Pháp luật về đất đai nông nghiệp môi trường

TÌNH HUỐNG SỐ 44: NGƯỜI DÂN TỰ Ý MỞ ĐƯỜNG ĐI CHUNG TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐỂ PHÂN LÔ: HẬU QUẢ PHÁP LÝ?

Đăng vào bởi Phùng Hoàng Hải

Trong thời gian gần đây, tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng một số cá nhân tự ý mở đường trên đất nông nghiệp, chia nhỏ thửa đất rồi rao bán dưới hình thức “đất vườn có đường nội bộ”, “đất đầu tư”, “đất chờ lên thổ cư”… Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần đất thuộc quyền sử dụng của mình thì có thể tự mở đường để thuận tiện mua bán. Tuy nhiên, hành vi này có thể kéo theo hàng loạt hệ quả pháp lý nghiêm trọng không chỉ đối với người thực hiện mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai của địa phương.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Hộ ông Nguyễn Văn A (xã B, tỉnh C) có hơn 12.000 m² đất trồng cây lâu năm nằm ven tuyến đường liên xã.

Thấy nhiều người có nhu cầu mua đất đầu tư, ông A thuê máy múc mở một tuyến đường rộng khoảng 5 mét chạy xuyên qua khu đất, sau đó chia thành nhiều lô nhỏ có diện tích từ 300 đến 500 m².

Ông A quảng cáo đây là “đường đi chung”, cam kết sau này sẽ chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa và người mua được sử dụng con đường này lâu dài.

Đã có nhiều người đặt cọc mua đất.

Tuy nhiên, trong quá trình kiểm tra, UBND xã phát hiện việc mở đường hoàn toàn chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Gia đình ông A bị yêu cầu dừng mọi hoạt động giao dịch.

Ông A băn khoăn: “Đất là của mình thì mình có quyền mở đường nội bộ để đi lại hay không? Nếu chỉ mở đường phục vụ sản xuất nhưng sau đó chia đất bán thì có vi phạm pháp luật không? Người mua đất có được công nhận con đường này là đường hợp pháp không?”

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Không ít người cho rằng việc mở đường trong phạm vi đất của mình là quyền của chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, khi việc mở đường nhằm phục vụ phân lô, chuyển nhượng hoặc làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất thì pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng đặt ra những giới hạn rất chặt chẽ.

1. Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích.

Theo khoản 1, Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: 

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, Đất trồng cây lâu năm được giao để phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp, không phải để hình thành hệ thống giao thông phục vụ dự án phân lô bán nền.

Việc tự ý san gạt, mở đường làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất nhằm mục đích kinh doanh có thể bị xác định là sử dụng đất không đúng mục đích và vi phạm quy định về quản lý đất đai.

2. Không được tự ý hình thành hạ tầng để thực hiện phân lô bán nền trái quy định.

Theo khoản 1, Điều 28 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định: 

“Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:

1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau: 

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; 

c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng dất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cá nhân, tổ chức sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền để thực hiện dự án bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định về quy hoạch, đầu tư, hạ tầng kỹ thuật và các điều kiện chuyển nhượng.

Nếu cá nhân tự mở đường nội bộ, chia nhỏ đất nông nghiệp rồi rao bán dưới danh nghĩa “đất có đường chung”, “đường nội khu” nhưng không thuộc dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì đây không phải là hạ tầng hợp pháp được pháp luật công nhận.

Người mua đất có nguy cơ không được bảo đảm quyền lợi khi thực hiện các thủ tục về đất đai sau này.

3. Việc tách thửa phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định và thuộc trường hợp được phép thực hiện.

Việc cố tình mở đường để tạo thêm mặt tiền cho các thửa đất rồi xin tách thửa nhằm bán nền có thể bị cơ quan có thẩm quyền từ chối giải quyết nếu không đáp ứng điều kiện về quy hoạch, hạ tầng hoặc thuộc trường hợp bị hạn chế tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

4. Người vi phạm có thể bị xử lý và buộc khôi phục hiện trạng.

Khi phát hiện hành vi tự ý mở đường trên đất nông nghiệp để phục vụ mục đích phân lô, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể:

  • xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • buộc khôi phục hiện trạng ban đầu của đất;
  • buộc chấm dứt hoạt động giao dịch vi phạm;
  • trường hợp có dấu hiệu huy động vốn, chuyển nhượng trái quy định hoặc lừa dối người mua còn có thể phát sinh các trách nhiệm pháp lý khác tùy từng vụ việc cụ thể.

Việc đã bán cho nhiều người không làm hợp thức hóa con đường tự mở hoặc các giao dịch được xác lập trái quy định của pháp luật.

Kết luận pháp lý: Từ các quy định pháp luật nêu trên có thể khẳng định rằng, người sử dụng đất không có quyền tự ý mở đường trên đất nông nghiệp nhằm mục đích phân lô, tạo hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Muốn khai thác giá trị khu đất một cách hợp pháp, chủ sử dụng đất cần thực hiện đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất và các thủ tục đầu tư, tách thửa (nếu đủ điều kiện). Việc “đi trước một bước” bằng cách tự mở đường có thể khiến toàn bộ kế hoạch kinh doanh bị đình chỉ, phát sinh xử phạt và kéo theo nhiều tranh chấp với người mua.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Điều đáng nói trong những vụ việc như trên không đơn thuần là câu chuyện vi phạm pháp luật. Đó còn là tâm lý “lách luật để đón đầu thị trường”.

1. Về khía cạnh tâm lý giáo dục 

Nhiều người cho rằng chỉ cần mở một con đường nhỏ, chia vài chục lô đất rồi bán trước, còn thủ tục sẽ hoàn thiện sau. Tâm lý này xuất phát từ mong muốn tối đa hóa lợi nhuận trong thời gian ngắn, nhưng lại xem nhẹ các quy định về quy hoạch và quản lý đất đai.

Thực tế cho thấy, không ít người mua vì tin vào lời quảng cáo “đường nội bộ đã mở”, “sắp lên thổ cư”, “sẽ được tách sổ” nên xuống tiền mà không kiểm tra tính pháp lý. Khi cơ quan chức năng xử lý, chính họ là những người chịu thiệt hại lớn nhất.

2. Về khía cạnh Quản trị rủi ro tài sản 

Ở góc độ quản trị địa phương, việc để các tuyến đường tự phát xuất hiện sẽ làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý hạ tầng, giao thông, cấp điện, cấp nước và phòng cháy, chữa cháy. Nếu không được phát hiện, ngăn chặn kịp thời, các khu dân cư hình thành tự phát sẽ tạo áp lực rất lớn lên ngân sách và công tác quản lý nhà nước trong tương lai.

Vì vậy, chính quyền cơ sở cần tăng cường kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, phát hiện sớm các dấu hiệu san gạt, mở đường trái phép; đồng thời đẩy mạnh tuyên truyền để người dân hiểu rằng giá trị của bất động sản phải được xây dựng trên nền tảng pháp lý vững chắc, chứ không phải bằng những “lối đi tự mở” nhằm hợp thức hóa việc phân lô.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Để giải quyết triệt để vấn đề này một cách thấu tình đạt lý, giảm thiểu chi phí và thời gian hầu tòa, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra các phương án như sau:

Đối với những trường hợp như hộ ông Nguyễn Văn A, việc xử lý nên được thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1. Tạm dừng ngay việc san gạt, mở đường, phân lô và mọi hoạt động quảng cáo, nhận đặt cọc hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện pháp luật.

Bước 2. Rà soát quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các điều kiện tách thửa tại địa phương để xác định khả năng khai thác khu đất theo đúng quy định.

Bước 3. Trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện dự án, cần hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ triển khai sau khi được chấp thuận theo quy định.

Bước 4. Nếu đã tự ý mở đường hoặc phát sinh vi phạm, cần chủ động phối hợp với cơ quan chức năng để khắc phục hậu quả, chấp hành quyết định xử lý và tránh tiếp tục thực hiện các giao dịch trái pháp luật làm gia tăng rủi ro cho cả người bán và người mua.

Bước 5. Người có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, quy hoạch, điều kiện tách thửa và tính hợp pháp của hệ thống hạ tầng trước khi đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng, tránh mua phải các lô đất hình thành từ việc phân lô trái quy định.

Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị: “Một con đường được mở đúng quy hoạch sẽ tạo ra giá trị bền vững cho bất động sản; ngược lại, một con đường tự phát để lách luật có thể trở thành điểm khởi đầu của hàng loạt vi phạm và tranh chấp. Quản lý đất đai hiệu quả không chỉ đòi hỏi sự tuân thủ của người dân mà còn cần sự giám sát chủ động của chính quyền địa phương. Chỉ khi phát triển dựa trên quy hoạch và pháp luật, thị trường bất động sản mới thực sự minh bạch, ổn định và bảo vệ được quyền lợi của mọi chủ thể tham gia.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.

Để lại một bình luận