TÌNH HUỐNG SỐ 493: QUY TRÌNH PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC XIN THUÊ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH (KẾT HỢP ĐẤT GIÁO DỤC VÀ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ) ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG ĐẠI HỌC VÀ KHU KÝ TÚC XÁ KẾT HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HỌC ĐƯỜNG?

TÌNH HUỐNG SỐ 493: QUY TRÌNH PHÁP LÝ ĐỂ MỘT TẬP ĐOÀN GIÁO DỤC XIN THUÊ ĐẤT ĐA MỤC ĐÍCH (KẾT HỢP ĐẤT GIÁO DỤC VÀ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ) ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP TRƯỜNG ĐẠI HỌC VÀ KHU KÝ TÚC XÁ KẾT HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HỌC ĐƯỜNG?

Xu hướng phát triển các “đô thị đại học” hiện đại đòi hỏi sự tích hợp đồng bộ giữa không gian giảng dạy, nghiên cứu với hệ sinh thái tiện ích dịch vụ học đường như nhà sách, khu phức hợp thể thao, ký túc xá dịch vụ và trung tâm thương mại phục vụ sinh viên. Tuy nhiên, việc xin giao đất hay thuê đất cho một dự án phức hợp có tính chất sử dụng đất hỗn hợp (kết hợp giữa đất giáo dục và đất thương mại, dịch vụ) thường khiến các tập đoàn giáo dục lúng túng về quy trình thủ tục và nghĩa vụ tài chính.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để làm rõ hành lang pháp lý mới nhất về sử dụng đất đa mục đích và quy trình phê duyệt đề án tối ưu.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Tập đoàn Giáo dục EduGroup đang lập dự án đầu tư xây dựng Khu phức hợp Đại học Quốc tế E tại huyện B, tỉnh C với tổng diện tích 20ha. Theo quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, diện tích này được xác định là đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo.

Nhằm tối ưu hóa hệ sinh thái học đường, EduGroup thiết kế dự án gồm hai phân khu chức năng chính:

Phân khu A (15ha): Xây dựng giảng đường, thư viện, nhà hiệu bộ và phòng thí nghiệm (thuộc nhóm đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo).

Phân khu B (5ha): Xây dựng khu ký túc xá sinh viên chất lượng cao kết hợp trung tâm thương mại dịch vụ học đường, khu siêu thị mini, nhà sách, chuỗi cà phê làm việc và khu thể thao đa năng có thu phí (kết hợp đất thương mại, dịch vụ).

Khi EduGroup nộp hồ sơ xin thuê đất thực hiện dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh C cho rằng: Do đất giáo dục thuộc đối tượng được ưu đãi chính sách xã hội hóa (được miễn/giao đất hoặc thuê đất ưu đãi), việc lồng ghép các hạng mục kinh doanh thương mại dịch vụ vào cùng một quỹ đất là chưa có tiền lệ tại địa phương. Cơ quan quản lý yêu cầu EduGroup phải tách 5ha phân khu B thành một dự án thương mại dịch vụ riêng biệt và phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, khiến tiến độ dự án bị đình trệ nghiêm trọng.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Lập luận yêu cầu xé nhỏ dự án hoặc buộc đấu giá riêng phần đất dịch vụ tích hợp của cơ quan chức năng là chưa cập nhật đầy đủ tinh thần mới của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Giáo dục đại học.

2.1. Cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định pháp luật đất đai mới

Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định đột phá về chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích, tạo hành lang pháp lý chuẩn chỉnh cho các dự án phức hợp:

Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 quy định về Sử dụng đất kết hợp đa mục đích:

“1. Các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:

1. c) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;

Việc sử dụng đất đa mục đích quy định tại khoản 1 Điều này phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:

1. a) Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật này;
2. b) Không làm ảnh hưởng đến việc bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;
3. c) Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;
4. d) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

đ) Tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, quỹ đất xây dựng cơ sở giáo dục (đất công trình sự nghiệp) hoàn toàn được phép sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ nếu EduGroup lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Điều 218 Luật Đất đai 2024.

2.2. Quyền tự chủ tài sản và phát triển không gian của Cơ sở Giáo dục Đại học

Chế định tự chủ đại học cho phép các tổ chức giáo dục khai thác tài sản và hạ tầng để tái đầu tư cho hoạt động đào tạo.

Điều 66 Luật Giáo dục đại học năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) quy định về Tài chính của cơ sở giáo dục đại học:

“1. Nguồn tài chính của cơ sở giáo dục đại học bao gồm:

1. c) Thu từ hoạt động dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;
2. d) Nguồn huy động hợp pháp khác…”

Việc EduGroup tích hợp trung tâm dịch vụ học đường không làm mất đi tính chất giáo dục của dự án, mà nhằm phục vụ trực tiếp nhu cầu đời sống, sinh hoạt của giảng viên, sinh viên, phù hợp với định hướng tự chủ và xã hội hóa giáo dục.

2.3. Phương pháp tính toán tiền thuê đất kết hợp thương mại, dịch vụ

Đối với diện tích đất sử dụng đa mục đích, nghĩa vụ tài chính về đất đai được xác định minh bạch:

Đối với 15ha đất giáo dục thuần túy: EduGroup được hưởng chính sách ưu đãi tiền thuê đất (miễn, giảm tiền thuê đất) theo quy định về khuyến khích xã hội hóa giáo dục.

Đối với phần diện tích đất sử dụng kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ: EduGroup phải nộp tiền thuê đất hằng năm. Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trường hợp đất sử dụng vào mục đích chính đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chỉ phải nộp phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chênh lệch giữa mục đích sử dụng đất chính và mục đích kết hợp.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

3.1. Tư duy phát triển mô hình đô thị đại học thông minh, hiện đại

Trong quản trị giáo dục hiện đại, trường đại học không còn là một không gian khép kín chỉ có bảng đen, phấn trắng. Một “đô thị đại học” tiêu chuẩn quốc tế cần tạo ra môi trường sống – học tập – trải nghiệm trọn vẹn.

Tư duy tích hợp trung tâm thương mại dịch vụ học đường giúp sinh viên tiếp cận tiện ích văn minh, tạo không gian khởi nghiệp, thực hành kỹ năng thương mại ngay trong campus. Sự dè chừng của cơ quan quản lý xuất phát từ tâm lý lo ngại nhà đầu tư “mượn danh giáo dục để phân lô, kinh doanh bất động sản”. Vì vậy, EduGroup cần chứng minh được tính kết nối hữu cơ giữa phần dịch vụ và mục tiêu giáo dục cốt lõi.

3.2. Quản trị quy trình tuân thủ hành lang pháp lý đất đai mới

Nghệ thuật quản trị dự án bất động sản giáo dục nằm ở khả năng chủ động thiết lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Doanh nghiệp không nên tiếp cận theo hướng xin “chuyển mục đích sử dụng đất” (dễ bị bế tắc do vướng quy hoạch đất thương mại), mà phải tiếp cận theo hướng đất sự nghiệp giáo dục kết hợp thương mại dịch vụ theo đúng Điều 218 Luật Đất đai năm 2024.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để rào cản thủ tục, giúp EduGroup xin phê duyệt thành công dự án khu phức hợp đa mục đích đúng tiến độ, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long xây dựng lộ trình 4 bước chuẩn hóa:

Bước 1 – Xây dựng Phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích chất lượng

EduGroup phối hợp với đơn vị tư vấn pháp lý đất đai lập phương án sử dụng đất giáo dục kết hợp thương mại, dịch vụ theo quy định. Nội dung phương án phải làm rõ:

Tỷ lệ diện tích đất sử dụng cho mục đích chính (Giáo dục: 75%) và mục đích kết hợp (Thương mại dịch vụ học đường: 25%).

Cam kết không làm thay đổi loại đất chính (Đất xây dựng cơ sở giáo dục) và không chuyển nhượng riêng lẻ phân khu dịch vụ cho bên thứ ba.

Đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội và phương án đóng góp ngân sách từ phần diện tích kinh doanh thương mại.

Bước 2 – Trình và xin phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp

Nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Tài chính tỉnh C cho toàn bộ dự án 20ha phức hợp.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan thẩm định phương án sử dụng đất kết hợp, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận.

Bước 3 – Xác định và hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai

Căn cứ Quyết định cho thuê đất đa mục đích và chấp thuận phương án của UBND tỉnh:

Cơ quan thuế tính toán ưu đãi miễn/giảm tiền thuê đất đối với 15ha đất giáo dục.

Xác định số tiền thuê đất hằng năm phải nộp đối với phần diện tích kết hợp thương mại dịch vụ dựa trên bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định.

EduGroup thực hiện nộp tiền thuê đất cho phần diện tích dịch vụ kết hợp vào ngân sách nhà nước theo thông báo.

Bước 4 – Ký Hợp đồng thuê đất và Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Văn phòng Đăng ký đất đai tiến hành trích đo địa chính, tham mưu cơ quan quản lý đất đai ký Hợp đồng thuê đất đa mục đích với EduGroup.

Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cấp cho EduGroup sẽ ghi rõ: Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo (sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ theo Phương án được phê duyệt tại Quyết định số…).

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.