TÌNH HUỐNG SỐ 456: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐÃ HOÀN THÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 95% DIỆN TÍCH, 5% CÒN LẠI VƯỚNG MỘT THỬA ĐẤT THUỘC QUYỀN SỞ HỮU CHUNG CỦA MỘT HỘ GIA ĐÌNH CÓ THÀNH VIÊN ĐANG CHẤP HÀNH ÁN PHẠT TÙ CHUNG THÂN KHÔNG THỂ KÝ BIÊN BẢN THỎA THUẬN ĐỀN BÙ?

TÌNH HUỐNG SỐ 456: DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐÃ HOÀN THÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 95% DIỆN TÍCH, 5% CÒN LẠI VƯỚNG MỘT THỬA ĐẤT THUỘC QUYỀN SỞ HỮU CHUNG CỦA MỘT HỘ GIA ĐÌNH CÓ THÀNH VIÊN ĐANG CHẤP HÀNH ÁN PHẠT TÙ CHUNG THÂN KHÔNG THỂ KÝ BIÊN BẢN THỎA THUẬN ĐỀN BÙ?

Một dự án khu đô thị đã giải phóng mặt bằng 95% diện tích, nhưng 5% còn lại trở thành “nút thắt” chỉ vì một thửa đất có nhiều người cùng quyền lợi, trong đó một thành viên đang chấp hành án phạt tù chung thân. Người này không thể trực tiếp về địa phương ký biên bản thỏa thuận bồi thường. Chủ đầu tư có được coi sự vắng mặt đó là từ chối nhận bồi thường? Gia đình có thể ký thay hay không? Có thể lập giấy ủy quyền tại trại giam? Và nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích công cộng thì có phải chờ người đang thi hành án đồng ý?

Đây là tình huống cần phân biệt rất rõ giữa hạn chế tự do thân thể với quyền dân sự về tài sản, đồng thời tránh biến áp lực tiến độ dự án thành lý do để bỏ qua trình tự pháp luật.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Dự án Khu đô thị mới X tại xã B, tỉnh C đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng khoảng 95% diện tích. Phần còn lại có thửa đất 1.200m² của hộ ông Nguyễn Văn A. Theo hồ sơ nguồn gốc và giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền lợi đối với thửa đất có liên quan đến nhiều thành viên gia đình.

Một trong số đó là anh Nguyễn Văn D, con ông A, hiện đang chấp hành án phạt tù chung thân tại một trại giam ở tỉnh khác. Khi đơn vị làm công tác bồi thường đề nghị gia đình ký hồ sơ, ông A đồng ý với mức bồi thường nhưng cho biết không thể tự ý ký thay phần quyền lợi của anh D.

Chủ đầu tư đứng trước áp lực rất lớn: hạ tầng đã triển khai, nhà thầu và máy móc chờ mặt bằng, chi phí vốn tiếp tục phát sinh. Trong khi đó, gia đình ông A cũng xuất hiện ý kiến cho rằng vì đây là “5% cuối cùng”, dự án có thể phải trả thêm tiền mới giải phóng được đất.

Vấn đề pháp lý trung tâm là: Người đang thụ án tù chung thân còn quyền đối với tài sản hay không và phải xử lý chữ ký của họ như thế nào?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Người bị phạt tù chung thân không mặc nhiên mất quyền tài sản

Sai lầm đầu tiên cần tránh là cho rằng một người đang chấp hành án tù thì gia đình đương nhiên được quyền quyết định tài sản thay họ.

Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định nguyên tắc:

“Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.”

Điều 16 Bộ luật Dân sự năm 2015

Việc chấp hành án phạt tù làm hạn chế quyền tự do của người bị kết án theo bản án và pháp luật về thi hành án hình sự, nhưng không đồng nghĩa với việc họ mặc nhiên mất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hoặc quyền định đoạt phần tài sản thuộc quyền của mình.

Luật Thi hành án hình sự năm 2025 cũng quy định quyền của phạm nhân, trong đó có:

“Được bảo hộ tính mạng, sức khỏe, tài sản, tôn trọng danh dự, nhân phẩm…”

Điểm a khoản 1 Điều 23 Luật Thi hành án hình sự năm 2025

Vì vậy, trước hết phải kiểm tra chính xác Giấy chứng nhận, hồ sơ cấp đất, nguồn gốc sử dụng đất, chế độ tài sản và bản án có hiệu lực để xác định anh D thực sự có quyền đối với thửa đất hay không và có bị áp dụng biện pháp pháp lý nào liên quan đến tài sản hay không.

Đặc biệt, trong cách diễn đạt pháp lý cần lưu ý: đối với đất đai, về nguyên tắc đang nói đến quyền sử dụng đất, không phải “quyền sở hữu đất”, bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Nếu đây là cơ chế thỏa thuận thì không được tự ý bỏ qua chữ ký của người có quyền

Nếu chủ đầu tư đang nhận chuyển nhượng hoặc thỏa thuận quyền sử dụng đất theo cơ chế dân sự, việc đã đạt 95% diện tích không tự động tạo quyền lấy nốt 5% còn lại.

Với tài sản thuộc sở hữu chung, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.”

Khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015

Do đó, phải xác định chính xác đây là tài sản chung theo phần, tài sản chung hợp nhất, quyền sử dụng đất của nhiều người hay trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình được xác lập theo pháp luật qua từng thời kỳ. Không thể chỉ thấy ông A là “chủ hộ” rồi mặc nhiên để ông A ký thay tất cả thành viên.

Có thể thực hiện cơ chế đại diện, ủy quyền khi người có quyền đang ở trại giam

Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép xác lập quan hệ đại diện:

“Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện…”

Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2015

Như vậy, việc anh D đang chấp hành án tù chung thân không loại trừ khả năng anh D ủy quyền hợp pháp cho cha, mẹ, vợ, luật sư hoặc người khác, nếu anh D có đầy đủ năng lực cần thiết và việc ủy quyền không thuộc trường hợp pháp luật cấm.

Thực tế nên liên hệ trại giam và tổ chức hành nghề công chứng để bố trí thủ tục phù hợp. Pháp luật công chứng hiện hành cho phép công chứng ngoài trụ sở trong những trường hợp luật định. Trại giam có vai trò quản lý, phối hợp để phạm nhân thực hiện quyền hợp pháp; không nên mặc nhiên hiểu rằng giám thị trại giam có quyền “ký thay” phạm nhân hoặc mọi giấy ủy quyền do trại giam xác nhận đều thay thế công chứng/chứng thực trong mọi giao dịch đất đai.

Nội dung ủy quyền phải ghi cụ thể phạm vi: làm việc với cơ quan bồi thường, nhận và kiểm tra phương án, ký giấy tờ trong phạm vi được phép, nhận tiền hoặc khiếu nại nếu cần. Phạm vi càng rõ thì rủi ro tranh chấp về sau càng thấp.

Nếu Nhà nước thu hồi đất thì không phụ thuộc vào việc “thỏa thuận cho bằng được”

Đây là điểm đặc biệt quan trọng.

Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79. Tuy nhiên, không phải cứ mang tên “khu đô thị” là đương nhiên được cưỡng chế thu hồi đất. Phải kiểm tra dự án cụ thể có thực sự thuộc trường hợp Điều 79, có đủ căn cứ thu hồi và đã thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc một người có quyền sử dụng đất đang ở tù hoặc không ký “biên bản thỏa thuận” không tạo ra quyền phủ quyết vô thời hạn đối với quyết định thu hồi hợp pháp.

Trường hợp người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi, Điều 89 Luật Đất đai năm 2024 quy định cơ chế cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất với các điều kiện, trình tự chặt chẽ. Đây là quyền lực hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải quyền cưỡng chế của chủ đầu tư.

Nói cách khác: chủ đầu tư tuyệt đối không được tự tổ chức phá dỡ, chiếm đất hoặc dùng áp lực để “lấy nốt 5%”.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Áp lực 5% cuối cùng dễ làm cả hai phía đưa ra quyết định sai

Với chủ đầu tư, 5% diện tích có thể khiến cả dự án đình trệ, phát sinh lãi vay, chi phí nhà thầu và rủi ro vi phạm tiến độ. Nhưng càng chịu áp lực, doanh nghiệp càng phải tránh tư duy “cứ lấy mặt bằng trước, thủ tục hoàn thiện sau”. Một sai phạm cưỡng chế có thể tạo hậu quả lớn hơn rất nhiều so với chi phí chậm tiến độ.

Ở chiều ngược lại, khi biết mình đang nắm phần đất cuối cùng, một số người có thể phát sinh lòng tham vật chất, kỳ vọng rằng chủ đầu tư sẽ phải chi thêm ngoài chính sách. Gia đình ông A cần hiểu rằng nếu đây là trường hợp Nhà nước thu hồi đất hợp pháp thì quyền lợi phải được bảo đảm theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc cố tình kéo dài không đương nhiên làm phát sinh quyền được nhận mức tiền tùy ý.

Quản trị rủi ro tài sản phải bắt đầu trước khi có dự án

Tình huống cũng cho thấy một bài học về quản trị tài sản cá nhân. Những tài sản có nhiều thành viên cùng quyền nên được làm rõ chủ thể, tỷ lệ quyền, hồ sơ pháp lý và cơ chế đại diện từ sớm.

Khi một thành viên phải chấp hành hình phạt tù dài hạn, gia đình càng cần chủ động rà soát tài sản, nghĩa vụ dân sự và các giao dịch cần thiết. Ủy quyền đúng pháp luật không phải là “tước quyền” của người đang chấp hành án mà là công cụ giúp chính quyền lợi của họ được thực hiện trong điều kiện bị hạn chế về đi lại.

Việc hòa giải cũng cần được đặt đúng vị trí. Hòa giải xóm giềng, đối thoại với gia đình có đất và giải thích chính sách có thể giảm xung đột, nhưng không được biến thành thương lượng ngầm hoặc khoản chi ngoài hồ sơ để mua sự đồng thuận.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Giải pháp phù hợp không phải là tìm cách “bỏ chữ ký”, mà là xử lý đúng bản chất pháp lý theo các bước:

Bước 1 – Rà soát tư cách người có quyền: Kiểm tra Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, thời điểm hình thành quyền, hồ sơ hộ gia đình và bản án của anh D. Chỉ khi xác định anh D thực sự có quyền liên quan mới đặt ra việc anh D trực tiếp tham gia hoặc ủy quyền.

Bước 2 – Phân loại cơ chế lấy đất: Xác định dự án đang thực hiện bằng thỏa thuận dân sự hay thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2024. Hai cơ chế này tuyệt đối không được đánh đồng.

Bước 3 – Nếu cần sự đồng ý của anh D: Gia đình, cơ quan thực hiện bồi thường và tổ chức hành nghề công chứng nên chủ động liên hệ trại giam để tổ chức việc lập, công chứng/chứng thực giấy tờ theo đúng hình thức pháp luật yêu cầu. Không giả chữ ký, không để người nhà tự ký thay khi chưa có căn cứ đại diện.

Bước 4 – Nếu thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Cơ quan có thẩm quyền tiếp tục đầy đủ quy trình thông báo, kiểm đếm, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi trả và bàn giao mặt bằng. Chỉ khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định mà người sử dụng đất vẫn không chấp hành mới xem xét cưỡng chế thu hồi đất theo Điều 89 Luật Đất đai năm 2024.

Bước 5 – Kiểm soát lòng tham và xung đột: Chủ đầu tư không nên vì áp lực “5% cuối cùng” mà chi tiền ngoài cơ chế hoặc gây sức ép. Gia đình ông A cũng cần tách kỳ vọng tăng lợi ích vật chất khỏi quyền lợi hợp pháp. Đối thoại có sự tham gia của chính quyền và người am hiểu pháp luật sẽ giúp giữ được quan hệ cộng đồng, đồng thời tạo hồ sơ minh bạch nếu sau này phát sinh khiếu nại.

Điểm mấu chốt của tình huống số 456 là: Án tù chung thân không mặc nhiên làm mất quyền tài sản và cũng không cho phép người thân tự động ký thay. Nếu giao dịch phụ thuộc vào ý chí của người đang chấp hành án, cần thiết lập cơ chế đại diện, ủy quyền hợp pháp và phối hợp với trại giam. Ngược lại, nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng và đã đáp ứng đầy đủ căn cứ, trình tự của Luật Đất đai năm 2024, việc thu hồi không phụ thuộc vào việc tất cả người có đất có ký “thỏa thuận” hay không; cưỡng chế, nếu cần, phải do Nhà nước tiến hành đúng thẩm quyền và đúng quy trình.

Lưu ý: Tình huống và tên nhân vật, địa danh trong bài được giả định nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật. Với hồ sơ thực tế, cần kiểm tra quyết định đầu tư, căn cứ thu hồi đất, Giấy chứng nhận và bản án cụ thể trước khi lựa chọn phương án xử lý.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

Hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.