TÌNH HUỐNG SỐ 444: DOANH NGHIỆP XIN THUÊ QUỸ ĐẤT CÔNG ÍCH (ĐẤT 5%) CỦA UBND XÃ ĐỂ XÂY DỰNG TRANG TRẠI LIÊN KẾT CHUỖI NÔNG SẢN HỮU CƠ: THỜI HẠN TỐI ĐA THUÊ ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN THUÊ THEO LUẬT MỚI?

TÌNH HUỐNG SỐ 444: DOANH NGHIỆP XIN THUÊ QUỸ ĐẤT CÔNG ÍCH (ĐẤT 5%) CỦA UBND XÃ ĐỂ XÂY DỰNG TRANG TRẠI LIÊN KẾT CHUỖI NÔNG SẢN HỮU CƠ: THỜI HẠN TỐI ĐA THUÊ ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN THUÊ THEO LUẬT MỚI?

Đất công ích (quen gọi là “đất 5%”) từ lâu vẫn được nhiều doanh nghiệp nhìn nhận như một nguồn quỹ đất “dễ tiếp cận” để phát triển các mô hình nông nghiệp quy mô lớn. Thế nhưng, không phải cứ có thiện chí đầu tư bài bản, cam kết bao tiêu cho nông dân là doanh nghiệp có thể trực tiếp đứng tên thuê loại đất đặc thù này.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1: Tóm tắt tình huống thực tế

Công ty Cổ phần Nông nghiệp Hữu cơ V (viết tắt: Công ty V), do ông Phạm Văn D làm Giám đốc, đang triển khai mô hình liên kết chuỗi sản xuất – tiêu thụ nông sản hữu cơ tại tỉnh Y. Qua khảo sát, ông D nhận thấy UBND xã X đang quản lý một quỹ đất nông nghiệp công ích (đất 5%) rộng khoảng 8ha, để lại từ thời hợp tác xã cũ, hiện chưa được đưa vào quy hoạch xây dựng bất kỳ công trình công cộng nào, địa hình bằng phẳng, rất thuận lợi để phát triển trang trại.

Ông D trực tiếp làm việc với ông Nguyễn Văn C – Chủ tịch UBND xã X, đề nghị được ký hợp đồng thuê trực tiếp toàn bộ 8ha nói trên trong thời hạn 30 năm, để Công ty V đầu tư xây dựng hệ thống nhà kính, tưới nhỏ giọt, chuồng trại chăn nuôi hữu cơ khép kín, đồng thời cam kết bao tiêu toàn bộ sản phẩm cho các hộ nông dân liên kết xung quanh khu vực dự án.

Đứng trước đề nghị có vẻ đôi bên cùng có lợi này, ông C lại hết sức băn khoăn, chưa dám đặt bút ký ngay, vì không chắc chắn: pháp luật đất đai hiện hành có cho phép một doanh nghiệp đứng tên thuê trực tiếp quỹ đất công ích của xã hay không? Nếu được, thời hạn thuê tối đa là bao lâu? Và cơ chế đấu giá quyền thuê áp dụng cụ thể như thế nào để tránh sai phạm sau này?

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

2.1. Bản chất và mục đích sử dụng của quỹ đất công ích

“Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã được lập theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ thì tiếp tục được sử dụng để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương… Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

(Khoản 1, khoản 4 Điều 179 Luật Đất đai năm 2024)

Như vậy, đất công ích trước hết được xác lập để phục vụ các nhu cầu công cộng của địa phương (xây dựng công trình văn hóa, thể dục thể thao, bồi thường cho người có đất bị thu hồi khi xây dựng công trình công cộng…), do chính quyền cấp xã quản lý chặt chẽ theo quy hoạch, không phải một loại “đất kinh doanh” thông thường.

2.2. “Điểm nghẽn” mấu chốt: Doanh nghiệp không thuộc đối tượng được trực tiếp thuê đất công ích

Đây chính là nội dung then chốt mà cả ông C lẫn ông D cần nắm rõ trước khi bàn đến chuyện thời hạn hay đấu giá.

“Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.”

(Khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai năm 2024)

Quy định trên xác lập rất rõ ràng đối tượng được thuê đất công ích chỉ giới hạn ở “cá nhân tại địa phương“, sử dụng vào đúng hai mục đích: sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản. Công ty V, với tư cách là một pháp nhân (tổ chức kinh tế), hoàn toàn không thuộc đối tượng được UBND xã X cho thuê trực tiếp quỹ đất công ích theo cơ chế đấu giá quy định tại Điều 179 nêu trên. Do đó, đề nghị của ông D về việc ký hợp đồng thuê trực tiếp 8ha đất công ích trong 30 năm là chưa có cơ sở pháp lý để UBND xã X đáp ứng, dù ý tưởng đầu tư có bài bản đến đâu.

2.3. Thời hạn thuê áp dụng cho cá nhân trúng đấu giá

Cũng theo khoản 3 Điều 179 nêu trên, thời hạn cho thuê đất công ích đối với cá nhân tại địa phương trúng đấu giá tối đa không quá 10 năm cho mỗi lần thuê – đây là điểm mới đáng chú ý so với Luật Đất đai năm 2013 (quy định thời hạn thuê đất công ích chỉ tối đa 5 năm mỗi lần), cho thấy chính sách hiện hành đã nới thời hạn lên gấp đôi nhằm khuyến khích canh tác ổn định hơn, nhưng vẫn giữ nguyên bản chất là một hình thức sử dụng có thời hạn, luân phiên qua các đợt đấu giá, chứ không phải giao đất ổn định lâu dài.

2.4. Vậy đâu là con đường hợp pháp cho doanh nghiệp?

Không có nghĩa là mô hình liên kết chuỗi nông sản hữu cơ mà Công ty V mong muốn hoàn toàn bế tắc. Pháp luật hiện hành mở ra hai hướng đi đúng quy định:

– Phương án 1 – Liên kết chuỗi với cá nhân đã trúng đấu giá: UBND xã X tổ chức đấu giá quyền thuê đất công ích cho các cá nhân tại địa phương theo đúng Điều 179; sau đó, Công ty V ký hợp đồng liên kết sản xuất và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp với các hộ đã trúng đấu giá, theo cơ chế khuyến khích tại Nghị định số 98/2018/NĐ-CP về chính sách khuyến khích phát triển hợp tác, liên kết trong sản xuất và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp. Công ty V có thể hỗ trợ vốn, giống, quy trình canh tác hữu cơ, cam kết bao tiêu sản phẩm, mà không cần trực tiếp đứng tên trên hợp đồng thuê đất.

– Phương án 2 – Đề xuất điều chỉnh quy hoạch để thuê đất theo diện dự án đầu tư: Nếu Công ty V thực sự cần trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất ổn định để đầu tư hạ tầng kiên cố (nhà kính, chuồng trại quy mô lớn), công ty cần kiến nghị UBND xã báo cáo UBND cấp huyện, cấp tỉnh xem xét đưa phần diện tích không còn cần thiết cho nhu cầu công ích ra khỏi quy hoạch quỹ đất công ích, chuyển sang quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, áp dụng chung cho mọi tổ chức kinh tế có nhu cầu, không riêng gì Công ty V.

“Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.”

(Điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024)

Theo phương án này, nếu trúng đấu giá, Công ty V hoàn toàn có thể được thuê đất với thời hạn lên đến 50 năm (thậm chí 70 năm nếu dự án đăng ký thời hạn hoạt động trên 50 năm), dài hơn rất nhiều so với cơ chế 10 năm/lần dành cho cá nhân thuê đất công ích – nhưng đổi lại, diện tích đất đó phải được đưa ra khỏi quỹ đất công ích trước khi đấu giá, theo đúng trình tự quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý

Tâm lý của ông D là tâm lý khá phổ biến ở nhiều nhà đầu tư khi tiếp cận quỹ đất công: mong muốn “đi đường tắt” – thuê trực tiếp với chi phí thấp, thủ tục đơn giản – thay vì phải trải qua một quy trình điều chỉnh quy hoạch, đấu giá công khai vốn tốn nhiều thời gian và chi phí hơn. Đây không hẳn là biểu hiện của sự thiếu thiện chí, mà thường xuất phát từ áp lực về tiến độ và bài toán hiệu quả đầu tư.

Ngược lại, tâm lý của ông C – một cán bộ chính quyền cấp xã – lại nghiêng về sự thận trọng, thậm chí né tránh, vì đất công ích từng là điểm nóng phát sinh nhiều sai phạm, khiếu kiện ở không ít địa phương trong quá khứ. Sự thận trọng này là cần thiết, nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “không dám ký” mà không chủ động tìm hướng giải quyết đúng luật, thì cơ hội hợp tác đầu tư có lợi cho cả nông dân địa phương cũng có thể bị bỏ lỡ.

Về khía cạnh Giáo dục & Quản trị quỹ đất công

Bài học quản trị ở đây thuộc về chính quyền cấp xã: cần chủ động rà soát, phân loại quỹ đất công ích trên địa bàn theo hai nhóm – phần diện tích thực sự cần giữ lại phục vụ nhu cầu công ích trước mắt và lâu dài, và phần diện tích dôi dư có tiềm năng thu hút đầu tư phát triển kinh tế. Việc quy hoạch rõ ràng, minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp chính quyền vừa tránh lãng phí nguồn lực đất đai, vừa tạo hành lang pháp lý an toàn để mời gọi doanh nghiệp đầu tư đúng trình tự, thay vì để phát sinh những đề nghị “lách luật” như cho cá nhân đứng tên thuê hộ rồi chuyển nhượng quyền khai thác thực tế cho doanh nghiệp.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để vừa tuân thủ đúng quy định pháp luật, vừa không bỏ lỡ cơ hội hợp tác phát triển nông nghiệp hữu cơ tại địa phương, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án 3 bước như sau:

1. Trả lời rõ ràng, đúng căn cứ pháp luật: UBND xã X cần thông báo bằng văn bản cho Công ty V biết rõ: đề nghị thuê trực tiếp quỹ đất công ích trong 30 năm không phù hợp với quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời chủ động giới thiệu hai hướng đi hợp pháp đã nêu ở Phần 2, tránh để doanh nghiệp mất thời gian theo đuổi một phương án không khả thi.
2. Triển khai mô hình liên kết chuỗi trước mắt: Nếu Công ty V đồng thuận với phương án nhanh gọn hơn, UBND xã tổ chức đấu giá quyền thuê đất công ích cho các cá nhân, hộ dân tại địa phương có nhu cầu sản xuất nông nghiệp hữu cơ; song song đó, hỗ trợ kết nối để Công ty V ký hợp đồng liên kết sản xuất – bao tiêu với các hộ trúng đấu giá theo Nghị định số 98/2018/NĐ-CP, vừa đúng luật, vừa tạo sinh kế ổn định cho người dân địa phương.
3. Đồng hành xây dựng phương án dài hạn (nếu công ty có nhu cầu): Trường hợp Công ty V thực sự cần đầu tư hạ tầng kiên cố, quy mô lớn, UBND xã hỗ trợ công ty hoàn thiện hồ sơ, báo cáo UBND cấp huyện, tỉnh xem xét điều chỉnh quy hoạch, đưa phần diện tích phù hợp ra khỏi quỹ đất công ích để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm mọi tổ chức kinh tế có nhu cầu đều được tiếp cận bình đẳng, minh bạch.

Đầu tư vào nông nghiệp bền vững cần bắt đầu từ một nền tảng pháp lý vững chắc, chứ không phải bằng những lối tắt có thể khiến cả doanh nghiệp lẫn chính quyền địa phương phải trả giá về sau.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/ hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.