đai rơi vào tình trạng tồn đọng, kéo dài do vướng mắc về mặt pháp lý, sai phạm trong quá trình cấp giấy chứng nhận, lựa chọn nhà đầu tư hay thu hồi đất. Những dự án “trùm mền” này không chỉ làm lãng phí nguồn lực đất đai, đọng vốn của doanh nghiệp mà còn gây ra những bức xúc, bất an kéo dài trong quần chúng nhân dân.

Ngày 07/05/2026, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/04/2026 của Quốc hội. Nghị định này mở ra bước ngoặt cải cách, “khơi thông” nguồn lực quan trọng, giải quyết triệt để những vướng mắc lịch sử.

Dưới góc nhìn tích hợp Pháp luật – Tâm lý – Quản trị của ThS. Nguyễn Hữu Long, bài viết phổ biến pháp luật này sẽ giải mã những nội dung quan trọng nhất của Nghị định 147/2026/NĐ-CP và mang đến những lời khuyên thiết thực cho cộng đồng.

I. BỐI CẢNH THỰC TẾ – NHỮNG “ĐIỂM NGHẼN” KINH ĐIỂN TRONG CÁC DỰ ÁN TỒN ĐỌNG

Thực tế cho thấy, hàng nghìn gia đình và doanh nghiệp Việt Nam từng rơi vào những hoàn cảnh dở khóc dở cười vì các dự án đầu tư bị “băng hà” pháp lý:

 Câu chuyện của người mua nhà, đầu tư bất động sản: Gia đình anh Hoàng Nam mua một căn hộ thuộc dự án phát triển đô thị. Tuy nhiên, dự án bị treo hàng chục năm do cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định hoặc sai phạm trong quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư từ nhiều năm trước. Người dân mua nhà không thể làm sổ đỏ, không thể giao dịch hay thế chấp, sống trong phập phồng lo sợ.

 Câu chuyện của doanh nghiệp và nhà đầu tư:Doanh nghiệp của ông Minh Đức đã đổ hàng trăm tỷ đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng nhưng dự án bị dừng lại vì vướng thủ tục thu hồi đất không đúng quy định pháp luật thời kỳ trước. Dòng tiền bị tắc nghẽn, chi phí lãi vay đè nặng khiến doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.

Tâm lý chung của người dân và nhà đầu tư khi đối mặt với các dự án tồn đọng kéo dài là bế tắc, hoang mang, mất niềm tin và mệt mỏi trước những vòng xoáy thủ tục xử lý sai phạm kéo dài. Nghị định 147/2026/NĐ-CP ra đời chính là “cứu cánh” tháo gỡ hoàn toàn các điểm nghẽn này.

II. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC” TỪ NGHỊ ĐỊNH 147/2026/NĐ-CP

Nghị định 147/2026/NĐ-CP đặt ra hành lang pháp lý toàn diện nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng. Dưới đây là các điểm cốt lõi người dân và doanh nghiệp cần nắm vững:

1. Cơ chế xử lý dự án đã được cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định (Chương II)

 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc) chủ trì rà soát sự phù hợp quy hoạch; trình UBND cấp tỉnh quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất mà không phải thực hiện điều chỉnh lại quyết định giao đất, cho thuê đất (Khoản 1, 4 Điều 3).

 Nghĩa vụ tài chính: Xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung (\text{TBS} = \text{T1} – \text{T2}) tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận. Nếu số tiền đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch (Điều 5).

 Minh bạch thông tin và bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất: Sở Nông nghiệp và Môi trường ban hành quyết định công bố danh sách giấy chứng nhận điều chỉnh; Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin công khai 03 lần, thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu, thực hiện chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính hoặc cấp mới Giấy chứng nhận (Điều 4).

2. Tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, quản lý sử dụng đất (Chương III)

 Phân loại xử lý theo quy hoạch: Rà soát điều kiện về sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn, quốc phòng, an ninh và năng lực nhà đầu tư. Đối với dự án ven biển hoặc có nguồn gốc đất rừng, áp dụng chính sách theo Điều 4 Nghị quyết 170/2024/QH15; các trường hợp khác áp dụng theo Điều 5 Nghị quyết 170/2024/QH15 (Điều 6).

 Cắt giảm thủ tục lâm nghiệp: Nếu trong diện tích đất đã giao/cho thuê trước ngày 01/05/2026 có diện tích rừng chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng thì không phải ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng khi hoàn thiện hồ sơ, chỉ cần thực hiện nghĩa vụ trồng rừng thay thế (Khoản 3 Điều 6).

 Cơ chế tài chính linh hoạt: Nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất/thuê đất trong thời gian từ ngày bãi bỏ quyết định giao/cho thuê đất đến ngày được ban hành quyết định mới (Khoản 5 Điều 6).

3. Xử lý dự án thu hồi đất không thuộc trường hợp thu hồi theo quy định (Chương IV)

 Điều kiện tiếp tục thực hiện: Dự án được tiếp tục triển khai sau khi được rà soát đáp ứng các điều kiện pháp lý và xác định không có tranh chấp, khiếu kiện hoặc đã giải quyết xong tranh chấp, khiếu kiện theo quy định của Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo và Luật Đất đai (Điều 9).

 Hoàn trả kinh phí nếu không đủ điều kiện:Trường hợp nhà đầu tư không bảo đảm năng lực để tiếp tục thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định hoàn trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng và chi phí xây dựng trên đất cho nhà đầu tư từ nguồn ngân sách địa phương (chi đầu tư phát triển khác) (Khoản 2 Điều 10).

4. Mở rộng áp dụng các cơ chế đặc thù và Kiểm toán nhà nước đồng hành (Chương V)

 Mở rộng việc áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù của Nghị quyết 170/2024/QH15 cho các dự án có tình huống pháp lý tương tự trên phạm vi cả nước (Điều 11).

 UBND cấp tỉnh chủ động mời Kiểm toán nhà nước thực hiện kiểm toán việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đảm bảo tính minh bạch, đúng pháp luật, tránh thất thoát (Khoản 4 Điều 12).

III. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ: “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Dưới góc độ tích hợp của ThS. Nguyễn Hữu Long, Nghị định 147/2026/NĐ-CP không chỉ là một văn bản pháp lý thuần túy mà còn mang hàm lượng tri thức quản trị và tâm lý xã hội sâu sắc:

1. Phân tích góc nhìn Tâm lý xã hội: Giải tỏa “tâm lý bất an” và khôi phục niềm tin

Các dự án treo kéo dài tạo ra trạng thái tâm lý mệt mỏi, hoài nghi và bất an cho cả người dân lẫn nhà đầu tư. Việc đưa ra cơ chế rõ ràng để “hợp pháp hóa” và tháo gỡ các vướng mắc lịch sử giúp giải tỏa triệt để áp lực tâm lý, mang lại sự yên tâm, khôi phục niềm tin của nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp vào sự đồng hành, kiến tạo của Nhà nước.

2. Phân tích góc nhìn Quản trị công & Giáo dục tinh thần tuân thủ

 Về quản trị công: Nghị định 147 thể hiện tư duy quản trị hiện đại, dũng cảm nhìn thẳng vào các vướng mắc lịch sử để xử lý. Việc phân công rõ vai trò chủ trì của từng Sở (Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường), kết hợp mời Kiểm toán nhà nước kiểm tra song song giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, phòng chống tham nhũng, lợi ích nhóm.

 Về giáo dục tính tuân thủ: Nghị định quán triệt nguyên tắc “tháo gỡ khó khăn nhưng không hợp thức hóa các sai phạm mới, không để xảy ra việc trục lợi chính sách” (Điểm c Khoản 2 Điều 12). Điều này giáo dục ý thức tôn trọng pháp luật, nâng cao trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý nhà nước và tính tự giác, minh bạch của nhà đầu tư khi tham gia thị trường.

IV. LỜI KHUYÊN VÀ GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN TỪ CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Để người dân và doanh nghiệp thụ hưởng tối đa lợi ích từ Nghị định 147/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 07/05/2026), ThS. Nguyễn Hữu Long đưa ra 4 lời khuyên vàng hành động:

1. Chủ động rà soát pháp lý dự án: Các nhà đầu tư, doanh nghiệp có dự án tồn đọng cần chủ động phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường tại địa phương để đăng ký rà soát, phân loại dự án theo các tiêu chí quy định tại Nghị định 147/2026/NĐ-CP.

2. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính bổ sung:Khi được cơ quan nhà nước cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc tiếp tục giao/cho thuê đất, chủ đầu tư cần khẩn trương phối hợp xác định giá đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung để sớm được cấp đổi, hoàn thiện giấy tờ pháp lý.

3. Theo dõi thông tin công khai từ cơ quan chức năng: Người dân mua nhà/đất tại các dự án vướng mắc cần chủ động theo dõi các thông báo công khai của Văn phòng Đăng ký đất đai và Sở Nông nghiệp và Môi trường để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, nộp lại Giấy chứng nhận cũ để cấp đổi hoặc xác nhận thay đổi theo quy định.

4. Đảm bảo tính giải quyết dứt điểm các tranh chấp: Đối với các dự án thu hồi đất chưa đúng quy định, các bên liên quan cần ưu tiên hòa giải, giải quyết dứt điểm các khiếu nại, tranh chấp (nếu có) để đáp ứng điều kiện tiếp tục triển khai dự án theo Điều 9 Nghị định 147.

Thông điệp nhân văn:

“Mọi chính sách tháo gỡ khó khăn chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi biến những tài sản ‘đóng đóng’ thành nguồn lực sinh lời cho xã hội. Nghị định 147/2026/NĐ-CP không chỉ giải phóng nguồn lực đất đai bị lãng phí mà còn hàn gắn niềm tin, tạo động lực bứt phá bền vững cho doanh nghiệp và mang lại sự an tâm tuyệt đối cho người dân.”

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Kinh tế, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc pháp lý, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hệ thống:

 Website: tuvanphapluattamlygiaoduc.vn

 Hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.