TÌNH HUỐNG SỐ 582: HỢP TÁC XÃ NÔNG NGHIỆP MUỐN THUÊ QUỸ ĐẤT CÔNG ÍCH (ĐẤT 5%) CỦA XÃ ĐỂ LÀM SÂN PHƠI VÀ KHO LƯU TRỮ NÔNG SẢN TẬP TRUNG: THỜI HẠN THUÊ TỐI ĐA THEO LUẬT MỚI?

TÌNH HUỐNG SỐ 582: HỢP TÁC XÃ NÔNG NGHIỆP MUỐN THUÊ QUỸ ĐẤT CÔNG ÍCH (ĐẤT 5%) CỦA XÃ ĐỂ LÀM SÂN PHƠI VÀ KHO LƯU TRỮ NÔNG SẢN TẬP TRUNG: THỜI HẠN THUÊ TỐI ĐA THEO LUẬT MỚI?

Nhu cầu nâng cấp hạ tầng phụ trợ sản xuất như sân phơi, kho bãi sơ chế và bảo quản nông sản tập trung đang trở thành yêu cầu cấp thiết đối với các Hợp tác xã (HTX) nông nghiệp hiện đại. Để giải bài toán thiếu mặt bằng, nhiều HTX đã chủ động tìm đến nguồn quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (thường gọi là đất 5%) do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã quản lý. Tuy nhiên, việc thuê đất công ích không giống như giao dịch thuê đất tư nhân mà chịu sự siết chặt bởi quy trình đấu giá và giới hạn về thời gian.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để làm rõ hành lang pháp lý, quy trình tuân thủ và giải pháp quản trị tối ưu cho mô hình này.

1: Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 2026, Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp X (tại xã B, tỉnh C) mở rộng mô hình liên kết trồng lúa chất lượng cao và nông sản xuất khẩu với diện tích hơn 100 ha. Để đảm bảo chất lượng hạt gạo sau thu hoạch và tránh tình trạng nông sản bị hư hỏng do phơi dạt ngoài đường giao thông, ông Nguyễn Văn A (Chủ tịch Hội đồng quản trị HTX) đã lập phương án đầu tư một hệ thống sân phơi bê tông kiên cố kết hợp kho lưu trữ nông sản tập trung quy mô 3.000m².

Qua rà soát, HTX X phát hiện UBND xã B đang quản lý một khu đất công ích 5% chưa sử dụng, vị trí nằm ngay cạnh trục đường nội đồng chính, rất thuận tiện cho xe tải gom hàng. Ông A đại diện HTX gửi đơn xin UBND xã B cho thuê diện tích đất công ích này với thời hạn 20 năm để HTX yên tâm rót vốn đầu tư hạ tầng kiên cố và khấu hao tài sản.

Chủ tịch UBND xã B rất ủng hộ chủ trương nhu cầu phát triển hạ tầng chuỗi cung ứng sản xuất kinh doanh HTX, nhưng lại lo ngại hai vướng mắc pháp lý:

Luật Đất đai mới quy định thời hạn giới hạn cho thuê quỹ đất công ích tối đa là bao nhiêu năm cho mỗi lần thuê?

UBND xã có được chỉ định cho HTX thuê trực tiếp hay bắt buộc phải thông qua quy trình tuân thủ đấu giá thuê đất công của xã?

Do vướng mắc thủ tục, dự án kho bãi của HTX X rơi vào nguy cơ đình trệ, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thu mua nông sản cho hàng trăm hộ dân địa phương.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để xác định chính xác thời hạn cho thuê, hình thức cho thuê và điều kiện pháp lý đối với quỹ đất công ích 5%, các bên cần căn cứ trực tiếp vào quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2024.

Quy định về quản lý, sử dụng và thời hạn cho thuê đất công ích (đất 5%)

Trích Điều 179 Luật Đất đai năm 2024 về Quản lý, sử dụng đất nông nghiệp do quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn:

“1. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn đã được thành lập theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ tiếp tục được sử dụng để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều này được dùng để xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.”

Phân tích áp dụng pháp luật vào tình huống:

Về thời hạn thuê tối đa: Theo khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2024, pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê quỹ đất công ích tối đa không quá 10 năm. Do đó, đề xuất xin thuê với thời hạn 20 năm của HTX X là trái với quy định pháp luật. UBND xã B không có thẩm quyền ký hợp đồng cho thuê 20 năm.

Về hình thức cho thuê đất: UBND xã B bắt buộc phải tổ chức đấu giá quyền thuê đất công khai, minh bạch. Luật không cho phép UBND xã chỉ định thấu hoặc cho thuê trực tiếp cho HTX, dù dự án mang tính chất phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp địa phương.

Về mục đích sử dụng đất: Đất công ích cho thuê phải được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Việc HTX làm sân phơi, kho chứa nông sản (hạ tầng phụ trợ phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp) trên đất công ích là phù hợp, nhưng công trình xây dựng phải tuân thủ đúng quy định về mật độ xây dựng, kết cấu phụ trợ và không làm mất đi điều kiện để khôi phục lại hiện trạng đất nông nghiệp.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn” (The Human & Management)

Về khía cạnh Tâm lý & Giáo dục (Thấu hiểu và Tuân thủ)

Tâm lý nóng vội và tư duy “được việc”: Ông Nguyễn Văn A và Ban quản trị HTX thường có tâm lý muốn chốt hợp đồng dài hạn (20 – 30 năm) để yên tâm đầu tư công trình kiên cố. Việc bị giới hạn ở mốc 10 năm dễ gây ra tâm lý hụt hẫng, e ngại rủi ro không thu hồi được vốn.

Tâm lý phòng thủ của cán bộ cấp xã: Lãnh đạo UBND xã B ủng hộ HTX nhưng rất sợ sai phạm pháp lý. Sự mập mờ về thủ tục đấu giá có thể dẫn đến tâm lý đùn đẩy, kéo dài thời gian xử lý khiến HTX mất đi cơ hội kinh doanh.

Giáo dục ý thức thượng tôn pháp luật: Cần giúp Ban quản trị HTX hiểu rằng việc tuân thủ cơ chế đấu giá công khai và chấp nhận mốc thời hạn 10 năm không phải là “rào cản hành chính”, mà chính là hành lang an toàn bảo vệ tài sản của HTX không bị thu hồi hay tuyên vô hiệu về sau.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro tài sản và Hạ tầng chuỗi cung ứng

Bài toán quản trị vốn đầu tư: Do thời hạn thuê chỉ tối đa 10 năm/lần, HTX X không nên đầu tư các nhà kho bê tông cốt thép vĩnh cửu đắt đỏ. Thay vào đó, HTX phải chuyển sang phương án quản trị linh hoạt: sử dụng mô hình nhà kho khung thép tiền chế, sân phơi bê tông siêu nhẹ, dễ dàng tháo dỡ, di dời hoặc tái sử dụng khi hết hạn hợp đồng.

Xử lý gốc rễ “Lòng tham vật chất” và hòa giải xóm giềng: Đất công ích là tài sản chung của toàn thể cư dân trong xã. Nếu UBND xã giao đất chỉ định cho HTX mà không qua đấu giá, rất dễ kích hoạt sự ganh tị, nghi ngờ về lòng tham vật chất hay lợi ích nhóm, từ đó bùng phát đơn thư khiếu nại làm mất đi tình hòa giải xóm giềng tại địa phương. Đấu giá công khai chính là thước đo minh bạch nhất.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết hài hòa giữa nhu cầu mặt bằng của HTX và tính nghiêm minh của pháp luật đất đai, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra lộ trình 3 bước chuẩn mực như sau:

Bước 1 – Điều chỉnh Phương án sản xuất và Thiết kế hạ tầng linh hoạt

Ông Nguyễn Văn A cùng Ban quản trị HTX X cần chủ động điều chỉnh lại hồ sơ đề xuất: Thay đổi thời hạn thuê đất trong đơn đăng ký từ 20 năm xuống thành 10 năm theo đúng khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2024.

Thiết kế lại phương án kho bãi: Chuyển sang mô hình kho lắp ghép thông minh (khung thép định hình, mái tôn cách nhiệt, sàn bê tông tháo dỡ được). Phương án này giúp rút ngắn thời gian khấu hao tài sản xuống còn 5 – 7 năm, tối ưu hóa dòng tiền và triệt tiêu rủi ro tài chính khi hết chu kỳ 10 năm thuê đất.

Bước 2: Phối hợp với UBND xã B hoàn thiện quy trình tuân thủ đấu giá thuê đất công

HTX X gửi văn bản đề nghị UBND xã B lập phương án sử dụng quỹ đất công ích 5% và trình UBND cấp huyện phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền thuê đất công ích.

HTX chủ động chuẩn bị hồ sơ năng lực tài chính, phương án sản xuất kinh doanh liên kết nông dân bài bản để sẵn sàng tham gia cuộc đấu giá công khai do địa phương tổ chức. Việc thắng thầu qua đấu giá sẽ mang lại cho HTX tư cách pháp lý hợp pháp tuyệt đối.

Bước 3 – Lập Hợp đồng thuê đất chuẩn mực và Cơ chế gia hạn ưu tiên

Sau khi trúng đấu giá, HTX X ký Hợp đồng thuê đất với UBND xã B với thời hạn đúng 10 năm. Trong hợp đồng, cần quy định rõ điều khoản: “Khi hết thời hạn 10 năm, nếu HTX sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành tốt pháp luật đất đai và địa phương vẫn giữ quy hoạch quỹ đất công ích cho sản xuất nông nghiệp, HTX X sẽ được ưu tiên xem xét tiếp tục tham gia đấu giá hoặc gia hạn thuê chu kỳ tiếp theo theo quy định pháp luật tại thời điểm đó”.

Giải pháp này vừa giúp UBND xã B hoàn thành đúng trách nhiệm quản trị công, vừa tạo điểm tựa pháp lý vững chắc cho HTX phát triển hạ tầng chuỗi cung ứng bền vững.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.