LUẬT SỐ 144/2025/QH15 VỀ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ NÔNG THÔN: NHỮNG ĐIỂM MỚI NGƯỜI DÂN, DOANH NGHIỆP VÀ CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG CẦN BIẾT
I. BỐI CẢNH THỰC TIỄN
Quy hoạch đô thị và nông thôn là nền tảng quan trọng định hướng phát triển kinh tế – xã hội, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, quá trình thực hiện pháp luật thời gian qua còn bộc lộ nhiều hạn chế như chồng chéo giữa các loại quy hoạch, thủ tục kéo dài, phân cấp chưa rõ ràng và khó khăn trong quá trình sắp xếp đơn vị hành chính.
Trước yêu cầu đổi mới mô hình quản lý và phát triển đô thị theo hướng hiện đại, Quốc hội đã ban hành Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 , có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Luật 144/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 hướng đến hoàn thiện thể chế, tăng cường phân cấp, phân quyền, đơn giản hóa thủ tục và thúc đẩy phát triển đô thị xanh, thông minh, bền vững.
Đây không chỉ là sự sửa đổi về kỹ thuật lập pháp mà còn là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản trị, góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch, bảo đảm quyền lợi của người dân và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về quy hoạch.
II. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – NHỮNG ĐIỂM MỚI NỔI BẬT CỦA LUẬT SỐ 144/2025/QH15
1. Hoàn thiện khái niệm về đô thị, đô thị mới và quy hoạch đô thị, nông thôn
Một trong những sửa đổi quan trọng của Luật số 144/2025/QH15 là hoàn thiện hệ thống khái niệm cơ bản về quy hoạch. Cụ thể, khoản 1 Điều 1 của Luật số 144/2025/QH15 đã sửa đổi khoản 1, khoản 2, khoản 5, khoản 6, khoản 11 và khoản 15 Điều 2 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, trong đó:
- Khoản 1 Điều 2 quy định lại khái niệm “đô thị”, nhấn mạnh các tiêu chí về mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại và vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.
- Khoản 2 Điều 2 bổ sung khái niệm “đô thị mới”, xác định đây là đô thị được hình thành theo định hướng của quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị và nông thôn, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố.
- Khoản 5 và khoản 6 Điều 2 mở rộng khái niệm khu chức năng và quy hoạch đô thị, nông thôn, bổ sung nhiều loại hình khu chức năng mới như khu công nghệ số tập trung, khu lâm nghiệp ứng dụng công nghệ cao, khu phức hợp y tế…
- Khoản 11 Điều 2 sửa đổi khái niệm quy hoạch chung, còn khoản 15 Điều 2 quy định rõ hơn về hạ tầng kỹ thuật khung.
Việc sửa đổi các khái niệm nền tảng giúp thống nhất cách hiểu và cách áp dụng pháp luật trên phạm vi cả nước, đồng thời phản ánh xu hướng phát triển đô thị hiện đại, đa chức năng và lấy chất lượng sống của người dân làm trung tâm.
2. Hoàn thiện hệ thống các loại quy hoạch
Theo khoản 2 Điều 1 của Luật số 144/2025/QH15, sửa đổi khoản 2 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn hiện bao gồm:
- Quy hoạch đô thị;
- Quy hoạch nông thôn;
- Quy hoạch khu chức năng;
- Quy hoạch không gian ngầm đối với thành phố;
- Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật đối với thành phố.
Đồng thời, Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi khoản 4, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, quy định cụ thể hơn về phạm vi lập quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đối với từng loại hình đô thị, xã và đặc khu.
Đây là điểm mới rất đáng chú ý bởi lần đầu tiên quy hoạch không gian ngầm được xác định là một loại quy hoạch độc lập trong hệ thống pháp luật. Điều này tạo cơ sở pháp lý để phát triển hệ thống metro, bãi đỗ xe ngầm, đường hầm kỹ thuật và các công trình hạ tầng hiện đại tại các đô thị lớn.
3. Phát triển đô thị xanh, thông minh và thích ứng với biến đổi khí hậu
Khoản 3 Điều 1 của Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi toàn bộ Điều 4 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 về phân loại đô thị. Đáng chú ý, điểm c khoản 1 Điều 4 quy định việc phân loại đô thị phải bảo đảm các xu hướng phát triển: Thích ứng với biến đổi khí hậu; đô thị xanh; đô thị thông minh; hiện đại; phát triển bền vững.
Bên cạnh đó, khoản 34 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15 bổ sung khoản 1a Điều 53 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, yêu cầu việc quản lý và đầu tư phát triển theo quy hoạch phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ công cộng, đáp ứng mục tiêu tăng trưởng xanh và phát triển bền vững.
Đây không còn là định hướng mang tính khuyến khích mà đã trở thành yêu cầu pháp lý bắt buộc khi lập và quản lý quy hoạch. Các địa phương sẽ phải tính đến yếu tố môi trường, phát thải, khả năng chống chịu thiên tai và chuyển đổi số ngay từ giai đoạn lập quy hoạch.
4. Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong công tác quy hoạch
Một trong những nội dung cải cách lớn nhất của Luật số 144/2025/QH15 là sửa đổi Điều 17 và Điều 41 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 về thẩm quyền tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch.
Theo khoản 9 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15, sửa đổi Điều 17 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, quy định rõ trách nhiệm giữa: Chính phủ và cơ quan quản lý khu chức năng; UBND cấp tỉnh; UBND cấp xã.
Đặc biệt, khoản 5 Điều 17 quy định UBND cấp xã được tổ chức lập quy hoạch chung xã, quy hoạch chung đặc khu, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết trong phạm vi địa giới hành chính thuộc thẩm quyền quản lý.
Tiếp đó, khoản 29 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15, sửa đổi Điều 41 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, quy định UBND cấp tỉnh có thể phân cấp hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã phê duyệt quy hoạch chung xã khi đáp ứng đủ điều kiện về tổ chức bộ máy, nhân lực và năng lực chuyên môn.
Việc phân cấp mạnh cho cấp xã phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục. Tuy nhiên, đi kèm với đó là yêu cầu rất cao về năng lực cán bộ, trách nhiệm giải trình và kiểm soát quyền lực nhằm bảo đảm chất lượng quy hoạch.
5. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục lập quy hoạch
Luật số 144/2025/QH15 tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch. Cụ thể như sau:
- Khoản 5 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 7 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, cho phép nhiều quy hoạch chung được lập đồng thời và quy hoạch nào hoàn thành trước thì được phê duyệt trước.
- Khoản 8 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi khoản 2 Điều 16 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, quy định nhiều trường hợp lập quy hoạch chi tiết không phải thực hiện thủ tục lập nhiệm vụ quy hoạch nếu khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt.
Những sửa đổi này giúp giảm đáng kể thời gian và chi phí chuẩn bị đầu tư, hạn chế tình trạng chồng chéo thủ tục, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch.
6. Quy định chuyển tiếp bảo đảm tính liên tục của hoạt động quy hoạch
Nhằm tránh khoảng trống pháp lý, Điều 4 của Luật số 144/2025/QH15 quy định khá chi tiết các nội dung chuyển tiếp. Theo đó:
- Các quy hoạch đã được phê duyệt trước ngày Luật số 144/2025/QH15 có hiệu lực vẫn tiếp tục được thực hiện đến hết thời hạn quy hoạch.
- Những quy hoạch đang lập hoặc đang thẩm định được tiếp tục thực hiện theo quy định mới của Luật số 144/2025/QH15.
- Một số loại quy hoạch không còn phù hợp sẽ dừng thực hiện và chuyển đổi theo quy định của Luật số 144/2025/QH15.
Quy định chuyển tiếp là “cầu nối pháp lý” giữa Luật cũ và Luật mới, bảo đảm sự ổn định của các dự án đang triển khai, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
III. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ: XÂY DỰNG VĂN HÓA QUY HOẠCH VÌ SỰ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
Dưới góc nhìn tích hợp của ThS Nguyễn Hữu Long, Luật số 144/2025/QH15 không chỉ là một văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch đô thị và nông thôn mà còn là công cụ định hướng hành vi, nâng cao nhận thức pháp luật và xây dựng văn hóa phát triển bền vững trong toàn xã hội. Mỗi quy định của Luật đều hướng đến mục tiêu cuối cùng là tạo lập môi trường sống an toàn, văn minh và hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
1. Góc nhìn tâm lý xã hội: Xây dựng niềm tin của người dân vào công tác quy hoạch
Trong thực tiễn, nhiều người dân vẫn còn tâm lý e ngại khi nhắc đến quy hoạch bởi lo sợ đất đai bị thu hồi, quyền lợi bị ảnh hưởng hoặc thiếu thông tin chính thức về các dự án phát triển. Một số trường hợp còn xuất hiện tâm lý đầu cơ, chạy theo tin đồn quy hoạch, dẫn đến những quyết định giao dịch thiếu thận trọng, gây thiệt hại về kinh tế và phát sinh tranh chấp.
Việc Luật số 144/2025/QH15 hoàn thiện các quy định về lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý và công khai quy hoạch; đồng thời quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin quy hoạch cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu đã góp phần tăng cường tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin của người dân. Đặc biệt, khoản 35 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi Điều 55 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc UBND cấp tỉnh, cấp xã và cơ quan quản lý khu chức năng có trách nhiệm cung cấp thông tin quy hoạch đã được phê duyệt và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin cung cấp.
Khi thông tin quy hoạch được công khai, minh bạch và dễ tiếp cận, người dân sẽ giảm bớt tâm lý hoài nghi, hạn chế bị tác động bởi các tin đồn thất thiệt, từ đó củng cố niềm tin vào cơ quan quản lý nhà nước. Niềm tin xã hội chính là nền tảng quan trọng để pháp luật đi vào cuộc sống.
2. Góc nhìn giáo dục pháp luật: Hình thành ý thức tuân thủ quy hoạch trong cộng đồng
Một bản quy hoạch chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được cộng đồng tôn trọng và thực hiện nghiêm túc. Bên cạnh trách nhiệm của cơ quan quản lý, mỗi cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm hiểu quy hoạch trước khi đầu tư, xây dựng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Luật số 144/2025/QH15 đã bổ sung nhiều quy định nhằm bảo đảm việc quản lý, đầu tư phát triển theo quy hoạch phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian kiến trúc cảnh quan và dịch vụ công cộng, hướng tới mục tiêu tăng trưởng xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững theo khoản 1a Điều 53 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 được bổ sung tại khoản 34 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15 của Luật.
Giáo dục pháp luật về quy hoạch không chỉ giúp người dân “biết luật” mà còn góp phần hình thành văn hóa tuân thủ pháp luật. Mỗi công trình được xây dựng đúng quy hoạch, mỗi giao dịch đất đai được thực hiện trên cơ sở thông tin chính xác sẽ góp phần tạo nên một môi trường phát triển ổn định, hạn chế tranh chấp và giảm gánh nặng cho cơ quan quản lý nhà nước.
3. Góc nhìn quản trị công: Phân quyền phải đi đôi với trách nhiệm giải trình
Một trong những tinh thần xuyên suốt của Luật số 144/2025/QH15 là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch. Theo quy định tại Điều 17 và Điều 41 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 đã được sửa đổi bởi Luật số 144/2025/QH15 , nhiều thẩm quyền về lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đã được giao cho UBND cấp xã hoặc phân cấp từ UBND cấp tỉnh khi đáp ứng đủ điều kiện về tổ chức bộ máy và năng lực chuyên môn.
Đây là bước cải cách phù hợp với chủ trương xây dựng chính quyền địa phương hai cấp, giúp rút ngắn quy trình giải quyết thủ tục hành chính và tăng tính chủ động của địa phương.
Phân quyền không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý. Khi quyền hạn được mở rộng thì trách nhiệm giải trình, năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ của đội ngũ cán bộ cũng phải được nâng cao tương xứng. Chỉ khi quyền lực được kiểm soát bằng pháp luật và được thực thi trên nền tảng minh bạch, khách quan thì việc phân cấp mới thực sự phát huy hiệu quả.
4. Góc nhìn phát triển bền vững: Quy hoạch phải lấy con người làm trung tâm
Điểm nổi bật của Luật số 144/2025/QH15 là định hướng phát triển hệ thống đô thị theo mô hình xanh, thông minh, hiện đại và thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều này được thể hiện ngay trong quy định về phân loại đô thị tại Điều 4 và yêu cầu quản lý, đầu tư phát triển theo quy hoạch tại Điều 53 của Luật số 144/2025/QH15 .
Mục tiêu cuối cùng của quy hoạch không phải là xây dựng thêm nhiều công trình hay mở rộng không gian đô thị bằng mọi giá, mà là tạo dựng môi trường sống an toàn, thuận tiện, thân thiện với môi trường và đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài của cộng đồng. Một đô thị phát triển bền vững là đô thị biết cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên, giữ gìn bản sắc văn hóa và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
IV. LỜI KHUYÊN VÀ GIẢI PHÁP THIẾT THỰC TỪ CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG
Luật số 144/2025/QH15 đã tạo lập khuôn khổ pháp lý mới cho công tác quy hoạch đô thị và nông thôn theo hướng minh bạch, hiện đại và phân cấp mạnh mẽ. Tuy nhiên, để các quy định của Luật thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự chung tay của cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và mỗi người dân. Dưới góc nhìn của ThS. Nguyễn Hữu Long, dưới đây là một số khuyến nghị thiết thực:
1. Chủ động tra cứu thông tin quy hoạch trước khi đầu tư hoặc thực hiện các giao dịch về đất đai
Người dân và doanh nghiệp cần hình thành thói quen kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đầu tư xây dựng công trình. Việc tra cứu thông tin quy hoạch sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý, tránh các trường hợp đất thuộc diện quy hoạch nhưng không được chuyển mục đích sử dụng hoặc bị hạn chế quyền khai thác.
Theo Điều 55 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (được sửa đổi tại khoản 35 Điều 1 Luật số 144/2025/QH15), cơ quan chuyên môn về quy hoạch có trách nhiệm cung cấp thông tin quy hoạch và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin đã cung cấp. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để người dân yêu cầu cung cấp thông tin chính thức thay vì chỉ dựa vào tin đồn hoặc các nguồn thông tin không được kiểm chứng.
2. Doanh nghiệp cần coi quy hoạch là “kim chỉ nam” trong chiến lược đầu tư
Đối với doanh nghiệp, việc nghiên cứu quy hoạch không nên chỉ thực hiện khi chuẩn bị triển khai dự án mà cần được xem là bước đầu tiên trong quá trình xây dựng chiến lược đầu tư. Quy hoạch là căn cứ để đánh giá khả năng phát triển của khu vực, định hướng ngành nghề, khả năng kết nối hạ tầng và tiềm năng khai thác lâu dài.
Những quy định mới về đơn giản hóa trình tự lập quy hoạch, cho phép một số trường hợp được rút gọn thủ tục và đẩy mạnh phân cấp cho địa phương sẽ góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần thường xuyên cập nhật các điều chỉnh quy hoạch để chủ động quản trị rủi ro pháp lý và bảo đảm dự án phù hợp với định hướng phát triển của địa phương.
3. Chính quyền địa phương cần nâng cao năng lực thực thi đi đôi với phân cấp, phân quyền
Luật số 144/2025/QH15 đã trao nhiều thẩm quyền hơn cho chính quyền địa phương trong công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch. Đây vừa là cơ hội để nâng cao tính chủ động, vừa là trách nhiệm lớn đối với đội ngũ cán bộ, công chức.
Để thực hiện hiệu quả các quy định mới, các địa phương cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cho đội ngũ làm công tác quy hoạch; ứng dụng công nghệ số trong quản lý dữ liệu quy hoạch; đồng thời thực hiện nghiêm trách nhiệm công khai, minh bạch và giải trình trước người dân. Chỉ khi năng lực quản trị được nâng cao thì việc phân cấp mới thực sự mang lại hiệu quả như mục tiêu của Luật.
4. Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về quy hoạch trong cộng đồng
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, xây dựng sai phép hoặc vi phạm quy hoạch là do nhiều người dân chưa được tiếp cận đầy đủ thông tin pháp luật. Vì vậy, các cơ quan quản lý cần đẩy mạnh tuyên truyền thông qua nhiều hình thức như hội nghị phổ biến pháp luật, cổng thông tin điện tử, mạng xã hội, tài liệu hướng dẫn hoặc tư vấn pháp luật miễn phí.
Đối với người dân, việc chủ động tìm hiểu các quy định của Luật số 144/2025/QH15 cũng như Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 sẽ giúp nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời góp phần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch và ổn định.
5. Hướng đến mô hình quy hoạch xanh, thông minh và phát triển bền vững
Trong bối cảnh biến đổi khí hậu, đô thị hóa nhanh và chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, việc lập và quản lý quy hoạch cần đặt con người và chất lượng cuộc sống làm trung tâm. Các địa phương cần ưu tiên phát triển không gian xanh, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, giao thông công cộng, hạ tầng số và các công trình thích ứng với biến đổi khí hậu theo định hướng của Luật.
Theo quy định sửa đổi Điều 4 và bổ sung khoản 1a Điều 53 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 bởi Luật số 144/2025/QH15, việc quản lý và đầu tư phát triển theo quy hoạch phải hướng tới đô thị xanh, đô thị thông minh, hiện đại và phát triển bền vững. Đây không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là xu hướng tất yếu trong quá trình hội nhập và phát triển của Việt Nam.
Thông điệp nhân văn: “Một bản quy hoạch tốt không chỉ tạo nên những tuyến đường rộng hơn hay những khu đô thị hiện đại hơn, mà còn kiến tạo niềm tin của người dân vào sự phát triển của đất nước. Pháp luật về quy hoạch chỉ thực sự phát huy giá trị khi được thực hiện bằng tinh thần thượng tôn pháp luật, sự minh bạch trong quản lý và trách nhiệm của mỗi cá nhân, tổ chức. Luật số 144/2025/QH15 chính là nền tảng để xây dựng những đô thị đáng sống, những vùng nông thôn phát triển bền vững và một môi trường đầu tư ổn định, minh bạch cho Việt Nam trong giai đoạn mới.”
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, kinh tế, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.
Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc pháp lý, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

