Trên thực tế, nhiều người dân sử dụng đất có nguồn gốc khai hoang hoặc lấn chiếm từ hành lang an toàn giao thông từ trước năm 2014 mà không nắm rõ quy định pháp luật về điều kiện cấp Sổ đỏ. Khi có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp hoặc xin cấp Giấy chứng nhận, họ mới phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý. Vậy pháp luật hiện hành có mở ra cơ hội hợp thức hóa đối với những trường hợp này hay không? Câu trả lời sẽ có trong tình huống sau.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, từ năm 2008 đã tự khai hoang, san lấp và sử dụng một phần diện tích đất nằm sát tuyến đường liên xã. Theo lời ông A, khu đất này trước đây là đất trống, cỏ mọc um tùm, không có người quản lý nên gia đình đã đầu tư hàng trăm triệu đồng để cải tạo, trồng cây lâu năm và xây dựng một căn nhà cấp 4 để ở.

Trong suốt hơn 15 năm sử dụng, gia đình ông A không bị cơ quan nào lập biên bản xử lý vi phạm, vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế nhà đất (nếu có phát sinh), được chính quyền địa phương xác nhận cư trú ổn định.

Năm 2026, khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), Văn phòng đăng ký đất đai trả lời rằng phần diện tích này có nguồn gốc thuộc hành lang bảo vệ công trình giao thông, việc sử dụng ban đầu là hành vi lấn chiếm đất công nên chưa đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ.

Ông A cho rằng mình sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, đầu tư ổn định, địa phương cũng không ngăn chặn trong nhiều năm nên đặt câu hỏi:

Liệu đất khai hoang, lấn chiếm hành lang giao thông từ trước năm 2014 có còn cơ hội được hợp pháp hóa và được cấp Sổ đỏ hay không?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là một trong những tình huống phát sinh khá phổ biến trong thực tiễn, nhưng cũng là lĩnh vực pháp luật quy định rất chặt chẽ bởi liên quan trực tiếp đến tài sản công, an toàn giao thông và quy hoạch sử dụng đất. Việc sử dụng đất lâu năm không đồng nghĩa đương nhiên được công nhận quyền sử dụng đất.

2.1. Đất hành lang giao thông là đất công được Nhà nước quản lý, không phải cứ sử dụng lâu năm sẽ được cấp Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai năm 2024 nghiêm cấm hành vi:

• Lấn đất;
• Chiếm đất;
• Sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu phần đất đang sử dụng vẫn nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ công trình giao thông theo hồ sơ quản lý hiện hành thì nguyên tắc chung là không được hợp pháp hóa chỉ vì đã sử dụng lâu năm.

2.2. Không phải mọi trường hợp lấn chiếm trước ngày 01/7/2014 đều bị từ chối cấp Sổ đỏ

Luật Đất đai năm 2024 đã dành cơ chế chuyển tiếp đối với một số trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm trước ngày 01/7/2014.

Theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, người đang sử dụng đất có nguồn gốc lấn, chiếm trước ngày 01/7/2014 có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện theo luật, trừ các trường hợp thuộc diện không được công nhận, trong đó có đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng mà pháp luật quy định phải bảo vệ.

Nói cách khác, thời điểm lấn chiếm chỉ là một điều kiện, không phải là căn cứ duy nhất để được cấp Sổ đỏ.

2.3. Phải xác định chính xác hiện trạng quy hoạch và phạm vi hành lang giao thông

Trong thực tiễn giải quyết hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác minh:

• Có đúng phần đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình giao thông hay không;
• Nếu có thì diện tích bao nhiêu;
• Hành lang đó còn tồn tại theo quy hoạch hiện hành hay đã được điều chỉnh;
• Công trình giao thông đã hoàn thành hay chưa;
• Có ảnh hưởng đến an toàn giao thông hay không.

Nếu sau quá trình rà soát, phần đất thực tế không còn nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ theo hồ sơ quản lý hiện hành, hoặc Nhà nước đã điều chỉnh quy hoạch, thì người sử dụng đất có thể được xem xét theo các quy định về công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Do đó, không nên chỉ căn cứ vào tên gọi “đất hành lang giao thông” theo nhận thức của người dân mà cần xác định bằng hồ sơ địa chính, bản đồ quy hoạch và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

 2.4. Vai trò của UBND cấp xã trong việc xác nhận lịch sử sử dụng đất là yếu tố rất quan trọng

Khi xem xét hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, UBND cấp xã có trách nhiệm:

• Xác minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
• Xác minh nguồn gốc sử dụng;
• Kiểm tra tình trạng tranh chấp;
• Đối chiếu quy hoạch;
• Xác nhận việc sử dụng đất có liên tục hay không.

Việc xác nhận này không làm phát sinh quyền sử dụng đất, nhưng là căn cứ quan trọng để cơ quan đăng ký đất đai xem xét hồ sơ.

Nếu lịch sử sử dụng đất được lưu trữ đầy đủ, khách quan, minh bạch thì việc giải quyết sẽ nhanh chóng và hạn chế phát sinh khiếu nại.

Kết luận pháp lý

Trong tình huống trên, ông Nguyễn Văn A không đương nhiên được cấp Sổ đỏ chỉ vì đã sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Cơ hội được công nhận quyền sử dụng đất chỉ có thể đặt ra nếu sau khi cơ quan có thẩm quyền xác minh:

• phần đất không còn thuộc hành lang bảo vệ công trình giao thông theo quy định hiện hành hoặc không thuộc trường hợp pháp luật buộc phải bảo vệ;
• đáp ứng các điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 139 Luật Đất đai năm 2024;
• không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện khác theo quy định.

Ngược lại, nếu đất vẫn thuộc hành lang bảo vệ công trình giao thông phải quản lý thì người sử dụng sẽ không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, dù đã sử dụng ổn định trong thời gian dài.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ: “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Trong rất nhiều vụ việc tương tự, điều khiến người dân bức xúc không phải chỉ là việc không được cấp Sổ đỏ, mà là cảm giác “đã ở hàng chục năm mà giờ mới nói là đất vi phạm”.

Từ góc độ tâm lý, nhiều hộ gia đình tin rằng việc chính quyền không xử lý trong thời gian dài đồng nghĩa với sự “chấp nhận ngầm”. Khi đã đầu tư xây dựng nhà cửa, trồng cây, sinh sống ổn định, họ hình thành kỳ vọng rằng tài sản của mình sẽ được pháp luật hợp thức hóa.

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai đặt ra nguyên tắc: việc quản lý thiếu chặt chẽ của cơ quan nhà nước không làm phát sinh quyền sử dụng đất trái pháp luật. Điều này đòi hỏi người dân cần phân biệt giữa “thực tế sử dụng” và “quyền sử dụng đất hợp pháp”.

Ở góc độ quản trị, tình huống này cũng phản ánh yêu cầu nâng cao chất lượng quản lý lịch sử sử dụng đất tại cấp xã. Nếu ngay từ đầu các trường hợp lấn, chiếm được phát hiện, lập hồ sơ và xử lý kịp thời thì sẽ hạn chế việc người dân đầu tư lớn vào đất không đủ điều kiện pháp lý, đồng thời giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, cập nhật thường xuyên và công khai thông tin quy hoạch sẽ giúp người dân nhận diện rủi ro trước khi đầu tư, góp phần xây dựng niềm tin vào công tác quản lý nhà nước.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Đối với các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc khai hoang hoặc lấn chiếm hành lang giao thông trước năm 2014, người dân không nên tự kết luận rằng chắc chắn được hoặc chắc chắn không được cấp Sổ đỏ. Điều quan trọng nhất là đánh giá đúng hồ sơ pháp lý của từng thửa đất.

Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị người sử dụng đất nên thực hiện theo các bước sau:

• Rà soát toàn bộ hồ sơ địa chính, bản đồ đo đạc và quy hoạch để xác định chính xác vị trí thửa đất có còn nằm trong hành lang bảo vệ công trình giao thông hay không.
• Thu thập đầy đủ tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất như biên lai thuế, giấy xác nhận cư trú, giấy tờ về xây dựng, ảnh chụp qua các thời kỳ và ý kiến của những người sinh sống lâu năm tại địa phương.
• Đề nghị UBND cấp xã xác minh khách quan về nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng đất, tránh xác nhận hình thức hoặc thiếu căn cứ.
• Trường hợp bị từ chối cấp Sổ đỏ, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp luật và lý do cụ thể để có cơ sở xem xét quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định nếu thấy quyết định chưa phù hợp.

Thông điệp từ chuyên gia: Pháp luật luôn tạo cơ chế xem xét đối với những trường hợp sử dụng đất có yếu tố lịch sử, nhưng không hợp thức hóa mọi hành vi lấn, chiếm đất công. Việc cân bằng giữa bảo vệ tài sản hợp pháp của người dân và bảo đảm lợi ích công cộng chỉ đạt được khi lịch sử sử dụng đất được quản lý minh bạch, chính xác và xử lý đúng quy định pháp luật.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Đòi lại đất; Giải pháp.