TD-459

TÌNH HUỐNG: DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÀM DU LỊCH CANH NÔNG, NÔNG DÂN “LẬT KÈO” ĐÒI TRẢ LẠI MẶT BẰNG KHI THẤY CÓ LÃI CAO THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO?

Mô hình du lịch canh nông trải nghiệm đang là hướng đi phát triển kinh tế bứt phá tại nhiều vùng nông thôn. Tuy nhiên, sự hợp tác giữa doanh nghiệp và bà con nông dân thường gặp phải thách thức lớn khi dự án đi vào hoạt động ổn định và mang lại lợi nhuận. Khi thấy doanh nghiệp kinh doanh phát đạt, không ít hộ dân nổi lòng tham, tự ý phá vỡ hợp đồng liên kết, cản trở hoạt động kinh doanh để đòi lại đất hoặc ép nâng giá thuê.

Cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống điển hình dưới đây để tìm ra giải pháp toàn diện, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và giữ gìn trật tự tại địa phương.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 2021, Công ty TNHH Agritour X ký kết Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp và Hợp đồng hợp tác liên kết sản xuất – dịch vụ với hộ ông Nguyễn Văn A cùng một số hộ dân tại xã B, tỉnh C. Thời hạn thuê đất là 10 năm để thực hiện dự án “Khu du lịch canh nông trải nghiệm”. Công ty X đã đầu tư hàng tỷ đồng cải tạo mặt bằng, làm hạ tầng giao thông nội bộ, hệ thống thoát nước, trồng hoa, cây cảnh và xây dựng các khu trải nghiệm nông nghiệp sinh thái.

Đến năm 2026, dự án kinh doanh rất thành công, thu hút đông đảo du khách, mang lại doanh thu cao. Thấy Công ty X thu lợi nhuận lớn, ông A nảy sinh tâm lý so tị. Dù hợp đồng vẫn còn hiệu lực 5 năm, ông A đã tự ý đơn phương tuyên bố hủy hợp đồng, mang rào chắn ra phong tỏa lối đi vào khu vực đất của gia đình mình (đang nằm trong lõi hạ tầng dự án), đòi Công ty X phải trả lại đất ngay lập tức hoặc phải tăng giá thuê gấp 5 lần.

Chưa dừng lại ở đó, gia đình ông A còn lấn chiếm một phần lòng đường giao thông nông thôn chung của xã để chất vật liệu, dựng lán tạm làm nơi bãi đỗ xe tự phát thu tiền du khách, gây cản trở giao thông và xả rác làm mất mỹ quan cảnh quan nông thôn xanh – sạch – đẹp của khu du lịch.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Việc ông A tự ý chấm dứt hợp đồng, cản trở hoạt động kinh doanh và chiếm dụng hạ tầng chung là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty X được bảo vệ dựa trên các căn cứ pháp lý sau:

2.1. Quyền hiệu lực của Hợp đồng thuê tài sản và trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005, hợp đồng thuê đất và hợp tác liên kết đã được ký kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên.

Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.”

Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”

Điều 301 Luật Thương mại năm 2005 quy định về Phạt vi phạm:

“Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.”

Áp dụng vào tình huống: Việc ông A tự ý chấm dứt hợp đồng khi chưa hết thời hạn là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật. Công ty X có quyền yêu cầu ông A tiếp tục thực hiện hợp đồng, bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh (chi phí gián đoạn kinh doanh, hư hỏng hạ tầng) và chịu phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2.2. Quy định về sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích

Căn cứ quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp của người dân để làm du lịch canh nông là hoàn toàn đúng định hướng pháp luật.

Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Sử dụng đất kết hợp đa mục đích:

“1. Các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:

a) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…”

Công ty X đã sử dụng đất đúng mục đích kết hợp thương mại dịch vụ canh nông theo quy định. Hành vi đòi lại đất vô căn cứ của ông A không được pháp luật công nhận.

2.3. Chế tài xử phạt đối với hành vi chiếm dụng hạ tầng giao thông công cộng và phá hoại cảnh quan

Hành vi tự ý rào đường, lấn chiếm lòng đường nông thôn để kinh doanh bãi xe tự phát của ông A vi phạm nghiêm trọng trật tự an toàn giao thông và vệ sinh môi trường.

Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 100/2019/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 123/2021/NĐ-CP) quy định xử phạt vi phạm quy định về sử dụng khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ:

“Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với cá nhân thực hiện hành vi dựng rạp, lều quán, cổng chào, các công trình khác trái phép trong phạm vi đất dành cho đường bộ… Phạt tiền từ 6.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với cá nhân chiếm dụng lòng đường đô thị hoặc hè phố làm nơi trông giữ xe trái phép.”

Thanh tra giao thông và chính quyền địa phương hoàn toàn có thẩm quyền lập biên bản, xử phạt hành chính và buộc ông A phải tháo dỡ công trình vi phạm, khôi phục lại tình trạng ban đầu của hạ tầng giao thông chung.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

3.1. Về khía cạnh Tâm lý & Giáo dục (Lòng tham và tư lợi hạ tầng)

 Gốc rễ lòng tham vật chất: Hiện tượng nông dân “lật kèo” khi thấy doanh nghiệp kinh doanh có lãi bắt nguồn từ tâm lý so sút (so sánh lợi ích). Họ chỉ nhìn thấy doanh thu bề nổi của doanh nghiệp mà quên mất chi phí đầu tư hạ tầng, rủi ro vận hành và công sức quảng bá mà doanh nghiệp đã bỏ ra.

 Thói quen tư lợi chiếm dụng hạ tầng chung: Việc ông A tự ý rào đường, biến đường chung thành sân riêng thể hiện ý thức chấp hành pháp luật kém và thói quen tư lợi cố hữu. Cần giáo dục ý thức cộng đồng về việc bảo vệ cảnh quan nông thôn xanh – sạch – đẹp, bởi cảnh quan chung chính là “tài sản thương hiệu” thu hút du khách, mang lại lợi ích lâu dài cho toàn thể dân làng chứ không riêng gì một cá nhân.

3.2. Về khía cạnh Quản trị rủi ro doanh nghiệp

 Thiếu cơ chế chia sẻ lợi ích sinh kế: Doanh nghiệp khi đầu tư vào nông thôn nếu chỉ áp dụng hợp đồng thuê đất cố định đơn thuần sẽ dễ tạo ra khoảng cách lợi ích quá lớn. Khi doanh nghiệp lãi lớn còn dân chỉ nhận tiền thuê cố định nhỏ giọt, mâu thuẫn là khó tránh khỏi.

 Quản trị rủi ro tài sản và hạ tầng: Doanh nghiệp chưa lường trước rủi ro bị “đứt gãy lõi hạ tầng” khi thuê đất của nhiều hộ dân đan xen. Việc không thành lập được quy chế quản trị vùng liên kết và thiếu sự đồng hành của chính quyền ngay từ đầu là sơ hở trong quản trị.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để tranh chấp, bảo vệ dự án nhưng vẫn giữ được hòa khí xóm giềng và tính bền vững cho mô hình du lịch canh nông, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất quy trình giải pháp 4 bước:

Bước 1: Kích hoạt chế tài hành chính, giải phóng hạ tầng giao thông chung

Công ty X làm đơn phản ánh khẩn cấp gửi Thanh tra Giao thông tỉnh/huyện và UBND xã B về hành vi lấn chiếm lòng đường, dựng rào chắn trái phép của ông A. Chính quyền địa phương cần lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 100/2019/NĐ-CP, cưỡng chế tháo dỡ rào chắn, đảm bảo lưu thông thông suốt cho khu du lịch. Đây là bước quan trọng để xác lập kỷ cương pháp luật.

Bước 2: Hòa giải nhân văn – Tái cấu trúc mô hình lợi ích

Doanh nghiệp cùng đại diện chính quyền xã và các đoàn thể (Hội Nông dân, Mặt trận Tổ quốc) tổ chức buổi làm việc trực tiếp với ông A.

 Giải thích pháp lý: Chỉ rõ cho ông A thấy nếu kiên quyết phá hợp đồng, ông sẽ phải đền bù toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng và thiệt hại kinh doanh (số tiền có thể lên tới hàng tỷ đồng).

 Đóng góp lợi ích: Chuyển đổi mô hình từ “cho thuê đất thuần túy” sang “hợp tác sinh kế”. Đề xuất tuyển dụng người nhà ông A vào làm nhân viên dịch vụ, hoặc tạo gian hàng cho gia đình ông A bán nông sản địa phương trực tiếp cho du khách. Điều này giúp gia đình ông A cùng được hưởng “trái ngọt” từ sự thành công của dự án.

Bước 3: Giáo dục ý thức cộng đồng bảo vệ cảnh quan nông thôn

Doanh nghiệp phối hợp với chính quyền xã xây dựng Bộ quy tắc ứng ứng xử du lịch canh nông bền vững. Tuyên truyền cho bà con hiểu rằng: Cảnh quan làng quê xanh – sạch – đẹp, giao thông thông thoáng là yếu tố cốt lõi giữ chân du khách. Việc tự ý thu tiền gửi xe chặt chém hay xả rác sẽ “đốt cháy” sinh kế chung của cả cộng đồng.

Bước 4: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân (Giải pháp pháp lý cuối cùng)

Nếu ông A vẫn cố tình vi phạm, dùng vũ lực hoặc hành vi bất hợp pháp cản trở doanh nghiệp, Công ty X nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất:

 Yêu cầu Tòa án buộc ông A tiếp tục thực hiện Hợp đồng thuê đất theo đúng thời hạn.

 Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế do gián đoạn kinh doanh và chịu phạt vi phạm hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Thương mại 2005.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.