TÌNH HUỐNG SỐ 760: QUY TRÌNH PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC QUỐC TẾ LIÊN KẾT VỚI DOANH NGHIỆP NÔNG NGHIỆP XIN THUÊ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRẢI NGHIỆM SINH THÁI?

TÌNH HUỐNG SỐ 760: QUY TRÌNH PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC QUỐC TẾ LIÊN KẾT VỚI DOANH NGHIỆP NÔNG NGHIỆP XIN THUÊ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRẢI NGHIỆM SINH THÁI?

Liên kết giữa tập đoàn giáo dục quốc tế và doanh nghiệp nông nghiệp để xây dựng đại học trải nghiệm sinh thái đang mở ra nhiều cơ hội. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư nhầm lẫn giữa “sử dụng đất đa mục đích” với việc được “xây trường trên đất nông nghiệp”, dẫn đến dự án đình trệ, bị xử phạt hoặc bị thu hồi đất.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm lộ trình pháp lý an toàn.

## 1: Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Đầu năm 2026, Tập đoàn giáo dục quốc tế E (Tập đoàn E) liên kết với Công ty cổ phần nông nghiệp N (Công ty N) để đầu tư khu phức hợp trường đại học trải nghiệm sinh thái trên 45 ha tại xã X, tỉnh Y. Toàn bộ diện tích hiện là đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) do Công ty N thuê của Nhà nước để canh tác.

Khu phức hợp gồm giảng đường, ký túc xá, phòng thí nghiệm, vườn thực nghiệm và hoạt động trải nghiệm sinh thái. Để “đi nhanh”, hai bên định nộp một hồ sơ duy nhất xin “thuê đất đa mục đích”, cho rằng chỉ cần viện dẫn quy định sử dụng đất kết hợp là vừa canh tác, vừa xây trường, vừa kinh doanh dịch vụ trên cùng diện tích.

Khi làm việc sơ bộ, cơ quan chuyên môn của tỉnh Y cho biết cách đặt vấn đề này chưa phù hợp quy định. Tập đoàn E băn khoăn: đâu là lộ trình hợp pháp để vừa có đất, vừa mở được trường đại học?

## 2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về mặt pháp luật, quan điểm “một hồ sơ thuê đất đa mục đích là đủ để xây trường đại học” là chưa chính xác. Dự án phải qua hai “cánh cửa” song song: pháp luật đất đai và pháp luật giáo dục đại học.

1. Quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích:

Điều 218 Luật Đất đai 2024 cho phép một số loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, được sử dụng kết hợp đa mục đích (như kết hợp thương mại, dịch vụ). Nhưng đây chỉ là dùng một phần diện tích vào mục đích khác với điều kiện chặt chẽ: không làm thay đổi loại đất và mục đích chính; không thuộc trường hợp phải xin phép chuyển mục đích theo Điều 121 Luật Đất đai; diện tích kết hợp không quá 50% diện tích mục đích chính (Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP). Trường hợp kết hợp thương mại, dịch vụ còn phải lập phương án sử dụng đất kết hợp trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Quy định về thành lập và hoạt động của trường đại học:

Luật Giáo dục đại học số 125/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2026) khuyến khích huy động nguồn lực xã hội cho giáo dục đại học tư thục, nhưng yêu cầu cơ sở giáo dục đại học phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập hoặc cho phép thành lập và được cấp phép hoạt động giáo dục đại học trước khi tuyển sinh, đào tạo. Nhà đầu tư nước ngoài còn phải đáp ứng điều kiện và thủ tục theo Luật Đầu tư. Hồ sơ còn phải chứng minh địa điểm, quyền sử dụng đất hợp pháp và sự phù hợp quy hoạch.

Áp dụng vào tình huống:

• Vườn thực nghiệm, khu trải nghiệm, dịch vụ nhẹ: có thể áp dụng Điều 218 nếu giữ mục đích nông nghiệp là chính, diện tích kết hợp không quá 50% và được phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp.
• Giảng đường, ký túc xá, phòng thí nghiệm kiên cố: là mục đích sử dụng đất mới (đất xây dựng công trình sự nghiệp), không thể “đội lốt” sử dụng kết hợp. Phần này phải làm thủ tục chuyển mục đích, thuê đất đúng quy định và phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Về chủ thể: Tập đoàn E là nhà đầu tư nước ngoài nên phải thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án và hoàn tất thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư; việc liên kết với Công ty N phải thể hiện bằng hợp đồng hợp tác rõ ràng, không góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện luật định.

Kết luận pháp lý: Hai doanh nghiệp hoàn toàn có thể triển khai dự án, nhưng phải tách bạch “phần đất kết hợp” (Điều 218) với “phần đất xây trường” (chuyển mục đích, thuê đất), đồng thời hoàn tất thủ tục đầu tư, thành lập và cấp phép hoạt động theo Luật Giáo dục đại học. Đi đúng thứ tự là “lá chắn” trước rủi ro bị xử phạt hoặc thu hồi đất.

##3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn” (The Human & Management)

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử)

Tâm lý “xin một lần cho xong” là điều dễ hiểu khi nhà đầu tư chịu áp lực tiến độ và chi phí vốn. Nhưng một trường đại học trải nghiệm sinh thái trước hết dạy con người sống tử tế với đất đai, môi trường và pháp luật. Dự án khởi đầu bằng việc lách luật sẽ mất sức thuyết phục ngay từ viên gạch đầu tiên; còn minh bạch với người dân quanh vùng là “tài sản vô hình” của nhà đầu tư.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro

Bài học quản trị ở đây là tránh sự “chủ quan về hình thức pháp lý”. Xây dựng trước khi hoàn tất thủ tục đất đai, đầu tư có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ, đình chỉ dự án và “chôn vốn” hàng trăm tỷ đồng. Hợp đồng hợp tác cần phân định rõ trách nhiệm pháp lý về đất đai, tiến độ và phương án xử lý khi một thủ tục bị chậm hoặc không được chấp thuận.

## 4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để triển khai dự án thấu tình đạt lý, tiết kiệm thời gian và hạn chế rủi ro, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

1. Bước 1 – Rà soát pháp lý và làm việc sớm với cơ quan nhà nước: Rà soát hồ sơ thửa đất (loại đất, hình thức thuê, thời hạn, quy hoạch); ký thỏa thuận hợp tác phân định rõ phần đất kết hợp (Điều 218) và phần đất xây trường; làm việc với các cơ quan đất đai, đầu tư, giáo dục của tỉnh Y để thống nhất lộ trình trước khi nộp hồ sơ.
2. Bước 2 – Hài hòa lợi ích với cộng đồng: Đối thoại với chính quyền xã X và người dân; công khai quy mô, cam kết môi trường, ưu tiên lao động địa phương, mở chương trình trải nghiệm nông nghiệp có lợi cho nông dân.
3. Bước 3 – Thực hiện đầy đủ thủ tục chính thức theo thứ tự: (i) hoàn tất thủ tục đầu tư và thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án; (ii) chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất cho phần xây trường, đồng thời lập phương án sử dụng đất kết hợp cho phần còn lại; (iii) lập đề án thành lập hoặc cho phép thành lập cơ sở giáo dục đại học, rồi đề nghị cấp phép hoạt động theo Luật Giáo dục đại học; chỉ tuyển sinh khi đã đủ giấy phép.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: đất đa mục đích, Điều 218 Luật Đất đai, Luật Giáo dục đại học, đại học tư thục, nhà đầu tư nước ngoài, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.