TÌNH HUỐNG SỐ 425: DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI XIN NHÀ NƯỚC ÁP DỤNG CƠ CHẾ TỰ THỎA THUẬN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở CỦA DÂN ĐỂ ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THAY VÌ CHỜ QUY TRÌNH THU HỒI ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC?

TÌNH HUỐNG SỐ 425: DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI XIN NHÀ NƯỚC ÁP DỤNG CƠ CHẾ TỰ THỎA THUẬN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT Ở CỦA DÂN ĐỂ ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THAY VÌ CHỜ QUY TRÌNH THU HỒI ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC?

Giữa hai con đường tạo lập mặt bằng dự án – chờ Nhà nước thu hồi đất theo trình tự hành chính hay tự thương lượng, thỏa thuận trực tiếp với người dân – không ít doanh nghiệp bất động sản đứng trước lựa chọn khó khăn khi bài toán tiến độ, chi phí và rủi ro pháp lý luôn song hành. Cơ chế “tự thỏa thuận” tưởng chừng là lối đi nhanh, nhưng lại tiềm ẩn không ít “bẫy” pháp lý và xã hội nếu doanh nghiệp không hiểu rõ giới hạn của nó.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra hướng đi đúng đắn, an toàn cho nhà đầu tư.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty F là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị mới G tại phường N, tỉnh P với quy mô 50ha, trong đó có khoảng 30ha là đất ở của hơn 200 hộ dân đang sinh sống ổn định. Lo ngại quy trình thu hồi đất của Nhà nước (kiểm đếm, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cưỡng chế nếu có…) thường kéo dài từ 2 đến 3 năm, làm phát sinh chi phí lãi vay và lỡ nhịp thị trường, Công ty F đã có văn bản đề nghị UBND tỉnh P cho phép áp dụng cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với toàn bộ các hộ dân trong ranh dự án, cam kết tự bỏ kinh phí, không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Sau hơn một năm triển khai, Công ty F đã thỏa thuận thành công với khoảng 85% số hộ dân. Tuy nhiên, 15% số hộ còn lại (khoảng 30 hộ, trong đó có hộ ông Nguyễn Văn K) kiên quyết không đồng ý chuyển nhượng, đưa ra mức giá đòi cao gấp nhiều lần giá thị trường tại thời điểm thỏa thuận ban đầu, với tâm lý “càng chờ, giá càng tăng”. Dự án rơi vào tình trạng “da beo” – xen kẽ giữa phần đất đã giải phóng và phần đất chưa giải phóng – khiến Công ty F đứng trước áp lực lớn về tiến độ cam kết với cơ quan quản lý đầu tư và ngân hàng tài trợ vốn.

2. Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

a) Về bản chất pháp lý của dự án khu đô thị

Theo quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai 2024, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Như vậy, xét về bản chất, Dự án Khu đô thị mới G của Công ty F đương nhiên thuộc diện Nhà nước có quyền thu hồi đất theo trình tự, thủ tục hành chính thông thường.

b) Về quyền lựa chọn cơ chế tự thỏa thuận thay cho thu hồi đất

Mặc dù thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, pháp luật đất đai hiện hành vẫn tôn trọng quyền lựa chọn của nhà đầu tư theo hướng khuyến khích cơ chế thỏa thuận dân sự, cụ thể:

“Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: … c) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.”
(Điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024)

Như vậy, đề nghị của Công ty F là hoàn toàn có cơ sở pháp lý, vì dự án sử dụng vốn của doanh nghiệp, không dùng ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế này còn phải đáp ứng thêm điều kiện về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, công bố và điều kiện đối với chủ đầu tư theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 (năng lực tài chính, ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án, không vi phạm pháp luật đất đai).

c) Về giới hạn loại đất được thỏa thuận

Đối với dự án nhà ở thương mại/khu đô thị, pháp luật đặt ra một giới hạn quan trọng mà Công ty F cần đặc biệt lưu ý:

“Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.”
(Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024)

Điều này có nghĩa là cơ chế tự thỏa thuận theo Điều 127 chỉ áp dụng đối với phần diện tích đất ở hiện hữu của các hộ dân; nếu trong ranh dự án còn có các loại đất khác (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở…), Công ty F không được áp dụng cơ chế thỏa thuận trực tiếp đối với các loại đất này, trừ khi dự án được đưa vào danh mục thí điểm theo cơ chế mở rộng dưới đây.

Từ ngày 01/4/2025, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội đã mở thêm cơ chế thí điểm, cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với cả đất ở và đất khác trong cùng thửa đất, nhưng chỉ trong phạm vi:

“Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị… nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.”
(Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội, hiệu lực từ 01/4/2025 đến 31/3/2030)

Do đó, nếu muốn mở rộng phạm vi thỏa thuận ra ngoài đất ở, Công ty F phải làm thủ tục đề nghị UBND tỉnh P trình Hội đồng nhân dân tỉnh đưa dự án vào danh mục thí điểm nêu trên, chứ không đương nhiên được áp dụng.

d) Về hệ quả pháp lý khi phát sinh tình trạng “da beo” do một số hộ không đồng thuận

Đây là điểm mấu chốt nhất mà Công ty F cần nhận thức rõ: một khi doanh nghiệp đã lựa chọn phương án thỏa thuận theo điểm c khoản 1 Điều 127 (“không đề xuất thu hồi đất”), thì Công ty F không có quyền quay lại đề nghị Nhà nước thu hồi đất, cưỡng chế đối với phần diện tích của 30 hộ dân chưa đồng thuận. Pháp luật đất đai hiện hành không cho phép áp dụng đồng thời hai cơ chế (vừa thỏa thuận tự nguyện, vừa cưỡng chế hành chính) trên cùng một phạm vi dự án đã đăng ký theo cơ chế thỏa thuận. Đây là rủi ro pháp lý cố hữu, mang tính đánh đổi mà nhà đầu tư buộc phải lường trước và chấp nhận khi lựa chọn con đường “tự thỏa thuận” để đổi lấy sự chủ động, linh hoạt và tốc độ triển khai ban đầu.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Tâm lý “găm đất chờ giá” của 30 hộ dân còn lại là phản ứng tự nhiên, dễ hiểu trong bối cảnh 85% hộ xung quanh đã nhận tiền và dự án đang hình thành rõ nét – khiến giá trị thực tế của phần đất còn lại trong mắt các hộ này bị đẩy lên do tâm lý “vị thế đàm phán cuối cùng”. Bên cạnh đó, nếu quá trình thỏa thuận trước đó thiếu minh bạch, mỗi hộ nhận một mức giá khác nhau do đàm phán riêng lẻ, sẽ nảy sinh tâm lý so bì, nghi ngờ bị thiệt thòi, càng khiến các hộ còn lại cố thủ chờ mức giá cao hơn.

Về khía cạnh Giáo dục cộng đồng

Cần giáo dục, truyền thông rõ cho người dân hiểu về bản chất và giới hạn của cơ chế tự thỏa thuận: đây là quan hệ dân sự tự nguyện, không phải là quy trình thu hồi đất bắt buộc có bồi thường theo khung giá Nhà nước; việc trì hoãn kéo dài không đồng nghĩa với việc giá sẽ tiếp tục tăng vô hạn, bởi doanh nghiệp hoàn toàn có quyền điều chỉnh phương án đầu tư nếu việc thỏa thuận không khả thi.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro dự án

Bài học quản trị lớn nhất ở đây là: doanh nghiệp không nên đặt cược toàn bộ tiến độ dự án vào giả định 100% hộ dân sẽ đồng thuận thỏa thuận. Việc thiếu phương án phân kỳ đầu tư và kịch bản dự phòng ngay từ đầu là lỗ hổng quản trị khiến Công ty F bị động khi gặp nhóm hộ dân “chốt chặn cuối cùng”. Đồng thời, việc để xảy ra chênh lệch giá thỏa thuận giữa các hộ do đàm phán thiếu minh bạch cũng là rủi ro quản trị truyền thông – quan hệ cộng đồng cần được kiểm soát chặt chẽ ngay từ giai đoạn đầu triển khai.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để tháo gỡ bế tắc hiện tại và phòng ngừa rủi ro tương tự cho các dự án sau, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 4 bước như sau:

Bước 1 – Minh bạch hóa căn cứ định giá: Công ty F cần công khai một mức giá tham chiếu thống nhất, được xây dựng bởi đơn vị định giá độc lập, áp dụng chung cho toàn bộ các hộ dân còn lại, tránh đàm phán riêng lẻ tạo ra sự chênh lệch gây so bì, mất niềm tin.

Bước 2 – Phân kỳ đầu tư, không dồn áp lực vào một thời điểm: Công ty F nên chủ động báo cáo cơ quan quản lý đầu tư về phương án triển khai xây dựng trước tại phần diện tích 85% đã có mặt bằng sạch, xem đây là giai đoạn 1 của dự án; đồng thời dành thời gian hợp lý (có mốc thời gian rõ ràng) để tiếp tục vận động, thỏa thuận với 30 hộ còn lại như một hạng mục của giai đoạn tiếp theo, tránh gây tâm lý phải “ép giá bằng mọi giá” trong ngắn hạn.

Bước 3 – Đối thoại có sự tham gia của chính quyền và các tổ chức đoàn thể: Phối hợp UBND phường N, Mặt trận Tổ quốc và tổ hòa giải cơ sở tổ chức đối thoại trực tiếp, công khai với 30 hộ dân để giải thích rõ về bản chất cơ chế thỏa thuận tự nguyện, giới hạn pháp lý của việc “chờ thu hồi” (vì Công ty F đã cam kết không đề xuất thu hồi đất), giúp người dân đưa ra quyết định trên cơ sở hiểu biết đầy đủ, tránh kỳ vọng không thực tế.

Bước 4 – Chủ động điều chỉnh ranh giới, phương án dự án nếu bế tắc kéo dài: Nếu sau thời hạn hợp lý vẫn không đạt được thỏa thuận, Công ty F nên báo cáo UBND tỉnh P xem xét phương án điều chỉnh cục bộ ranh giới, quy hoạch chi tiết dự án theo hướng tách phần diện tích chưa thỏa thuận được ra khỏi giai đoạn hiện tại, thay vì cố ép tiến độ toàn dự án hoặc tìm cách lách sang cơ chế cưỡng chế không đúng quy định. Đây là giải pháp bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi hợp pháp của người dân, hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp và tiến độ phát triển đô thị chung của địa phương.

Một dự án khu đô thị bền vững không chỉ được đo bằng tốc độ giải phóng mặt bằng, mà còn bằng sự đồng thuận và niềm tin mà nó để lại trong lòng cộng đồng dân cư nơi nó mọc lên.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai, đầu tư dự án hoặc giải phóng mặt bằng, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.