TÌNH HUỐNG SỐ 435: NHÀ ĐẦU TƯ FDI NỘP HỒ SƠ XIN THỰC HIỆN DỰ ÁN TỔ HỢP RESORT VEN BIỂN, VƯỚNG DIỆN TÍCH ĐẤT BÃI BỒI VEN BIỂN DO UBND XÃ CHO NGƯỜI DÂN THUÊ NUÔI TRỒNG THỦY SẢN NGẮN HẠN: GIẢI QUYẾT QUYỀN LỢI NHƯ THẾ NÀO?

TÌNH HUỐNG SỐ 435: NHÀ ĐẦU TƯ FDI NỘP HỒ SƠ XIN THỰC HIỆN DỰ ÁN TỔ HỢP RESORT VEN BIỂN, VƯỚNG DIỆN TÍCH ĐẤT BÃI BỒI VEN BIỂN DO UBND XÃ CHO NGƯỜI DÂN THUÊ NUÔI TRỒNG THỦY SẢN NGẮN HẠN: GIẢI QUYẾT QUYỀN LỢI NHƯ THẾ NÀO?

Sự xung đột giữa mục tiêu thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) để phát triển hạ tầng du lịch ven biển và quyền lợi sinh kế lâu đời của bà con ngư dân nuôi trồng thủy sản đang là bài toán quản trị phức tạp tại nhiều địa phương. Đặc biệt, đối với khu vực đất bãi bồi ven biển do UBND cấp xã quản lý và cho thuê ngắn hạn, khi dự án quy mô lớn được chấp thuận, bài toán bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi sinh kế và thu hồi đất đòi hỏi phải được xử lý hết sức tinh tế, chuẩn xác về mặt pháp lý lẫn tâm lý xã hội.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra lá chắn pháp lý vững chắc và giải pháp quản trị, ứng xử vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Tập đoàn FDI Ocean Resort (có trụ sở tại Việt Nam) nộp hồ sơ xin thực hiện Dự án Tổ hợp resort nghỉ dưỡng cao cấp ven biển với quy mô 35 ha tại xã B, huyện D, tỉnh M. Qua rà soát hiện trạng, trong 35 ha đất dự án có khoảng 8 ha là diện tích đất bãi bồi ven biển do UBND xã B quản lý.

Từ năm 2021, UBND xã B đã ký hợp đồng cho 15 hộ dân địa phương (đại diện là hộ ông Nguyễn Văn A) thuê diện tích đất bãi bồi này với hình thức cho thuê ngắn hạn (hàng năm) để làm lồng bè, ao hồ nuôi trồng thủy sản (tôm, cua, cá bớp). Thời hạn hợp đồng đến cuối năm 2026 là hết hạn. Các hộ dân đã đầu tư hàng tỷ đồng vào hệ thống lồng bè, con giống và thuê nhân công chăm sóc.

Khi biết tin Nhà nước chuẩn bị thu hồi đất bãi bồi ven biển để giao cho Nhà đầu tư FDI, hộ ông Nguyễn Văn A cùng 14 hộ dân vô cùng hoang mang, phản đối gay gắt và nộp đơn kiến nghị. Người dân cho rằng:

Họ đã canh tác, nuôi trồng ổn định nhiều năm nên phải được bồi thường về đất và tài sản trên đất theo giá thị trường như đất thổ cư, đất nông nghiệp lâu năm.

Dự án thu hồi đất sẽ triệt hạ toàn bộ nguồn sinh kế duy nhất của gia đình họ.

Phía nhà đầu tư FDI và chính quyền địa phương giải quyết quyền lợi cho người dân nuôi trồng thủy sản ra sao để đúng quy định tại Điều 191, Điều 206 Luật Đất đai năm 2024?

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để giải quyết tháo gỡ vướng mắc cho dự án FDI và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngư dân, việc viện dẫn và áp dụng đúng quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven biển và cơ chế bồi thường khi thu hồi đất là yếu tố then chốt.

1. Quy định về chế độ sử dụng đất bãi bồi ven biển

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất bãi bồi ven biển thuộc quỹ đất công do Nhà nước quản lý. Việc UBND cấp xã cho cá nhân thuê đất ngắn hạn phải tuân thủ đúng thẩm quyền và mục đích.

Điều 191 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Đất bãi bồi ven sông, ven biển:

“1. Đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm đất bãi sông, đất bãi nổi, cù lao trên sông, đất bãi bồi ven biển và đất bãi nổi, cù lao trên biển.

Việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển thực hiện theo quy định sau đây:

1. a) Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý đất bãi bồi ven sông, ven biển thuộc địa bàn;
2. b) Đất bãi bồi ven sông, ven biển được Nhà nước giao, cho thuê đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”
3. Quy định về giao đất, cho thuê đất bãi bồi ven biển cho Nhà đầu tư

Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh:

“1. Việc sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…

Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật…”

1. Quyền lợi bồi thường, hỗ trợ của người dân khi bị thu hồi đất bãi bồi cho thuê ngắn hạn

Xét dưới góc độ quyền tài sản và cơ chế bồi thường:

Về bồi thường về đất: Do diện tích đất bãi bồi ven biển do UBND xã B cho thuê ngắn hạn hàng năm, đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước (không phải đất giao lâu dài hay đất cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình). Căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, các hộ dân không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Về bồi thường tài sản trên đất: Theo quy định tại Điều 102 Luật Đất đai năm 2024, tài sản gắn liền với đất là hệ thống lồng bè, ao nuôi, con giống thủy sản do người dân tự bỏ vốn đầu tư hợp pháp trong thời hạn hợp đồng cho thuê thì được bồi thường, hỗ trợ theo giá trị thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm hoặc chi phí di dời lồng bè đến vị trí mới.

Về chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định đời sống: Mặc dù không được bồi thường về đất, nhưng để đảm bảo an sinh xã hội, UBND huyện D và Nhà đầu tư có trách nhiệm lập Phương án hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm cho người dân địa phương bị ảnh hưởng.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh Tâm lý & Giáo dục (Tâm lý bất an của ngư dân)

Sự đe dọa trực tiếp đến “chén cơm” sinh kế: Đứng trước nguy cơ thu hồi đất bãi bồi, tâm lý chung của bà con ngư dân lồng bè là vô cùng bất an, lo sợ và dễ dẫn đến hành vi kháng đối căng thẳng. Đối với họ, mặt nước ven biển không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là nghề truyền thống “cha truyền con nối”. Sự xuất hiện của các dự án FDI lộng lẫy dễ tạo ra cảm giác bị “dồn ép”, bất công nếu chính quyền và doanh nghiệp chỉ ứng xử bằng mệnh lệnh hành chính khô khổ.

Công tác giáo dục truyền thông tại địa phương phải giúp người dân hiểu rõ ranh giới pháp lý giữa “đất thuê ngắn hạn của Nhà nước” và “tài sản cá nhân”, đồng thời mở ra cho họ niềm tin về cơ hội nghề nghiệp mới bền vững hơn việc nuôi trồng rủi ro thiên tai.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro & Hòa giải xóm giềng

Quản trị rủi ro tài sản cá nhân của người dân: Lòng tham vật chất hoặc tâm lý muốn “đón đầu bồi thường” đôi khi khiến một số hộ dân tự ý cơi nới lồng bè, thả thêm con giống trái phép khi đã có thông báo thu hồi đất. Đây là rủi ro làm phát sinh tranh chấp và khiến người dân mất đi quyền được hỗ trợ hợp pháp.

Hòa giải xóm giềng và an ninh địa phương: Nếu không quản trị tốt quy trình thu hồi và hỗ trợ sinh kế, mối quan hệ giữa chính quyền xã, doanh nghiệp FDI và người dân sẽ bị rạn nứt sâu sắc, gây mất an ninh trật tự, làm gián đoạn tiến độ giải phóng mặt bằng của dự án.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để hài hòa lợi ích giữa mục tiêu phát triển kinh tế của Nhà đầu tư FDI và đảm bảo an sinh bền vững cho 15 hộ dân nuôi trồng thủy sản, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất giải pháp chiến lược 3 bước:

Bước 1: Đối thoại minh bạch và kiểm đếm tài sản thực tế

UBND huyện D phối hợp với Nhà đầu tư FDI và UBND xã B tổ chức cuộc họp đối thoại trực tiếp với 15 hộ dân (do hộ ông Nguyễn Văn A làm đại diện).

Phổ biến công khai quy hoạch dự án, căn cứ pháp lý tại Điều 191, Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 để người dân hiểu rõ quy chế pháp lý của đất bãi bồi ven biển cho thuê ngắn hạn.

Tiến hành kiểm đếm công khai, minh bạch toàn bộ tài sản, lồng bè, chi phí đầu tư ao hồ và sản lượng thủy sản hiện có để lập phương án bồi thường 100% giá trị di dời, hỗ trợ thiệt hại sản lượng thủy sản theo đúng giá thị trường.

Bước 2: Xây dựng cơ chế hỗ trợ “Lộc sinh kế” và Ưu tiên tuyển dụng lao động

Nhà đầu tư FDI Ocean Resort không nên coi đây là nghĩa vụ cưỡng chế của chính quyền, mà cần chủ động thể hiện trách nhiệm xã hội doanh nghiệp (CSR) thông qua giải pháp tâm lý ứng xử:

Hỗ trợ di dời linh hoạt: Gia hạn thời gian thu hồi đất thêm một khoảng thời gian hợp lý (ví dụ: 3 – 6 tháng) để người dân thu hoạch dứt điểm lứa thủy sản hiện tại, tránh ép thu hoạch non gây thiệt hại kinh tế.

Hợp tác cung ứng hải sản: Cam kết ký hợp đồng bao tiêu sản phẩm hải sản sạch hoặc ưu tiên bố trí vị trí mặt nước khác (theo quy hoạch của huyện) cho bà con tiếp tục nuôi trồng.

Tuyển dụng và đào tạo nghề: Cam kết tiếp nhận và hỗ trợ chi phí đào tạo nghề dịch vụ du lịch, bảo vệ, cảnh quan, buồng phòng cho lao động thuộc 15 hộ gia đình bị ảnh hưởng vào làm việc chính thức tại Khu resort sau khi hoàn thành.

Bước 3: Hoàn thiện thủ tục giao đất, cho thuê đất đúng pháp luật

Sau khi hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và hỗ trợ sinh kế nhân văn:

UBND tỉnh M ban hành quyết định thu hồi diện tích đất bãi bồi ven biển từ UBND xã B.

Thực hiện thủ tục cho Nhà đầu tư FDI thuê đất bãi bồi ven biển theo đúng quy định tại Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 và pháp luật về đầu tư, bảo đảm các yêu cầu nghiêm ngặt về bảo vệ môi trường biển, hành lang bảo vệ bờ biển và không làm cản trở lối đi ra biển của cộng đồng cư dân địa phương.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.