TÌNH HUỐNG SỐ 513: NGƯỜI DÂN TỰ Ý XÂY DỰNG NHÀ KHO, LÒ SẤY NÔNG SẢN BẰNG GẠCH KIÊN CỐ TRÊN ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM: CÓ THUỘC DIỆN BỊ CƯỠNG CHẾ PHÁ DỠ NGAY LẬP TỨC?

TÌNH HUỐNG SỐ 513: NGƯỜI DÂN TỰ Ý XÂY DỰNG NHÀ KHO, LÒ SẤY NÔNG SẢN BẰNG GẠCH KIÊN CỐ TRÊN ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM: CÓ THUỘC DIỆN BỊ CƯỠNG CHẾ PHÁ DỠ NGAY LẬP TỨC?

Mùa thu hoạch nông sản luôn đi kèm nỗi lo “được mùa mất giá”, và không ít nhà nông đã tự ý dựng nhà kho, lò sấy kiên cố ngay trên chính mảnh vườn trồng cây lâu năm để chủ động bảo quản, sơ chế sản phẩm sau thu hoạch. Nhưng khi đoàn kiểm tra liên ngành lập biên bản, nhiều người hoang mang: liệu công trình có bị đập bỏ ngay tức khắc, khiến toàn bộ vốn liếng đầu tư đổ sông đổ bể? Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra hướng xử lý thấu tình đạt lý.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Ông N.V.A, trú tại xã B, tỉnh C, được thừa kế từ cha mẹ 1,2 héc-ta đất trồng cà phê lâu năm, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích “đất trồng cây lâu năm” (CLN). Cuối năm 2025, giá cà phê tăng cao nhưng mưa kéo dài khiến nông sản dễ ẩm mốc, ông A quyết định bỏ ra hơn 300 triệu đồng xây dựng một nhà kho kết hợp lò sấy diện tích 150m2, tường gạch kiên cố, mái tôn, nền bê tông, ngay trên một góc vườn cà phê, mà không làm bất kỳ thủ tục xin phép hay đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất nào.

Đầu năm 2026, trong đợt kiểm tra hiện trạng sử dụng đất định kỳ, Tổ công tác liên ngành của xã B phát hiện công trình và lập biên bản vi phạm hành chính với nội dung: “Tự ý xây dựng công trình kiên cố trên đất trồng cây lâu năm khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Ông A vô cùng lo lắng, nghe hàng xóm đồn rằng công trình chắc chắn sẽ bị “cưỡng chế đập bỏ ngay trong tuần”, trong khi vụ cà phê đang cần chỗ sấy khẩn cấp.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Trước hết, cần khẳng định: hành vi của ông A có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai, nhưng nhận thức cho rằng công trình sẽ bị cưỡng chế phá dỡ ngay lập tức là KHÔNG chính xác về trình tự pháp luật.

2.1. Về bản chất hành vi vi phạm

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; trong đó, điểm b khoản 1 Điều 121 quy định: “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”. Vì vậy, cần xác định đúng bản chất việc sử dụng phần đất xây dựng công trình của ông A: nếu phần đất đó thực sự được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép; nhưng nếu công trình thuộc trường hợp đất nông nghiệp khác theo khoản 7 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì không thể chỉ căn cứ vào việc công trình kiên cố để mặc nhiên kết luận đã chuyển sang đất phi nông nghiệp.

“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép: … b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.” (Điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024)

Đối với nhà kho, lò sấy của ông A, không nên mặc nhiên kết luận việc xây dựng công trình kiên cố đồng nghĩa với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Trước hết phải đối chiếu với khoản 7 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP để xác định phần đất xây dựng công trình có thuộc “đất nông nghiệp khác” hay không. Nếu công trình không đáp ứng phạm vi của đất nông nghiệp khác mà thực tế sử dụng đất đã chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì hành vi có thể bị xử phạt theo Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Điều 10 áp dụng đối với hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; biện pháp khắc phục hậu quả gồm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Lưu ý quan trọng: khoản 7 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định “đất nông nghiệp khác” gồm: điểm b là đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, chăn nuôi, kể cả các hình thức trồng trọt, chăn nuôi không trực tiếp trên đất; điểm c là đất xây dựng công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp, trong đó có công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác. Do đó, nhà kho kết hợp lò sấy dùng để bảo quản, phục vụ trực tiếp cho sản xuất cà phê của ông A có cơ sở để được xem xét theo điểm c khoản 7 Điều 4, nếu thực tế công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp và đáp ứng đúng phạm vi quy định. Quy định này không đặt ra trong chính điểm b, điểm c khoản 7 Điều 4 một điều kiện riêng về “hạn mức” hoặc “phải đăng ký” như nội dung cũ đã nêu. Tuy nhiên, việc công trình có tường gạch, nền bê tông, diện tích 150m2 không tự động quyết định công trình hợp pháp hay bất hợp pháp; cần xem xét đúng mục đích sử dụng, mối liên hệ với khu sản xuất nông nghiệp và các quy định pháp luật khác có liên quan.

2.2. Về trình tự xử lý – KHÔNG có chuyện “cưỡng chế ngay lập tức”

Căn cứ Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định 123/2024/NĐ-CP, việc xử lý một công trình vi phạm trên đất nông nghiệp bắt buộc phải trải qua đầy đủ trình tự, không thể bỏ qua bước nào:

Người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính khi phát hiện hành vi vi phạm; căn cứ biên bản, ra quyết định xử phạt trong đó ấn định thời hạn thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả; hết thời hạn mà tổ chức, cá nhân không tự nguyện chấp hành thì mới bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành.

Cụ thể, việc xử lý phải căn cứ quyết định xử phạt hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả và thời hạn chấp hành được ghi trong quyết định. Không nên ấn định cứng rằng thời hạn tự nguyện tháo dỡ “thông thường từ 10 đến 30 ngày” cho mọi trường hợp nếu chưa xác định căn cứ pháp lý cụ thể. Chỉ khi người vi phạm không tự nguyện chấp hành quyết định trong thời hạn được ấn định thì cơ quan có thẩm quyền mới xem xét, áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

Ngoài ra, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm kể từ ngày chấm dứt hành vi vi phạm (Nghị định 123/2024/NĐ-CP).

Kết luận pháp lý: Việc lập biên bản không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên bị cưỡng chế phá dỡ ngay lập tức. Tuy nhiên, cũng không thể khẳng định ông A đương nhiên có một khoảng thời gian để “xin công nhận/chuyển mục đích” sau khi bị lập biên bản. Trước hết phải xác định công trình có thuộc trường hợp đất nông nghiệp khác theo khoản 7 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hay thực sự làm phát sinh việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nếu thuộc trường hợp được sử dụng là đất nông nghiệp khác thì cần xử lý theo đúng quy định có liên quan; nếu là hành vi chuyển mục đích trái phép thì áp dụng Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP và các biện pháp khắc phục tương ứng.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Tâm lý phổ biến của người nông dân là “làm trước, xin phép sau”, xuất phát từ nỗi lo mất mùa, mất giá trong ngắn hạn, khiến lợi ích tức thời được đặt lên trên việc tuân thủ trình tự pháp lý dài hạn. Đằng sau hành vi xây dựng “chui” của ông A không hẳn là sự coi thường pháp luật, mà là phản ứng phòng vệ trước rủi ro thời tiết đối với thành quả một mùa vụ. Tuy nhiên, chính sự nôn nóng này lại đẩy ông vào rủi ro pháp lý lớn hơn nhiều so với khoản chi phí, thời gian xin phép ban đầu.

Về khía cạnh quản trị rủi ro sản xuất nông nghiệp

Bài học quản trị ở đây nằm ở việc tách bạch giữa “nhu cầu sản xuất chính đáng” và “quy trình pháp lý phù hợp”. Đầu tư hạ tầng chế biến, bảo quản (nhà kho, lò sấy) có thể phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp và cần được xem xét trước hết theo điểm c khoản 7 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP nếu công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp. Chỉ khi công trình không thuộc trường hợp đất nông nghiệp khác và việc sử dụng đất thực tế làm phát sinh chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mới đặt ra yêu cầu về thủ tục chuyển mục đích theo Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Về phía chính quyền cơ sở, việc xử lý vi phạm cũng cần đi kèm hướng dẫn tận tình: giải thích rõ cho người dân về trình tự, thời hạn và các con đường hợp thức hóa (nếu đủ điều kiện), tránh gây tâm lý hoang mang, đối đầu không cần thiết giữa cơ quan quản lý và người sản xuất.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Trên tinh thần thượng tôn pháp luật nhưng vẫn bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng của người sản xuất, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước:

Bước 1 – Chủ động làm việc với chính quyền ngay khi nhận biên bản: Ông A không nên trốn tránh hay phản ứng tiêu cực, mà cần chủ động liên hệ UBND xã B, trình bày rõ mục đích xây dựng công trình (phục vụ trực tiếp sản xuất, bảo quản nông sản của gia đình), đồng thời đề nghị được hướng dẫn cụ thể về thời hạn và cách thức khắc phục theo quyết định xử phạt.

Bước 2 – Rà soát khả năng xử lý, hoàn thiện pháp lý: Ông A cần kiểm tra thực tế công trình có gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp, có phục vụ bảo quản nông sản và có thuộc điểm c khoản 7 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hay không. Nếu thuộc trường hợp đất nông nghiệp khác thì không nên tư vấn ông A phải chuyển sang đất phi nông nghiệp chỉ vì công trình là nhà kho, lò sấy kiên cố 150m2. Nếu không thuộc trường hợp này và việc sử dụng đất thực tế là chuyển sang đất phi nông nghiệp thì mới xem xét thủ tục chuyển mục đích theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, đồng thời rà soát các quy định pháp luật khác về xây dựng, đăng ký đất đai và quản lý công trình có liên quan.

Bước 3 – Chấp hành nghiêm trong thời hạn cho phép: Trường hợp không đủ điều kiện hợp thức hóa, ông A cần chủ động tháo dỡ, khôi phục hiện trạng đất trong đúng thời hạn ghi tại quyết định xử phạt, để tránh phát sinh chi phí cưỡng chế (chi phí này người vi phạm phải hoàn trả) và tránh bị áp dụng thêm các biện pháp xử lý nghiêm khắc hơn do “vi phạm nối tiếp vi phạm”.

Sau cùng, đây cũng là lời nhắc chung cho bà con nông dân: khi xây dựng nhà kho, lò sấy hoặc công trình phục vụ sản xuất trên đất nông nghiệp, không nên chỉ căn cứ vào tính kiên cố của công trình để tự kết luận phải chuyển mục đích sử dụng đất, cũng không nên tự ý xây dựng khi chưa rà soát căn cứ pháp lý. Cần xác định trước công trình có thuộc trường hợp đất nông nghiệp khác theo khoản 7 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hay không; nếu không thuộc trường hợp này mà thực tế sử dụng đất chuyển sang đất phi nông nghiệp thì phải thực hiện thủ tục theo Điều 121 Luật Đất đai 2024.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.