Chỉ vì một chút chủ quan khi ký hợp đồng, người bán có thể rơi vào cảnh “mất đất, chưa nhận đủ tiền”. Pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi của người bán như thế nào khi bên mua đã đứng tên Giấy chứng nhận nhưng vẫn còn nợ tiền? 

Hãy cùng chuyên gia Nguyễn Hữu Long làm rõ tình huống dưới đây!

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Tháng 8/2025, ông Nguyễn Văn A (xã B, tỉnh C) chuyển nhượng cho bà Trần Thị H một thửa đất ở đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá 3 tỷ đồng.

Hai bên thỏa thuận bà H thanh toán trước 80% giá trị hợp đồng, tương đương 2,4 tỷ đồng. 20% còn lại (600 triệu đồng) sẽ được thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ ngày hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tin tưởng người mua là người quen nhiều năm, ông A đồng ý ký hợp đồng công chứng, giao toàn bộ hồ sơ để bà H hoàn tất thủ tục đăng ký biến động. Chỉ ít tuần sau, bà H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.

Tuy nhiên, khi đến hạn thanh toán khoản tiền còn lại, bà H liên tục viện nhiều lý do để trì hoãn. Sau nhiều tháng, bà vẫn chưa thanh toán 600 triệu đồng như đã cam kết, thậm chí còn có dấu hiệu rao bán lại thửa đất cho người khác.

Ông A vô cùng lo lắng vì quyền sử dụng đất đã đứng tên bên mua, trong khi khoản tiền còn thiếu vẫn chưa thu hồi được.

Vậy trong trường hợp người mua đã được sang tên Giấy chứng nhận nhưng chưa thanh toán đủ tiền theo hợp đồng, người bán có thể yêu cầu thanh toán bằng cách nào? Có thể đòi lại đất hay chỉ được yêu cầu trả tiền?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất và thực hiện thủ tục chuyển quyền, còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn theo nội dung đã cam kết.

Trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng hợp pháp, hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và Giấy chứng nhận đã được sang tên cho bên mua, thì việc bên mua chưa thanh toán đủ tiền là hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất tự động quay trở lại bên bán.

Người bán có quyền:

• Yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ số tiền còn thiếu theo hợp đồng;
• Yêu cầu thanh toán tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ nếu có căn cứ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
• Khởi kiện tại Tòa án yêu cầu buộc bên mua thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Trong một số trường hợp đặc biệt, nếu hợp đồng có thỏa thuận rõ về việc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua không thanh toán đúng hạn, hoặc hành vi vi phạm của bên mua thuộc trường hợp vi phạm nghiêm trọng theo quy định của pháp luật dân sự, Tòa án sẽ xem xét hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng trên cơ sở các điều khoản đã cam kết và chứng cứ của từng vụ việc.

Do đó, việc có đòi lại được đất hay không không phụ thuộc vào việc còn thiếu tiền, mà phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, mức độ vi phạm và căn cứ pháp lý cụ thể của vụ việc.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Không ít giao dịch đất đai được thực hiện giữa người quen, họ hàng hoặc bạn bè. Chính sự tin tưởng ấy đôi khi lại khiến người bán bỏ qua những biện pháp bảo đảm cần thiết.

Nhiều người cho rằng chỉ cần hợp đồng công chứng là đủ an toàn. Thực tế, công chứng chỉ xác nhận tính hợp pháp của giao dịch, không thay thế các cơ chế bảo đảm việc thanh toán.

Khi quyền sử dụng đất đã được sang tên, còn tiền chưa được thanh toán đầy đủ, người bán thường rơi vào trạng thái lo lắng, bị động và mất nhiều thời gian để theo đuổi việc đòi nợ thông qua thương lượng hoặc tố tụng.

Đây là bài học điển hình về quản trị rủi ro trong hợp đồng.

Trước khi hoàn tất thủ tục sang tên, các bên cần thống nhất rõ phương thức thanh toán, thời điểm chuyển quyền, trách nhiệm khi vi phạm và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Một điều khoản được xây dựng chặt chẽ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế đáng kể nguy cơ phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, phần lớn tranh chấp kiểu này xuất phát từ sự chủ quan của người bán khi đặt niềm tin vào bên mua nhưng lại thiếu cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, Chuyên gia khuyến nghị:

Thứ nhất, rà soát kỹ hợp đồng chuyển nhượng để xác định rõ nghĩa vụ thanh toán, thời hạn trả tiền, chế tài khi chậm thanh toán và các điều khoản liên quan đến việc hủy bỏ hoặc xử lý vi phạm.

Thứ hai, lưu giữ đầy đủ chứng cứ về việc đã nhận một phần tiền, các lần yêu cầu thanh toán, tin nhắn, email, biên nhận, sao kê ngân hàng hoặc các tài liệu khác chứng minh bên mua chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Thứ ba, ưu tiên thương lượng, gửi văn bản yêu cầu thanh toán trong thời hạn hợp lý. Nếu bên mua cố tình chây ì hoặc có dấu hiệu tẩu tán tài sản, cần sớm tham khảo ý kiến luật sư để lựa chọn phương án pháp lý phù hợp.

Thứ tư, khi đủ căn cứ, người bán có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên mua thanh toán số tiền còn thiếu, tiền lãi chậm trả và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật nếu phát sinh.

Thứ năm, trong các giao dịch sau này, cần đặc biệt chú trọng quản trị rủi ro bằng hợp đồng, trong đó có thể cân nhắc các điều khoản về tiến độ thanh toán, biện pháp bảo đảm, điều kiện hoàn tất giao dịch và các cơ chế pháp lý nhằm hạn chế việc dịch chuyển hoặc xử lý tài sản khi nghĩa vụ thanh toán chưa được thực hiện đầy đủ, bảo đảm quyền lợi của người bán theo đúng quy định pháp luật.

Thông điệp của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long: “Trong giao dịch đất đai, sự tin tưởng là cần thiết nhưng không thể thay thế những điều khoản pháp lý chặt chẽ. Một hợp đồng được thiết kế tốt không chỉ ghi nhận sự thỏa thuận của các bên, mà còn là ‘lá chắn’ giúp phòng ngừa rủi ro khi một bên không thực hiện đúng cam kết.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.