TÌNH HUỐNG SỐ 436: DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM LOGISTICS ĐÃ ĐƯỢC PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500, NHƯNG VƯỚNG ĐẤT CỦA DỰ ÁN GIAO THÔNG CÔNG CỘNG KHÁC LÀM CHỒNG LẤN RANH GIỚI 2HA: THẨM QUYỀN ĐIỀU CHỈNH RANH GIỚI?

TÌNH HUỐNG SỐ 436: DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRUNG TÂM LOGISTICS ĐÃ ĐƯỢC PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500, NHƯNG VƯỚNG ĐẤT CỦA DỰ ÁN GIAO THÔNG CÔNG CỘNG KHÁC LÀM CHỒNG LẤN RANH GIỚI 2HA: THẨM QUYỀN ĐIỀU CHỈNH RANH GIỚI?

Chồng lấn ranh giới quy hoạch chi tiết giữa hai dự án là một dạng rủi ro pháp lý ngày càng phổ biến trong bối cảnh mạng lưới hạ tầng giao thông được quy hoạch dày đặc, đan xen với các dự án đầu tư sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Khi phát sinh chồng lấn, câu hỏi đầu tiên khiến nhà đầu tư lúng túng luôn là: cơ quan nào có thẩm quyền điều chỉnh ranh giới, và điều chỉnh theo trình tự nào để không làm gián đoạn tiến độ dự án?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty X

Công ty X là chủ đầu tư Dự án Trung tâm Logistics tại xã M, tỉnh N, với quy mô khoảng 12ha. Năm 2024, dự án đã được UBND tỉnh N phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, làm cơ sở để Công ty X triển khai các bước tiếp theo như xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin cấp giấy phép xây dựng và huy động vốn vay ngân hàng phục vụ thi công.

Đầu năm 2026, khi đơn vị tư vấn tiến hành cắm mốc giới ngoài thực địa để hoàn thiện hồ sơ, phát hiện khoảng 2ha đất tại góc phía Đông Bắc của dự án bị chồng lấn với ranh giới quy hoạch của Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường giao thông công cộng do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông tỉnh N làm chủ đầu tư (sau đây gọi là Dự án Y). Đồ án quy hoạch chi tiết của Dự án Y cũng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong cùng giai đoạn, nhưng do việc cập nhật dữ liệu bản đồ nền giữa các đơn vị tư vấn chưa đồng bộ nên phần chồng lấn không được phát hiện ngay từ khâu thẩm định.

Công ty X gửi văn bản hỏi Sở Xây dựng tỉnh N nhưng chưa nhận được hướng dẫn cụ thể về cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh ranh giới, khiến dự án bị đình trệ hơn 6 tháng, phát sinh chi phí lãi vay và nguy cơ chậm tiến độ cam kết với đối tác thuê kho bãi.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

1. a) Bản chất pháp lý của việc chồng lấn ranh giới quy hoạch chi tiết

Kể từ ngày 01/7/2025, việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn (bao gồm quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) được thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 và Nghị định số 145/2025/NĐ-CP, thay thế Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. Về nguyên tắc, một khu đất không thể đồng thời nằm trong phạm vi ranh giới được xác lập của hai đồ án quy hoạch chi tiết khác nhau; khi phát hiện chồng lấn, đây được xác định là sai sót trong quá trình lập, thẩm định quy hoạch chứ không phải là tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức.

1. b) Việc điều chỉnh ranh giới là điều chỉnh tổng thể, không phải điều chỉnh cục bộ

Quy hoạch chi tiết 1/500 có thể được điều chỉnh theo hai hình thức: điều chỉnh tổng thể (khi có thay đổi lớn, trong đó có thay đổi ranh giới) và điều chỉnh cục bộ (chỉ thay đổi nội dung nhỏ, không làm thay đổi ranh giới, tính chất khu vực). Do phần diện tích 2ha chồng lấn làm thay đổi trực tiếp ranh giới của đồ án, tình huống này thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết, không thể xử lý bằng hình thức điều chỉnh cục bộ đơn giản.

1. c) Thẩm quyền điều chỉnh: xác định theo nguyên tắc “cấp nào phê duyệt, cấp đó điều chỉnh”

Theo Điều 41 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 và Điều 6 Nghị định số 145/2025/NĐ-CP, thẩm quyền phê duyệt (và do đó là thẩm quyền điều chỉnh) quy hoạch chi tiết được phân theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp (cấp tỉnh và cấp xã):

“UBND cấp xã chỉ được thực hiện thẩm quyền phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 khi đáp ứng đồng thời các điều kiện về tổ chức bộ máy, nhân sự chuyên môn và năng lực thẩm định theo quy định; các trường hợp còn lại thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Đối với đồ án thuộc dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.”

Áp dụng vào tình huống: cả Dự án Trung tâm Logistics của Công ty X và Dự án Y (giao thông công cộng) đều do UBND tỉnh N phê duyệt quy hoạch chi tiết ban đầu, và tại thời điểm hiện tại xã M chưa được xác nhận đủ 4 điều kiện để được phân cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết. Do đó, UBND tỉnh N (trên cơ sở tham mưu thẩm định của Sở Xây dựng) là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh ranh giới của cả hai đồ án để loại trừ phần diện tích chồng lấn.

1. d) Nguyên tắc ưu tiên đất phục vụ công trình hạ tầng giao thông công cộng

Theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15, việc xác định ranh giới thửa đất, khu đất phải bảo đảm không chồng lấn với đất đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt cho mục đích công cộng (Điều 60), và cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm đối chiếu hồ sơ địa chính với quy hoạch đã phê duyệt khi xử lý biến động, chồng lấn (Điều 95). Đất giao thông công cộng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp phục vụ lợi ích công cộng; trên thực tiễn xử lý chồng lấn, phần diện tích phục vụ công trình hạ tầng giao thông công cộng thường được ưu tiên giữ nguyên theo quy hoạch ngành giao thông đã được phê duyệt, còn ranh giới của dự án đầu tư sản xuất – kinh doanh sẽ là phần được điều chỉnh thu hẹp lại tương ứng với diện tích chồng lấn, trừ trường hợp có căn cứ cho thấy quy hoạch giao thông mới là phần lập sau và chưa phù hợp.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Sự chậm trễ do vướng thủ tục hành chính dễ khiến nhà đầu tư rơi vào tâm lý hoang mang, mất phương hướng, thậm chí nghi ngờ thiện chí của cơ quan quản lý nhà nước. Cần phân biệt rõ: đây là sai sót kỹ thuật trong khâu lập, cập nhật dữ liệu quy hoạch giữa các đơn vị tư vấn, không phải là hành vi cố ý gây khó khăn cho doanh nghiệp. Giữ tâm thế bình tĩnh, chủ động phối hợp thay vì khiếu kiện ngay từ đầu sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý.

Về khía cạnh quản trị rủi ro dự án đầu tư

Bài học quản trị đắt giá ở đây là việc thẩm định pháp lý đất đai trước khi lập dự án chưa được thực hiện triệt để: Công ty X đã không đối chiếu bản đồ quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành giao thông của địa phương với ranh giới dự án ngay từ giai đoạn lập chủ trương đầu tư. Đối với các dự án có quy mô sử dụng đất lớn, nhà đầu tư cần chủ động: (i) yêu cầu Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm khảo sát; (ii) thuê đơn vị đo đạc độc lập đối chiếu bản đồ địa chính với các quy hoạch ngành đã công bố; (iii) thiết lập kênh trao đổi thường xuyên với cơ quan quản lý quy hoạch địa phương trong suốt vòng đời dự án để phát hiện sớm các xung đột tiềm ẩn, thay vì chỉ phát hiện khi đã triển khai cắm mốc thực địa.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để xử lý dứt điểm vướng mắc, rút ngắn thời gian đình trệ dự án, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 4 bước như sau:

Bước 1 – Văn bản kiến nghị chính thức: Công ty X cần có văn bản báo cáo, kiến nghị gửi đồng thời UBND tỉnh N và Sở Xây dựng, nêu rõ căn cứ pháp lý tại Điều 41 Luật số 47/2024/QH15, đề nghị xác nhận thẩm quyền và chủ trì xử lý việc chồng lấn ranh giới, kèm theo bản vẽ hiện trạng do đơn vị tư vấn đo đạc lập.

Bước 2 – Rà soát, đối chiếu liên ngành: Đề nghị Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông tỉnh N, đơn vị tư vấn của cả hai dự án để đối chiếu bản đồ quy hoạch, xác định chính xác phạm vi, ranh giới phần diện tích 2ha chồng lấn và nguyên nhân phát sinh.

Bước 3 – Trình phê duyệt điều chỉnh tổng thể: Trên cơ sở kết quả rà soát, Sở Xây dựng trình UBND tỉnh N phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của Dự án Trung tâm Logistics (điều chỉnh giảm phần diện tích chồng lấn) đồng thời rà soát, chuẩn xác lại ranh giới Dự án Y, bảo đảm hai đồ án không còn chồng lấn và phù hợp với quy hoạch phân khu cấp trên.

Bước 4 – Phương án dự phòng: Trường hợp việc điều chỉnh làm giảm diện tích, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của Công ty X, doanh nghiệp có quyền đề nghị UBND tỉnh N xem xét bố trí quỹ đất thay thế tương ứng hoặc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch tại phần diện tích còn lại để bảo đảm tính khả thi của dự án; nếu phát sinh bất đồng kéo dài, các bên có thể kiến nghị Bộ Xây dựng cho ý kiến hướng dẫn nghiệp vụ trước khi tính đến phương án khởi kiện vụ án hành chính.

Quy hoạch là công cụ phục vụ sự phát triển hài hòa giữa lợi ích công cộng và lợi ích của nhà đầu tư. Một vướng mắc kỹ thuật về ranh giới, nếu được xử lý minh bạch, đúng thẩm quyền và có sự phối hợp thiện chí giữa các bên, hoàn toàn có thể trở thành cơ hội để hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án một cách vững chắc hơn cho chặng đường dài phía trước.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai, quy hoạch hoặc đầu tư dự án, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.