TÌNH HUỐNG SỐ 522: ĐẤT TRANG TRẠI NÔNG NGHIỆP THÂM CANH NÔNG – LÂM KẾT HỢP, MUỐN MỞ THÊM DỊCH VỤ DU LỊCH TRẢI NGHIỆM HỌC ĐƯỜNG CÓ PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT HOÀN TOÀN?

TÌNH HUỐNG SỐ 522: ĐẤT TRANG TRẠI NÔNG NGHIỆP THÂM CANH NÔNG – LÂM KẾT HỢP, MUỐN MỞ THÊM DỊCH VỤ DU LỊCH TRẢI NGHIỆM HỌC ĐƯỜNG CÓ PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT HOÀN TOÀN?

Trong xu hướng đổi mới phương pháp giáo dục hiện đại, mô hình “học đi đôi với hành” thông qua các hoạt động du lịch trải nghiệm học đường, dã ngoại sinh thái đang phát triển bùng nổ. Nhiều chủ trang trại nông – lâm kết hợp nắm bắt cơ hội này để mở rộng mô hình kinh doanh, đón học sinh đến tham quan, thực hành trồng trọt, trải nghiệm làm nông nghiệp.

Tuy nhiên, rào cản pháp lý lớn nhất khiến các nhà quản trị mô hình này trăn trở chính là: Liệu việc kết hợp dịch vụ du lịch trải nghiệm trên đất nông – lâm nghiệp có bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoàn toàn sang đất thương mại, dịch vụ hay không?

Hãy cùng Chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích toàn diện tình huống thực tế dưới đây dưới góc độ Pháp lý, Tâm lý giáo dục và Quản trị vận hành.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Năm 2020, gia đình ông Nguyễn Văn A đầu tư mô hình trang trại thâm canh nông – lâm kết hợp với diện tích 5 ha tại xã B, huyện C, tỉnh D. Mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp là đất sản xuất nông nghiệp kết hợp đất rừng sản xuất. Trang trại vận hành hiệu quả với mô hình trồng cây ăn quả, trồng rừng kinh tế và chăn nuôi sinh thái.

Đến năm 2025, nhận thấy nhu cầu cấp thiết của các trường mầm non, phổ thông trên địa bàn tỉnh về không gian giáo dục trải nghiệm thực tế cho học sinh, ông A đã đầu tư xây dựng thêm một số hạng mục hỗ trợ như: đường dạo nội bộ, khu nhà dừng chân trải nghiệm, khu vệ sinh tự hủy, không gian thực hành làm vườn và tổ chức các tour du lịch học đường.

Mô hình vừa đi vào hoạt động thu hút đông đảo nhà trường và phụ huynh hưởng ứng. Tuy nhiên, Đoàn kiểm tra liên ngành của huyện C đã lập biên bản và yêu cầu trang trại của ông A tạm dừng hoạt động dịch vụ du lịch. Đoàn kiểm tra cho rằng ông A đang sử dụng đất sai mục đích khi chưa làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông – lâm nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ (TMD) hoàn toàn.

Hoang mang trước nguy cơ bị phạt hành chính và phải tháo dỡ công trình, ông A rơi vào bế tắc: Nếu chuyển đổi toàn bộ 5 ha sang đất thương mại dịch vụ thì chi phí tiền sử dụng đất quá lớn, vượt xa khả năng tài chính; còn nếu dừng lại thì lãng phí vốn đầu tư và mất đi một mô hình giáo dục trải nghiệm đầy tiềm năng.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Việc Đoàn kiểm tra yêu cầu ông A phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoàn toàn sang đất thương mại, dịch vụ là cách hiểu theo tư duy pháp lý cũ, chưa cập nhật những điểm mới mang tính đột phá của pháp luật đất đai hiện hành.

Căn cứ pháp lý vững chắc nhất để bảo vệ mô hình của ông A chính là quy định về sử dụng đất đa mục đích theo Luật Đất đai năm 2024.

Đất nông nghiệp được phép sử dụng kết hợp thương mại, dịch vụ

Luật Đất đai năm 2024 đã chính thức mở cơ chế cho phép đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với các mục đích khác mà không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất hoàn toàn.

Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Sử dụng đất kết hợp đa mục đích:

“1. Các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:

1. a) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;
2. Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
3. a) Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 1 Điều 9 và đã được xác định tại các giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật này;
4. b) Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;
5. c) Ảnh hưởng không đáng kể đến sinh thái, môi trường;
6. d) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;

đ) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

1. e) Tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.”

Điều kiện và quy trình hợp pháp hóa mô hình kết hợp

Theo quy định trên, ông A KHÔNG BẮT BUỘC phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoàn toàn 5 ha sang đất thương mại, dịch vụ. Thay vào đó, ông A hoàn toàn có thể tiếp tục giữ nguyên mục đích chính là đất nông – lâm nghiệp, đồng thời đăng ký sử dụng đất kết hợp đa mục đích (kết hợp dịch vụ du lịch trải nghiệm).

Để đảm bảo tính hợp pháp, phương án của ông A phải đáp ứng các tiêu chuẩn:

Giữ nguyên mục đích chính: Diện tích đất dành cho sản xuất nông – lâm nghiệp vẫn phải chiếm tỷ lệ chi phối cốt lõi.

Hạn chế công trình kiên cố: Các hạng mục phụ trợ phục vụ du lịch trải nghiệm (nhà chờ, khu trải nghiệm, nhà vệ sinh…) phải sử dụng kết cấu lắp ghép, vật liệu thân thiện môi trường, dễ tháo dỡ, không làm phá hủy tầng đất canh tác để đảm bảo khả năng khôi phục lại mục đích nông nghiệp ban đầu.

Lập Phương án sử dụng đất kết hợp: Ông A phải lập Phương án sử dụng đất kết hợp trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh Tâm lý & Giáo dục đổi mới

Xu hướng giáo dục hiện đại đang dịch chuyển mạnh mẽ từ “học thuộc lòng” sang “học qua trải nghiệm” (Experiential Learning). Trẻ em đô thị hiện nay đang thiếu hụt trầm trọng không gian thiên nhiên, dẫn đến nhiều hệ lụy về sức khỏe tâm thần như “hội chứng thiếu hụt thiên nhiên”, căng thẳng học đường.

Các trang trại nông – lâm kết hợp chính là những “lớp học ngoài trời” vô giá. Khi học sinh được tự tay gieo hạt, tìm hiểu hệ sinh thái rừng, chăm sóc vật nuôi, các em không chỉ phát triển tư duy sinh học mà còn được bồi dưỡng lòng yêu lao động, sự trân trọng nguồn thực phẩm và tinh thần bảo vệ môi trường. Việc ngăn cấm hoặc gây khó khăn vô lý cho các mô hình này sẽ làm mất đi một kênh giáo dục thực tiễn có giá trị nhân văn sâu sắc.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro & Quản trị phương án đất đai

Nguyên nhân dẫn đến việc ông A bị lập biên bản không xuất phát từ bản chất mô hình xấu, mà đến từ lỗ hổng quản trị rủi ro pháp lý:

Tư duy quản trị thụ động: Ông A tự ý xây dựng các công trình phụ trợ và đón khách trước khi thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước.

Xung đột quản lý vận hành: Thiếu một Phương án sử dụng đất kết hợp được phê duyệt chính thức dẫn đến việc cơ quan chức năng ở địa phương lúng túng, áp dụng quy định cũ để quản lý.

Bài học quản trị: Nhà đầu tư nông nghiệp khi muốn tích hợp thêm yếu tố thương mại, du lịch, giáo dục bắt buộc phải thực hiện quy trình pháp lý đi trước một bước so với quy trình hạ tầng.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để bài toán pháp lý, bảo vệ tài sản đầu tư và đưa mô hình du lịch trải nghiệm học đường đi vào vận hành an toàn, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra Lộ trình 4 bước chuẩn hóa:

Bước 1: Tạm dừng hoạt động đón khách & Chủ động giải trình thiện chí

Ông A cần gửi văn bản giải trình thiện chí tới UBND huyện C và Đoàn kiểm tra. Trong văn bản, nêu rõ mục đích của mô hình là du lịch trải nghiệm giáo dục học đường; cam kết tạm dừng đón các đoàn khách đông người để chuẩn hóa thủ tục pháp lý theo Điều 218 Luật Đất đai năm 2024.

Bước 2: Rà soát hạ tầng & Lập “Phương án sử dụng đất kết hợp”

Tự rà soát toàn bộ các công trình trên đất: Rà soát các công trình phụ trợ, đảm bảo chỉ sử dụng vật liệu nhẹ, không xây dựng kiên cố trên đất trồng lúa hoặc đất rừng phòng hộ/đặc dụng (nếu có).

Thu thuê đơn vị tư vấn lập Phương án sử dụng đất nông – lâm nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ du lịch trải nghiệm. Phương án phải thể hiện rõ: Diện tích đất nông nghiệp chính (chiếm trên 80-90%), diện tích khu vực sử dụng kết hợp (dưới 10-20%), giải pháp bảo vệ môi trường, PCCC và cam kết không làm thay đổi loại đất.

Bước 3: Trình UBND cấp huyện phê duyệt phương án

Nộp hồ sơ xin phê duyệt Phương án sử dụng đất kết hợp lên Phòng Tài nguyên và Môi trường (nay là Phòng Dữ liệu và Đăng ký đất đai/Phòng TN&MT) huyện C. Hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao công chứng).

Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích chi tiết.

Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính & Vận hành chuẩn hóa

Sau khi UBND huyện C phát hành quyết định phê duyệt Phương án sử dụng đất kết hợp:

Ông A thực hiện nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích, thời gian sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ theo quy định của pháp luật.

Ký kết hợp tác chính thức với các nhà trường, cơ sở giáo dục dưới dạng “Chương trình giáo dục trải nghiệm ngoại khóa” có đăng ký phương án an toàn, PCCC và bảo hiểm cho học sinh.

Nếu bạn đang vận hành trang trại hoặc có vướng mắc về thủ tục đất đai đa mục đích, hãy chọn bước tiếp theo:

Hướng dẫn lập Phương án sử dụng đất kết hợp

Tư vấn quy định PCCC và an toàn cho tour trải nghiệm

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.