Trong nhiều khu dân cư hình thành từ lâu, hệ thống thoát nước được xây dựng tự phát trước khi đất đai được cấp Giấy chứng nhận hoặc quy hoạch đồng bộ. Theo thời gian, không ít tuyến cống thoát nước chung của cả xóm, cả ngõ lại nằm bên dưới phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của một hộ gia đình. Đến khi chủ đất xây dựng nhà ở, mâu thuẫn bắt đầu phát sinh: một bên cho rằng đất của mình thì có quyền đào bỏ đường cống để thi công, bên còn lại lo ngại việc phá dỡ sẽ khiến cả khu dân cư bị ngập úng, ô nhiễm và đảo lộn sinh hoạt. Vậy pháp luật quy định như thế nào trong trường hợp quyền sử dụng đất của cá nhân giao thoa với lợi ích hạ tầng chung của cộng đồng? Chủ đất có được tự ý phá dỡ, di dời hệ thống thoát nước hay phải tuân theo những trình tự pháp lý nhất định? Tình huống dưới đây sẽ giúp làm rõ những vấn đề pháp lý và kỹ năng xử lý cần thiết để hạn chế tranh chấp, bảo đảm hài hòa quyền lợi của các bên.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Gia đình ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một thửa đất ở đã sử dụng ổn định nhiều năm. Khi chuẩn bị khởi công xây dựng nhà mới, đơn vị thi công phát hiện dưới lòng đất có một tuyến cống thoát nước thải của cả khu dân cư chạy xuyên qua phần đất của gia đình.

Theo những người dân sống lâu năm trong khu vực, tuyến cống này được hình thành từ nhiều năm trước, khi khu dân cư chưa được quy hoạch bài bản. Đến nay, toàn bộ nước thải sinh hoạt của hơn mười hộ dân trong ngõ đều thoát qua đường ống này trước khi đấu nối ra hệ thống thoát nước công cộng.

Ông A cho rằng đất đã thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nên có quyền đào bỏ toàn bộ đường ống để xây móng nhà. Trong khi đó, các hộ dân phản đối vì nếu cống bị phá sẽ khiến nước thải không có nơi thoát, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt và vệ sinh môi trường.

Vấn đề pháp lý đặt ra là:

• Chủ sử dụng đất có quyền tự ý phá bỏ hệ thống thoát nước của cả khu dân cư hay không?
• Nếu tuyến cống nằm hoàn toàn trong đất của mình thì quyền của chủ đất được pháp luật bảo vệ đến đâu?
• Việc di dời công trình hạ tầng này phải thực hiện theo trình tự nào?
• Làm thế nào để vừa bảo đảm quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, vừa không ảnh hưởng đến lợi ích chung của cộng đồng?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Mâu thuẫn giữa quyền sử dụng đất của cá nhân và lợi ích sử dụng hạ tầng chung là tình huống khá phổ biến tại các khu dân cư hình thành từ lâu. Pháp luật không tuyệt đối ưu tiên một bên mà hướng tới sự hài hòa giữa quyền sở hữu và lợi ích công cộng.

1. Quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với quyền tự ý phá bỏ mọi công trình tồn tại trên đất

Theo Điều 26 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền của mình nhưng phải thực hiện trong phạm vi pháp luật cho phép và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.

Nếu hệ thống thoát nước đang phục vụ nhu cầu thiết yếu của nhiều hộ dân thì việc tự ý phá bỏ có thể trực tiếp gây thiệt hại cho những người đang sử dụng.

Do đó, chủ đất không thể chỉ căn cứ vào việc “đất là của mình” để đơn phương cắt bỏ hoặc phá hủy công trình.

2. Pháp luật dân sự ghi nhận nghĩa vụ tôn trọng quyền đối với bất động sản liền kề

Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập nhằm bảo đảm nhu cầu khai thác hợp lý các bất động sản.

Đối với hệ thống cấp nước, thoát nước, đường dẫn kỹ thuật hoặc các công trình phục vụ sinh hoạt chung đã tồn tại ổn định, nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì việc sử dụng có thể được xem xét dưới góc độ quyền đối với bất động sản liền kề hoặc quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

Các Điều 250 và Điều 251 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đặt ra nguyên tắc về việc cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề, theo đó việc thực hiện quyền phải bảo đảm nhu cầu hợp lý, hạn chế thấp nhất thiệt hại và tôn trọng lợi ích của các bên.

3. Khi xây dựng công trình, chủ sử dụng đất phải bảo đảm an toàn cho hạ tầng kỹ thuật

Theo Luật Xây dựng năm 2025 việc thi công xây dựng phải bảo đảm an toàn đối với công trình lân cận và hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có.

Nếu việc đào móng làm hư hỏng đường cống gây ngập úng, ô nhiễm môi trường hoặc thiệt hại cho các hộ dân thì chủ đầu tư có thể phải bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Việc chuyển dịch tuyến cống phải có sự thống nhất và phương án kỹ thuật phù hợp

Trong trường hợp tuyến cống thực sự ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở, giải pháp phù hợp không phải là tự ý phá bỏ mà là:

• Làm việc với các hộ dân đang sử dụng;
• Trao đổi với Ủy ban nhân dân cấp xã và đơn vị quản lý hạ tầng (nếu có);
• Khảo sát hiện trạng;
• Lập phương án chuyển hướng hoặc thay thế tuyến cống;
• Xác định trách nhiệm về chi phí, thời gian và phương án thi công nhằm bảo đảm hệ thống thoát nước hoạt động liên tục.

Nếu các bên không thống nhất được thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Đằng sau những tranh chấp như vậy thường là sự phiền toái kéo dài trong sinh hoạt và cảm giác quyền lợi của mỗi bên đang bị xâm phạm.

Đối với chủ đất, việc phát hiện một tuyến cống nước thải chạy qua phần đất của mình có thể gây lo ngại về mùi hôi, nguy cơ thấm dột, ảnh hưởng đến kết cấu công trình và làm phát sinh chi phí xây dựng. Cảm giác “đất của mình nhưng không được toàn quyền quyết định” dễ dẫn đến tâm lý bức xúc.

Ở chiều ngược lại, các hộ dân trong ngõ cũng lo sợ rằng nếu tuyến cống bị cắt đột ngột thì toàn bộ sinh hoạt sẽ bị đảo lộn. Chỉ trong một thời gian ngắn, nước thải có thể tràn ngược, gây ô nhiễm, ảnh hưởng sức khỏe và phát sinh mâu thuẫn giữa các gia đình.

Trong quản trị cộng đồng dân cư, những vấn đề liên quan đến hạ tầng kỹ thuật không nên được giải quyết bằng sự áp đặt hay hành động đơn phương. Kỹ năng đối thoại cộng đồng là yếu tố then chốt để tìm tiếng nói chung. Một cuộc họp với sự tham gia của các hộ dân, chính quyền địa phương và đơn vị có chuyên môn có thể giúp các bên cùng nhìn nhận hiện trạng, đánh giá các phương án kỹ thuật và phân chia trách nhiệm một cách minh bạch.

Khi mọi người cùng hướng đến mục tiêu bảo đảm quyền lợi của từng cá nhân nhưng vẫn duy trì lợi ích chung của cộng đồng, những mâu thuẫn tưởng chừng gay gắt thường sẽ được tháo gỡ bằng sự đồng thuận thay vì bằng tranh chấp.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Từ góc độ pháp lý và thực tiễn giải quyết tranh chấp, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra bốn khuyến nghị:

Thứ nhất, không tự ý đào bỏ, cắt hoặc phá hủy tuyến thoát nước chung khi chưa xác định đầy đủ nguồn gốc, tình trạng pháp lý và phương án thay thế. Một quyết định nóng vội có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường thiệt hại và làm phát sinh tranh chấp kéo dài.

Thứ hai, chủ động đề nghị chính quyền địa phương tổ chức cuộc họp với các hộ dân để khảo sát hiện trạng, xác định nhu cầu sử dụng và thống nhất phương án chuyển dịch tuyến cống nếu việc xây dựng công trình bị ảnh hưởng.

Thứ ba, thuê đơn vị có chuyên môn khảo sát, thiết kế phương án kỹ thuật bảo đảm hệ thống thoát nước mới hoạt động ổn định, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến môi trường và sinh hoạt của cộng đồng.

Thứ tư, nếu không đạt được sự thống nhất, các bên nên lựa chọn con đường hòa giải tại cơ sở hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, thay vì tự ý thực hiện các hành vi có thể gây thiệt hại cho bên còn lại.

Thông điệp từ chuyên gia: “Quyền sử dụng đất là quyền được pháp luật bảo vệ, nhưng không phải là quyền tuyệt đối để loại bỏ mọi lợi ích hợp pháp đã tồn tại của cộng đồng. Một tuyến cống có thể nằm dưới đất của một người nhưng lại phục vụ cuộc sống của nhiều gia đình. Giải pháp đúng không phải là phá bỏ ngay, mà là đối thoại, khảo sát và chuyển dịch hạ tầng bằng phương án kỹ thuật hợp lý, để quyền lợi của cá nhân và lợi ích chung cùng được bảo đảm.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.