TÌNH HUỐNG SỐ 486: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI HOÀN THÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 96% DIỆN TÍCH, 4% VƯỚNG THỬA ĐẤT SỞ HỮU CHUNG HỘ GIA ĐÌNH CÓ THÀNH VIÊN CHẤP HÀNH ÁN PHẠT TÙ CHUNG THÂN KHÔNG THỂ KÝ BIÊN BẢN THỎA THUẬN ĐỀN BÙ?

1. TÌNH HUỐNG SỐ 486: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI HOÀN THÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 96% DIỆN TÍCH, 4% VƯỚNG THỬA ĐẤT SỞ HỮU CHUNG HỘ GIA ĐÌNH CÓ THÀNH VIÊN CHẤP HÀNH ÁN PHẠT TÙ CHUNG THÂN KHÔNG THỂ KÝ BIÊN BẢN THỎA THUẬN ĐỀN BÙ?
2. Một dự án bất động sản quy mô lớn dù đã giải phóng mặt bằng được 96% diện tích vẫn có thể rơi vào trạng thái “đóng băng” hoàn toàn chỉ vì 4% còn lại vướng mắc thủ tục pháp lý. Tình huống một thửa đất sở hữu chung hộ gia đình có thành viên đang chấp hành án phạt tù chung thân không thể trực tiếp ký tên thỏa thuận đền bù là một bài toán pháp lý, quản trị và tâm lý cực kỳ phức tạp.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích tình huống thực tế dưới đây để tìm ra lời giải toàn diện, vừa tháo gỡ điểm nghẽn cho nhà đầu tư, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người đang chấp hành án.

1. Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị X làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái tại xã B, huyện C, tỉnh D. Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, thu hồi đất và hoàn thành giải phóng mặt bằng lên tới 96% tổng diện tích.

Tuy nhiên, 4% diện tích còn lại thuộc về một thửa đất rộng 1.200m² của hộ gia đình ông Nguyễn Văn A. Thửa đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên “Hộ ông Nguyễn Văn A” từ năm 2010. Theo xác minh, tại thời điểm cấp Sổ đỏ, hộ gia đình gồm 4 thành viên: vợ chồng ông A, con gái lớn và con trai út là anh Nguyễn Văn K.

Năm 2020, anh Nguyễn Văn K phạm tội nghiêm trọng và bị Tòa án tuyên phạt án tù chung thân, hiện đang chấp hành án tại Trại giam T thuộc Bộ Công an.

Khi Công ty X phối hợp với Tổ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tiến hành thương lượng, lập phương án bồi thường, ông A và các thành viên còn lại hoàn toàn đồng ý với mức giá và phương án hỗ trợ. Dù vậy, biên bản thỏa thuận đền bù và hồ sơ thu hồi đất không thể hoàn tất do anh K đang ở trong tù, không thể có mặt trực tiếp để ký tên vào các văn bản giao dịch dân sự, thỏa thuận phân chia tài sản hay bàn giao mặt bằng.

Công ty X rơi vào bế tắc, tiến độ thi công bị đình trệ nghiêm trọng, chi phí tài chính gia tăng mỗi ngày nhưng không biết phải giải quyết thủ tục ủy quyền hay cưỡng chế sao cho đúng luật.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Để giải quyết điểm nghẽn này, việc áp dụng đồng bộ các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 2024, Luật Công chứng năm 2024 và Luật Thi hành án hình sự năm 2019 là điều bắt buộc.

2.1. Quyền sở hữu đối với tài sản của Hộ gia đình và phạm vi định đoạt

Căn cứ Khoản 25 Điều 3, Khoản 2 Điều 27 và Khoản 1 Điều 259 Luật Đất đai năm 2024; Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”  

Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định… Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”  

Do Giấy chứng nhận được cấp cho “Hộ ông Nguyễn Văn A” trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, việc xác định anh K có chung quyền sử dụng đất phải căn cứ khoản 25 Điều 3 và khoản 1 Điều 259 Luật Đất đai năm 2024, không chỉ căn cứ vào việc anh K có tên trong sổ hộ khẩu. Trường hợp anh K được xác định là thành viên có chung quyền sử dụng đất thì quyền của anh K được thực hiện theo khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

2.2. Quyền của người đang chấp hành án phạt tù

Điểm e khoản 1 Điều 27 Luật Thi hành án hình sự năm 2019 (Luật số 41/2019/QH14) quy định về quyền của phạm nhân:

“Phạm nhân có các quyền sau đây:

e) Được tham gia bảo hiểm xã hội tự nguyện, hưởng chế độ, chính sách về bảo hiểm xã hội theo quy định của pháp luật; được hưởng chế độ, chính sách về bảo hiểm y tế theo quy định của pháp luật; …”

Việc anh K đang chấp hành án phạt tù không đồng nghĩa với việc đương nhiên mất quyền đối với tài sản hợp pháp của mình. Việc anh K thực hiện giao dịch, lập văn bản ủy quyền phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về công chứng và các quy định liên quan đến người đang chấp hành án phạt tù.

2.3. Quy trình xác nhận hợp đồng, văn bản ủy quyền tại Trại giam

Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng năm 2024 quy định về địa điểm công chứng:

“Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp sau đây:

a) Lập di chúc tại chỗ ở theo quy định của Bộ luật Dân sự;

b) Không thể đi lại được vì lý do sức khỏe; đang điều trị nội trú hoặc bị cách ly theo chỉ định của cơ sở y tế;

c) Đang bị tạm giữ, tạm giam; đang thi hành án phạt tù; đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;

d) Có lý do chính đáng khác theo quy định của Chính phủ.”  

Trường hợp anh K đang chấp hành án phạt tù có nhu cầu lập văn bản ủy quyền thì có thể thực hiện công chứng ngoài trụ sở theo điểm c khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng năm 2024. Công chứng viên thực hiện việc công chứng theo trình tự, thủ tục do Luật Công chứng năm 2024 quy định.

2.4. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo các quy định về thu hồi đất tại Chương VI Luật Đất đai năm 2024, trong đó có quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc trường hợp đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp thì thực hiện theo khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024:

“Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc trường hợp đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn.”

Trường hợp đã thực hiện đúng, đủ thủ tục hành chính mà hộ gia đình vẫn không bàn giao mặt bằng, cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng quy trình cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, không phụ thuộc vào việc các bên có ký biên bản thỏa thuận tự nguyện hay không.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

3.1. Về phía Chủ đầu tư: Quản trị rủi ro pháp lý và áp lực tiến độ

Dự án bị đình trệ ở mức 96% là một “kịch bản ác mộng” trong quản trị dự án bất động sản. Áp lực lãi vay ngân hàng, chi phí cơ hội và cam kết với nhà đầu tư dễ khiến doanh nghiệp chọn cách xử lý vội vàng hoặc nảy sinh tâm lý tiêu cực.

Bài học quản trị ở đây là không thể “tắt đường” khi vướng pháp lý tài sản cá nhân. Lỗ hổng trong khâu rà soát pháp lý thực địa ban đầu (không xác minh kỹ tình trạng pháp lý từng thành viên trong hộ gia đình) đã trả giá bằng sự ngưng trệ của cả dự án.

3.2. Về phía gia đình: Lòng tham vật chất và sự hoang mang pháp lý

Trong nhiều trường hợp, việc một thành viên đi tù tạo ra tâm lý hoảng loạn hoặc ngược lại là lòng tham vật chất trỗi dậy từ các thành viên còn lại. Có hộ gia đình lợi dụng việc người thân đi tù để ép giá chủ đầu tư, hoặc đòi chia phần bồi thường không công bằng.

Ngược lại, ông A có thể có tâm lý tự ái, mặc cảm vì con trai phạm tội, lo sợ nếu khai báo anh K đang ở tù sẽ ảnh hưởng đến danh dự gia đình, dẫn đến việc né tránh hợp tác với Tổ công tác bồi thường.

3.3. Giáo dục nhân văn và sự thấu cảm với người đang chấp hành án

Anh K dù phạm sai lầm phải trả giá bằng án phạt tù chung thân, nhưng tài sản hợp pháp của anh vẫn là công sức tích lũy cần được tôn trọng. Việc tạo điều kiện cho phạm nhân thực hiện quyền dân sự chính là một hình thức giáo dục chuyển hóa, giúp người chấp hành án nhận thức được trách nhiệm của mình đối với gia đình, cảm nhận được mình vẫn còn giá trị và quyền lợi để nỗ lực cải tạo tốt.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết dứt điểm 4% diện tích vướng mắc này một cách thấu tình đạt lý, bảo đảm tiến độ dự án mà không vi phạm pháp luật, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra lộ trình 4 bước như sau:

Bước 1 – Rà soát hồ sơ và xác định đúng hình thức thu hồi đất:

Công ty X cần phối hợp với cơ quan có chức năng quản lý đất đai và cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định hiện hành để làm rõ dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận.

Nếu là dự án Nhà nước thu hồi đất: Chuyển sang thực hiện theo quy trình hành chính (phê duyệt phương án bồi thường chung cho hộ ông A, việc chi trả và xử lý khoản tiền bồi thường thuộc quyền của anh K thực hiện theo phương án bồi thường được phê duyệt và khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 trong trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền hoặc đất, tài sản đang có tranh chấp).

Nếu là dự án tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng: Bắt buộc phải hoàn tất thủ tục ủy quyền từ anh K.

Bước 2 – Thực hiện quy trình ủy quyền hợp pháp cho phạm nhân tại Trại giam:

Chủ đầu tư hỗ trợ gia đình ông A gửi đơn đề nghị đến Ban Giám thị Trại giam T xin phép cho anh K được thực hiện thủ tục ủy quyền.

Công ty X cử bộ phận pháp chế phối hợp cùng một Tổ chức hành nghề công chứng chuẩn bị sẵn dự thảo Hợp đồng ủy quyền (Nội dung: Anh K ủy quyền toàn bộ cho ông Nguyễn Văn A thay mặt giải quyết các thủ tục liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng thửa đất).

Công chứng viên có thể thực hiện công chứng ngoài trụ sở tại Trại giam T đối với anh K theo điểm c khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng năm 2024, do anh K đang thi hành án phạt tù. Việc ký, điểm chỉ và lập văn bản công chứng được thực hiện theo trình tự, thủ tục của Luật Công chứng năm 2024.

Bước 3 – Thỏa thuận phân chia tài sản nội bộ và chi trả bồi thường:

Sau khi ông A nhận được Hợp đồng ủy quyền hợp pháp từ anh K, Tổ công tác giải phóng mặt bằng và Công ty X tiến hành ký Biên bản thỏa thuận bồi thường với ông A (với tư cách cá nhân và đại diện theo ủy quyền của anh K).

Khoản tiền bồi thường thuộc quyền của anh K được chi trả theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp anh K không nhận tiền hoặc đất, tài sản đang có tranh chấp thì thực hiện theo khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024.

Bước 4 – Áp dụng cơ chế thu hồi hành chính (Phương án dự phòng):

Trường hợp anh K từ chối ủy quyền hoặc gia đình ông A phát sinh lòng tham, cố tình gây khó dễ đòi tăng giá bất hợp lý:

Cơ quan, người có thẩm quyền theo Luật Đất đai năm 2024 và quy định về phân định thẩm quyền hiện hành tiến hành thực hiện thủ tục thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật.

Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc đất, tài sản đang có tranh chấp thì khoản tiền này được xử lý theo khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024. Nếu quá thời hạn không bàn giao mặt bằng, chính quyền địa phương sẽ ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi đất để bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/. Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.