Không ít người dân rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi đất nằm trong quy hoạch hoặc dự án nhiều năm nhưng không được triển khai. Suốt thời gian đó, họ không thể xây dựng, chuyển nhượng hay khai thác hiệu quả quyền sử dụng đất. Đến khi dự án bị hủy bỏ, nhiều người đặt ra câu hỏi: Ai sẽ chịu trách nhiệm cho những thiệt hại mà họ đã gánh chịu suốt nhiều năm qua?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Có những thiệt hại không đến từ việc Nhà nước thu hồi đất, mà đến từ việc người dân phải “chờ đợi” quá lâu.

Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, có hơn 2.500 m² đất ở kết hợp đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ nhiều năm trước.

Năm 2014, UBND tỉnh công bố quy hoạch xây dựng một khu đô thị mới. Toàn bộ thửa đất của gia đình ông A nằm trong phạm vi dự án.

Tin rằng đất sẽ sớm bị thu hồi, gia đình ông A chấp hành đầy đủ các quy định.

Suốt hơn 10 năm:

• Không được tách thửa cho các con;
• Không dám xây mới hay sửa chữa nhà ở vì sợ vi phạm quy hoạch;
• Việc chuyển nhượng đất gần như không thể thực hiện vì không ai muốn mua đất nằm trong vùng dự án;
• Giá trị đất giảm mạnh so với các khu vực lân cận;
• Nhiều kế hoạch sản xuất, kinh doanh bị đình trệ.

Thế nhưng, dự án vẫn “án binh bất động”.

Đến năm 2025, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định hủy bỏ chủ trương đầu tư, đồng thời điều chỉnh quy hoạch, đưa khu đất của gia đình ông A ra khỏi phạm vi dự án.

Lúc này, ông A đặt câu hỏi:

“Gia đình tôi bị hạn chế quyền sử dụng đất hơn 10 năm, thiệt hại rất lớn về kinh tế lẫn cơ hội. Nay dự án bị xóa bỏ, chúng tôi có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường hay yêu cầu chủ đầu tư bồi thường không?”

Đây là băn khoăn của rất nhiều hộ dân sống trong các “dự án treo” kéo dài nhiều năm.

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Muốn xác định có được bồi thường hay không, trước hết cần phân biệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi đất, bởi mỗi giai đoạn sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý khác nhau.

1. Không phải cứ quy hoạch là Nhà nước được hạn chế quyền của người dân vô thời hạn

Theo khoản 7, Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: 

“Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 2 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, huỷ bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, huỷ bỏ việc thu hồi đất hoặc huỷ bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan có thẩm quyền” 

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất chỉ bị hạn chế trong phạm vi pháp luật cho phép và không thể kéo dài vô thời hạn.

Pháp luật hiện hành đặt ra cơ chế kiểm soát đối với các trường hợp quy hoạch chậm triển khai nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Điều này thể hiện rõ tại các quy định về:

• Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất khi không còn khả năng thực hiện;
• Khôi phục đầy đủ quyền của người sử dụng đất sau khi quy hoạch không còn hiệu lực.

Tinh thần của Luật Đất đai 2024 là hạn chế tối đa tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” kéo dài nhiều năm gây thiệt hại cho người dân.

2. Khi dự án bị hủy bỏ, quyền sử dụng đất của người dân được khôi phục

Nếu cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định:

• hủy bỏ dự án;
• điều chỉnh quy hoạch;
• đưa khu đất ra khỏi kế hoạch sử dụng đất;

thì người sử dụng đất tiếp tục được thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật, bao gồm:

• chuyển nhượng;
• tặng cho;
• thế chấp;
• góp vốn;
• xin giấy phép xây dựng (nếu đáp ứng điều kiện);
• tách thửa, hợp thửa;
• chuyển mục đích sử dụng đất khi đủ điều kiện;
• thực hiện các quyền dân sự khác theo quy định.

Nói cách khác, việc dự án bị xóa bỏ đồng nghĩa với việc các quyền hợp pháp của người sử dụng đất được “mở khóa” trở lại.

3. Người dân có đương nhiên được bồi thường vì dự án treo hay không?

Hiện nay, không có quy định nào của Luật Đất đai quy định cứ dự án treo nhiều năm thì người dân đương nhiên được Nhà nước bồi thường thiệt hại.

Muốn được bồi thường, người dân phải chứng minh có căn cứ pháp lý phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Ví dụ:

• có quyết định hành chính trái pháp luật;
• có hành vi hành chính trái pháp luật;
• có thiệt hại thực tế xảy ra;
• chứng minh được mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và thiệt hại.

Nếu đủ các điều kiện này thì trách nhiệm bồi thường có thể được xem xét theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017.

Ngược lại, nếu dự án chỉ chậm triển khai nhưng các quyết định quản lý nhà nước đều được ban hành đúng thẩm quyền, đúng trình tự thì việc yêu cầu bồi thường sẽ rất khó được chấp nhận.

4. Chủ đầu tư có phải bồi thường cho người dân không?

Không phải trong mọi trường hợp.

Chủ đầu tư chỉ phải bồi thường khi:

• có hành vi vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng;
• có hành vi xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân theo quy định của Bộ luật Dân sự;
• hoặc có hành vi trái pháp luật trực tiếp gây thiệt hại.

Nếu dự án chưa được giao đất, chưa thu hồi đất hoặc việc chậm triển khai xuất phát từ các nguyên nhân khách quan trong quá trình quản lý nhà nước thì không thể mặc nhiên yêu cầu chủ đầu tư bồi thường.

Do đó, việc xác định chủ thể phải chịu trách nhiệm cần căn cứ vào từng hồ sơ cụ thể, không thể kết luận chỉ dựa trên việc dự án bị “treo”.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

2. Về khía cạnh quản trị rủi ro tài sản 

Điều mà nhiều người không nhìn thấy chính là những tổn thất vô hình của một “dự án treo”.

Mười năm chờ đợi không chỉ làm mất đi cơ hội đầu tư mà còn khiến cả gia đình rơi vào trạng thái mệt mỏi kéo dài.

Con cái không thể tách thửa để lập nghiệp.

Cha mẹ không dám sửa chữa ngôi nhà đã xuống cấp.

Việc vay vốn ngân hàng gặp nhiều trở ngại vì tài sản nằm trong vùng quy hoạch.

Nhiều hộ dân sống trong tâm lý “sắp bị thu hồi” nên không dám đầu tư sản xuất, không dám phát triển kinh tế, cũng không dám ổn định cuộc sống lâu dài.

Đó là một dạng “chi phí cơ hội” rất lớn nhưng lại khó lượng hóa bằng tiền.

2. Về khía cạnh quản trị rủi ro tài sản 

Ở góc độ quản trị nhà nước, một dự án kéo dài quá lâu không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến niềm tin của người dân đối với công tác quy hoạch.

Vì vậy, việc thường xuyên rà soát, điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án không còn khả năng thực hiện chính là giải pháp bảo vệ quyền tài sản của người dân và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Để giải quyết triệt để vấn đề này một cách thấu tình đạt lý, giảm thiểu chi phí và thời gian hầu tòa, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án các bước như sau:

Bước 1. Thu thập toàn bộ hồ sơ liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định điều chỉnh hoặc hủy bỏ dự án để xác định chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất.

Bước 2. Kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai nhằm bảo đảm dữ liệu trên hệ thống địa chính đã được cập nhật, tránh tình trạng quy hoạch đã hủy nhưng thông tin vẫn chưa được chỉnh lý.

Bước 3. Nếu đủ điều kiện, thực hiện ngay các quyền bị hạn chế trước đây như xin cấp phép xây dựng, tách thửa, chuyển nhượng, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 4. Trường hợp cho rằng mình bị thiệt hại do quyết định hoặc hành vi hành chính trái pháp luật, người dân cần thu thập đầy đủ tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế, xác định rõ cơ quan hoặc chủ thể có trách nhiệm để thực hiện thủ tục khiếu nại, khởi kiện hoặc yêu cầu bồi thường theo đúng trình tự pháp luật.

Bước 5. Trong quá trình thực hiện, nên có sự hỗ trợ của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đánh giá khả năng phát sinh trách nhiệm bồi thường, tránh mất thời gian theo đuổi các yêu cầu không có căn cứ hoặc bỏ sót quyền lợi hợp pháp.

Thông điệp từ chuyên gia: “Một dự án bị xóa bỏ không tự động làm phát sinh quyền được bồi thường, nhưng đó là dấu mốc quan trọng để người dân khôi phục đầy đủ các quyền sử dụng đất đã bị “đóng băng” trong nhiều năm. Điều cần làm là rà soát hồ sơ pháp lý, cập nhật hiện trạng quy hoạch và chủ động thực hiện các quyền của mình. Nếu có dấu hiệu của quyết định hoặc hành vi hành chính trái pháp luật gây thiệt hại, người dân hoàn toàn có thể sử dụng các cơ chế khiếu nại, tố tụng và yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.