Một giao dịch tưởng chừng hợp pháp, một Giấy chứng nhận đã được sang tên đầy đủ, nhưng kết quả đo đạc lại cho thấy thửa đất chồng lấn với đất rừng phòng hộ. Pháp luật sẽ bảo vệ người mua ngay tình như thế nào? Hãy cùng Chuyên gia Nguyễn Hữu Long phân tích trong tình huống dưới đây. 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Năm 2023, vợ chồng anh Nguyễn Văn A ở xã B, tỉnh C mua một thửa đất được giới thiệu là đất ở (đất thổ cư), đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên bán. Sau khi hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng và đăng ký sang tên, gia đình anh A yên tâm xây dựng kế hoạch làm nhà.

Đầu năm 2026, khi địa phương triển khai đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai, cơ quan chuyên môn phát hiện một phần diện tích ghi trên Giấy chứng nhận của anh A chồng lấn với đất rừng phòng hộ do Nhà nước quản lý.

Kết quả kiểm tra khiến gia đình anh A hoang mang. Họ lo ngại toàn bộ Giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi, số tiền tích góp nhiều năm có nguy cơ mất trắng. Trong khi đó, bên bán khẳng định mình cũng mua lại từ người khác và hoàn toàn không biết có sự chồng lấn.

Vậy trong trường hợp này, người mua có bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu có sai sót về ranh giới hoặc nguồn gốc đất thì quyền lợi của người mua ngay tình sẽ được bảo vệ như thế nào?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Theo Luật Đất đai năm 2024, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đúng đối tượng, đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng và phù hợp với hồ sơ địa chính cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Nếu sau này cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã được cấp không đúng quy định, tùy từng nguyên nhân và mức độ sai sót, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét xử lý theo quy định của pháp luật, bao gồm việc đính chính, chỉnh lý hoặc thu hồi Giấy chứng nhận trong những trường hợp luật định.

Tuy nhiên, không phải cứ phát hiện có phần diện tích chồng lấn với đất rừng phòng hộ là toàn bộ Giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi.

Cơ quan có thẩm quyền cần làm rõ nhiều vấn đề quan trọng như:

• Phần diện tích chồng lấn là bao nhiêu;
• Sai sót phát sinh từ quá trình đo đạc, lập bản đồ hay từ việc cấp Giấy chứng nhận;
• Người sử dụng đất có kê khai trung thực hay cố ý chiếm đất rừng;
• Người mua có ngay tình, thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng hợp pháp hay không;
• Phần diện tích còn lại của thửa đất có đủ điều kiện tiếp tục được công nhận quyền sử dụng hay không.

Trong nhiều trường hợp, nếu người mua ngay tình, giao dịch được thực hiện hợp pháp và sai sót xuất phát từ hồ sơ quản lý hoặc quá trình cấp Giấy chứng nhận trước đây, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua vẫn được pháp luật xem xét bảo vệ theo từng vụ việc cụ thể. Đồng thời, nếu có thiệt hại do lỗi của tổ chức, cá nhân có liên quan, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đất đai sẽ căn cứ vào hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính chính quy, kết quả đo đạc thực tế, hồ sơ quản lý rừng và các tài liệu có liên quan để xác định chính xác ranh giới giữa đất ở và đất rừng phòng hộ trước khi đưa ra quyết định xử lý.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Đối với nhiều gia đình, mua được một mảnh đất để an cư là thành quả của nhiều năm lao động, tích góp và vay mượn.

Vì vậy, khi nghe tin đất mình vừa mua có dấu hiệu chồng lấn với đất rừng phòng hộ, phản ứng đầu tiên thường là hoảng sợ, lo mất toàn bộ tài sản và không biết phải bắt đầu từ đâu để bảo vệ quyền lợi của mình.

Thực tế, không ít người chỉ quan tâm đến việc mảnh đất đã có “sổ đỏ” mà bỏ qua bước kiểm tra sâu về hồ sơ địa chính, quy hoạch, ranh giới và nguồn gốc sử dụng đất.

Đây chính là bài học về quản trị rủi ro trong giao dịch bất động sản.

Trước khi ký hợp đồng, người mua nên chủ động yêu cầu trích lục bản đồ địa chính, kiểm tra thông tin quy hoạch, đối chiếu mốc giới ngoài thực địa, đồng thời đề nghị cơ quan chuyên môn hoặc đơn vị đo đạc xác định chính xác vị trí thửa đất nếu có dấu hiệu bất thường.

Chi phí bỏ ra để kiểm tra ban đầu thường rất nhỏ, nhưng có thể giúp tránh được những tranh chấp và thiệt hại lên đến hàng tỷ đồng trong tương lai.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, trong các vụ việc phát hiện đất ở chồng lấn với đất rừng phòng hộ, điều quan trọng nhất là bình tĩnh xác minh nguyên nhân trước khi kết luận về quyền sử dụng đất.

Giải pháp được khuyến nghị gồm:

Thứ nhất, đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên, môi trường cung cấp hồ sơ địa chính, bản đồ đo đạc qua các thời kỳ, kết quả xác định ranh giới để làm rõ nguyên nhân chồng lấn.

Thứ hai, phối hợp với cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc hiện trạng bằng thiết bị kỹ thuật nhằm xác định chính xác diện tích, vị trí và mức độ chồng lấn giữa đất ở và đất rừng phòng hộ.

Thứ ba, rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý của giao dịch, bao gồm Giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ công chứng, hồ sơ đăng ký biến động và các giấy tờ liên quan để xác định trách nhiệm của từng chủ thể.

Thứ tư, nếu người mua là bên ngay tình và phát sinh thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận hoặc cung cấp thông tin không chính xác, cần chủ động thực hiện các thủ tục bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời xem xét yêu cầu bồi thường theo quy định nếu có đủ căn cứ pháp lý.

Thứ năm, đối với các giao dịch trong tương lai, người dân nên thực hiện nguyên tắc “kiểm tra pháp lý trước – đặt cọc sau”, trong đó đặc biệt chú trọng trích lục bản đồ địa chính, kiểm tra quy hoạch, nguồn gốc đất và mốc giới thực địa trước khi ký kết hợp đồng.

Thông điệp từ chuyên gia: “Một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc mọi thông tin trên đó đều tuyệt đối chính xác. Trong giao dịch đất đai, sự cẩn trọng trước khi ký hợp đồng luôn là ‘lá chắn’ hiệu quả nhất để bảo vệ tài sản và hạn chế những rủi ro pháp lý về sau.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp